toateactele.ro✓ Doar surse oficiale

Cumperi o locuință — antecontract, act la notar, intabulare și taxe

Nivel de digitalizare neverificat✓ Verificat la 27 august 2026 · uniuneanotarilor.ro

Legislația se poate schimba — versiunea oficială e întotdeauna cea a instituției.

Cumperi o casă sau un apartament? Ghidul urmărește cele patru momente care schimbă banii și riscul: verificările dinainte, antecontractul, actul la notar și ce depui după. Două lucruri răstoarnă așteptările. Din 25 februarie 2026 și cumpărătorul vine cu certificat de atestare fiscală, altfel actul e nul de drept. Iar locuința nouă se cumpără azi cu TVA de 21% — cu o excepție care ține până pe 30 septembrie 2026, pentru cine avea deja un act cu plată în avans încheiat până la 1 august 2025.

Pasul 1 din cel mult 3

Unde ești acum cu cumpărarea?

Fiecare etapă are alte documente, alte termene și alte capcane. Alege etapa în care ești chiar acum, nu pe cea la care vrei să ajungi.

Toate variantele, pe scurt

Verifici locuința și vânzătorul, înainte să semnezi ceva

Acte necesare

  • Extras de informare pe imobil — Îl poți cere tu, ca să vezi proprietarul, suprafața, sarcinile și notările. Gratuitatea online e prevăzută doar când solicitantul e chiar proprietarul imobilului. Tu ești cumpărător, deci plătești.
  • Extras de carte funciară pentru autentificare — Nu îl ceri tu. Îl solicită notarul, la autentificarea actelor prin care se transmite un drept real imobiliar. E valabil 10 zile lucrătoare de la data înregistrării cererii. Obținerea lui e inclusă în onorariul notarial.
  • Certificat de performanță energetică — Vânzătorul e obligat să îți pună la dispoziție o copie anterior perfectării contractului. Certificatul e valabil 10 ani de la data eliberării, cu excepția renovării majore. Unul emis fără cod unic de înregistrare de la Ministerul Dezvoltării, Lucrărilor Publice și Administrației e nul de drept, din 25 iulie 2024. (Pentru clădirile de la art. 8 din Legea 372/2005 certificatul se elaborează doar la cerere scrisă și justificată)
  • Adeverință de la asociația de proprietari — O prezintă notarului vânzătorul, în original, cu semnătura olografă a administratorului. Are număr de înregistrare din evidențele asociației, dată și termen de valabilitate de 30 de zile calendaristice. Arată cotele achitate și, la neachitare integrală, cuantumul debitelor. (Doar la o unitate de proprietate imobiliară dintr-un condominiu, de exemplu un apartament)
  • Certificat de atestare fiscală al vânzătorului — De la primăria în a cărei rază e înregistrat fiscal bunul. Vânzătorul trebuie să achite și impozitul datorat pentru anul în care înstrăinează.
  • Certificat de atestare fiscală al cumpărătorului — Obligație nouă, din 25 februarie 2026. Se ia de la primăria în a cărei rază îți ai domiciliul, sediul sau punctul de lucru. Legea admite și înlocuirea lui cu verificarea, pe cale electronică, a situației obligațiilor fiscale.
  • Acord scris al ambilor soți — Actele de înstrăinare a bunurilor comune nu pot fi încheiate decât cu acordul ambilor soți. Calitatea de bun comun nu trebuie dovedită. (Doar dacă imobilul e bun comun al unor vânzători căsătoriți)
  • Act de identitate, pentru fiecare parte — Stabilirea identității părților e primul pas al procedurii de autentificare.

Unde depui

Nu depui nimic la o instituție în etapa asta. Verificările se fac la notarul ales de părți și la primăriile competente. Extrasul pentru autentificare îl cere notarul, nu tu. Verificarea existenței sarcinilor, a sechestrelor și a urmăririlor de orice natură e inclusă în onorariul lui. La fel, verificarea documentației pentru dreptul de preempțiune.

Taxe și termen

  • Extras de carte funciară pentru informare: 20 lei pentru fiecare imobil online și 25 lei la registratură. Gratuit online doar când solicitanții sunt înșiși proprietarii imobilelor — deci nu în cazul tău, de cumpărător sursă →
  • Certificat de sarcini: 100 lei pentru fiecare certificat, la un birou de cadastru și publicitate imobiliară sursă →
  • Extras de carte funciară pentru autentificare: 40 lei pentru fiecare imobil. Îl cere notarul, iar obținerea lui e o operațiune inclusă în onorariul notarial sursă →

Termen: Certificatul de atestare fiscală se emite în cel mult două zile lucrătoare de la solicitare. E valabil 30 de zile de la emitere. Adeverința de la asociația de proprietari e valabilă 30 de zile calendaristice. Extrasul pentru autentificare, cerut de notar, e valabil 10 zile lucrătoare de la înregistrarea cererii. Certificatul de performanță energetică e valabil 10 ani. Potrivește-le între ele: dacă unul expiră, semnarea se amână. · ⚡ există regim de urgență: Serviciile de cadastru și publicitate imobiliară se pot cere în regim de urgență. Se prestează de îndată, dar nu mai târziu de o treime din termenul de eliberare. Peste tariful normal se plătește un tarif suplimentar pe serviciu, de patru ori valoarea acestuia, dar nu mai mult de 5.000 lei. Urgența nu poate deroga de la principiul priorității înscrierilor; dacă nu se poate respecta, tariful de urgență se restituie.

Pașii

  1. Cere-i vânzătorului o copie a certificatului de performanță energetică. E obligat să ți-o dea înainte de perfectarea contractului.
  2. Ia un extras de informare pe imobil și citește partea de sarcini și de notări.
  3. Verifică dacă vânzătorii sunt căsătoriți și dacă imobilul e bun comun. Fără acordul expres al ambilor soți, actul e anulabil.
  4. La apartament, cere adeverința de la asociația de proprietari. Ea arată dacă există datorii și cât sunt.
  5. Cere-i vânzătorului certificatul de atestare fiscală. Din 25 februarie 2026 mergi și tu după unul, la primăria unde ai domiciliul.
  6. Spune-i notarului tot ce ai aflat. Verificarea sarcinilor, a sechestrelor și a urmăririlor intră în onorariul lui.

⚠️ De reținut · Verifici locuința și vânzătorul, înainte să semnezi ceva

  • Extrasul pentru autentificare blochează temporar imobilul. Cât e valabil, registratorul nu efectuează niciun fel de înscriere, în afară de aceea pentru care a fost eliberat extrasul. Valabilitatea încetează la împlinirea termenului, la înregistrarea cererii de înscriere a actului notarial sau la cererea notarului care l-a solicitat.
  • Datoriile vânzătorului la asociație sau la utilități nu opresc automat vânzarea. Notarul autentifică actul dacă tu accepți expres că preiei în întregime toate debitele înstrăinătorului. Ele merg către asociația de proprietari și către toți furnizorii de utilități. Citește clauza înainte de a semna.
  • Din 25 februarie 2026, actele încheiate cu încălcarea obligației de certificat de atestare fiscală sunt nule de drept. Regula acoperă acum și cumpărătorul, nu doar vânzătorul.
  • Primăria Cluj-Napoca anunță pe pagina ei că obligația cumpărătorului se aplică de la 2 martie 2026. Ordonanța de urgență 7/2026 intră în vigoare la data publicării. Articolul care modifică Codul de procedură fiscală nu figurează în lista de excepții de la art. LX. Textul consolidat poartă data de 25 februarie 2026. Varianta sigură pentru tine e data cea mai devreme.
  • Certificatul de performanță energetică lipsă nu desființează actul de la sine. Contractele încheiate fără respectarea obligației sunt supuse nulității relative, adică se anulează doar dacă o cere cineva. Sursele oficiale folosite aici nu conțin nicio amendă pentru nepredarea certificatului la vânzare.
  • Sarcinile și procesele se văd ca notări. Se notează, între altele, interdicția convențională de înstrăinare sau de grevare. La fel, calitatea de bun comun, destinația de locuință a familiei, locațiunea, antecontractul și pactul de opțiune.
  • Vânzarea bunului altuia e valabilă în dreptul român. Dacă la data încheierii contractului bunul e în proprietatea unui terț, vânzătorul e obligat să îți asigure transmiterea dreptului.
  • Terenul agricol din extravilan se vinde numai cu respectarea dreptului de preempțiune, în ordinea a șapte ranguri. Pentru intravilan nu se aplică. Contează dacă odată cu casa iei și teren agricol în afara localității — și contează mult: art. 16 alin. (1) din Legea 17/2014 spune că vânzarea făcută fără respectarea preempțiunii sau fără avizele cerute „este interzisă și se sancționează cu nulitatea absolută”. Nu e o formalitate care se repară după aceea.
  • Cetățenii unui stat membru al Uniunii Europene dobândesc terenuri în aceleași condiții ca cetățenii români. Cetățenii statelor terțe pot dobândi teren numai în condițiile tratatelor internaționale, pe bază de reciprocitate, și nu în condiții mai favorabile.
  • Vânzătorul rămâne obligat pentru viciile ascunse și pentru evicțiune. E ascuns viciul care, la data predării, nu putea fi descoperit fără asistență de specialitate, de un cumpărător prudent și diligent. Garanția contra evicțiunii acoperă pretențiile unui terț întemeiate pe un drept născut anterior vânzării și nedezvăluit ție până atunci.
  • Sursele oficiale folosite aici nu conțin nici tariful certificatului de atestare fiscală de la primărie, nici prețul certificatului de performanță energetică. Nu presupune că sunt gratuite: întreabă înainte de drum.
  • Acordul celuilalt soț nu se cere doar când imobilul e bun comun. Art. 322 alin. (1) din Codul civil interzice oricăruia dintre soți, „chiar dacă este proprietar exclusiv”, să dispună de locuința familiei fără consimțământul scris al celuilalt. Partea bună pentru tine, cumpărătorul: alin. (5) spune că, dacă locuința familiei nu e notată în cartea funciară, soțul care nu a consimțit nu poate cere anularea actului, ci doar daune de la celălalt soț — cu excepția cazului în care tu ai știut pe altă cale. Deci verifică notările din extras și nu ignora ce afli pe alte căi.

Antecontractul și avansul: ce te ține, ce nu și cât costă la notar

Acte necesare

  • Antecontract cu toate clauzele contractului promis — Promisiunea de a contracta trebuie să conțină toate acele clauze ale contractului promis fără de care părțile nu ar putea executa promisiunea.
  • Act de identitate, pentru fiecare parte
  • Clauză scrisă despre natura sumei plătite — Dacă vrei arvună, scrie-o în contract. În lipsă de stipulație contrară, sumele plătite în temeiul unei promisiuni de vânzare reprezintă un avans din prețul convenit.
  • Dovada plății avansului — Chitanță, ordin de plată sau extras de cont. De valoarea plătită atârnă și onorariul notarial al antecontractului.

Unde depui

La biroul notarial ales de părți. Antecontractul și pactul de opțiune se pot nota în cartea funciară, iar notarea îi avertizează pe ceilalți că imobilul e promis. Onorariul plătit acum se deduce din onorariul contractului de vânzare, dar numai dacă vânzarea se autentifică la același birou notarial. Alege biroul din start, ca să nu plătești de două ori.

Taxe și termen

  • Onorariu notarial la promisiunea bilaterală cu plata unei părți din preț: 1% din valoarea plătită, dar nu mai puțin de 230 lei — La biroul notarial, odată cu semnarea antecontractului sursă →
  • Onorariu notarial la promisiunea bilaterală fără plata vreunei sume: 230 lei, potrivit anexei nr. 1 pct. 6 din Norme sursă →
  • Tarif de notare în cartea funciară: 75 lei pentru fiecare operațiune sursă →

Termen: Termenul până la care trebuie semnată vânzarea e cel pe care îl scrieți voi în antecontract. Dacă promitentul refuză nejustificat să încheie contractul promis, poți cere instanței o hotărâre care să țină loc de contract. Dreptul la acțiune se prescrie în termen de 6 luni de la data la care contractul trebuia încheiat. Termenul e scurt și se pierde ușor.

Pașii

  1. Scrie în antecontract toate clauzele contractului promis. Fără ele, promisiunea nu se poate executa.
  2. Stabilește în scris ce e suma pe care o dai. Dacă nu scrie altceva, e avans, nu arvună.
  3. Cere notarea antecontractului. Așa afli și tu, și oricine altcineva, că imobilul e promis.
  4. Autentifică antecontractul la biroul unde vei semna și vânzarea. Altfel pierzi deducerea onorariului.
  5. Notează-ți data până la care trebuia semnată vânzarea. De la ea curg cele 6 luni în care mai poți cere hotărârea care ține loc de contract.

⚠️ De reținut · Antecontractul și avansul: ce te ține, ce nu și cât costă la notar

  • Banii dați la antecontract sunt avans, nu arvună, dacă în contract nu scrie explicit altceva. La retragere se restituie simpli. Nu există dublul arvunei fără clauză de arvună.
  • Arvuna confirmatorie lucrează în ambele sensuri. Cine a dat arvuna și nu execută fără justificare o pierde. Cine a primit-o și nu execută datorează dublul ei.
  • Arvuna penalizatoare există doar dacă în contract e stipulat expres dreptul uneia dintre părți, sau al ambelor, de a se dezice de contract.
  • Arvuna se restituie când contractul încetează din cauze care nu atrag răspunderea vreuneia dintre părți.
  • Cele 6 luni sunt un termen de prescripție, nu o sugestie. Curg de la data la care contractul trebuia încheiat, nu de la data antecontractului.
  • La promisiunea unilaterală de vânzare onorariul nu e minimal. El se stabilește liber între notarul public și solicitant, ca și la pactul de opțiune de vânzare sau de cumpărare.
  • Deducerea onorariului funcționează numai la același birou notarial. Dacă schimbi notarul între antecontract și vânzare, plătești de două ori.

Semnezi la notar, fără TVA în preț: onorariu, impozit și tarif de intabulare

Acte necesare

  • Act de identitate, pentru fiecare parte — Autentificarea începe cu stabilirea identității părților. Urmează exprimarea consimțământului cu privire la conținutul actului, apoi semnătura și data.
  • Certificat de atestare fiscală al vânzătorului — De la primăria în a cărei rază e înregistrat fiscal bunul. Vânzătorul achită și impozitul datorat pentru anul în care înstrăinează.
  • Certificat de atestare fiscală al cumpărătorului — Obligație nouă, din 25 februarie 2026. De la primăria în a cărei rază îți ai domiciliul, sediul sau punctul de lucru. Poate fi înlocuit de verificarea, pe cale electronică, a situației obligațiilor fiscale.
  • Certificat de performanță energetică — Copia ți-o dă vânzătorul înainte de contract. La încheierea contractului, proprietarul are obligația de a-ți transmite certificatul în original. (Pentru clădirile de la art. 8 din Legea 372/2005 certificatul se elaborează doar la cerere scrisă și justificată)
  • Adeverință de la asociația de proprietari — În original, cu semnătura olografă a administratorului, cu număr de înregistrare, dată și termen de valabilitate de 30 de zile calendaristice. O prezintă notarului vânzătorul. (Doar la o unitate de proprietate imobiliară dintr-un condominiu)
  • Extras de carte funciară pentru autentificare — Îl cere notarul. Obținerea lui e inclusă în onorariu, la fel ca verificarea sarcinilor, a sechestrelor și a urmăririlor de orice natură.
  • Acord scris al ambilor soți — Fără consimțământul expres al celuilalt soț, actul e anulabil. Terțul dobânditor care a depus diligența necesară pentru a se informa cu privire la natura bunului e apărat de efectele nulității. (Doar dacă imobilul e bun comun al unor vânzători căsătoriți)
  • Dovada avansului plătit la antecontract — Contează la calculul onorariului final, dacă vânzarea se autentifică la același birou notarial la care s-a autentificat și promisiunea. (Doar dacă ai semnat un antecontract)

Unde depui

La biroul notarial ales de părți. Convențiile care strămută drepturi reale ce urmează a fi înscrise în cartea funciară trebuie încheiate prin înscris autentic, sub sancțiunea nulității absolute. Tot notarul calculează și încasează impozitul pe transfer înainte de autentificarea actului, cere din oficiu înscrierea și încasează tariful de publicitate imobiliară.

Taxe și termen

  • Onorariu notarial minimal la vânzarea unui imobil: grilă pe șapte tranșe, calculată la valoarea de tranzacționare. Până la 20.000 lei — 2,2%, dar nu mai puțin de 230 lei. De la 20.001 la 35.000 lei — 440 lei plus 1,9% pentru suma care depășește 20.001 lei. De la 35.001 la 65.000 lei — 725 lei plus 1,6%. De la 65.001 la 100.000 lei — 1.205 lei plus 1,5%. De la 100.001 la 200.000 lei — 1.705 lei plus 1,1%. De la 200.001 la 600.000 lei — 2.805 lei plus 0,9%. Peste 600.001 lei — 6.405 lei plus 0,6% — La biroul notarial, odată cu semnarea actului sursă →
  • Impozitul pe transferul proprietății, datorat de vânzător: 3% din valoarea tranzacției la imobilele deținute până la 3 ani inclusiv. 1% la cele deținute o perioadă mai mare de 3 ani. Se aplică la toată valoarea tranzacției: textul în vigoare nu mai prevede niciun plafon neimpozabil — Îl calculează și îl încasează notarul înainte de autentificare, apoi îl virează până pe 25 a lunii următoare sursă →
  • Tarif de intabulare pentru persoane fizice: 0,15% din valoarea din act, dar nu mai puțin de 60 lei pentru fiecare imobil sursă →
  • Extras de carte funciară pentru autentificare: 40 lei pentru fiecare imobil; obținerea lui e inclusă în onorariul notarial sursă →

Termen: Termenele care contează sunt ale documentelor, nu ale semnării. Extrasul pentru autentificare e valabil 10 zile lucrătoare de la înregistrarea cererii. Certificatele de atestare fiscală sunt valabile 30 de zile de la emitere. Adeverința de la asociația de proprietari e valabilă 30 de zile calendaristice. După semnare, notarul trimite cererea de înscriere în ziua întocmirii actului sau cel mai târziu în următoarea zi lucrătoare.

Pașii

  1. Cere-i notarului lista de documente și data semnării. Extrasul pentru autentificare îl comandă el.
  2. Ia-ți certificatul de atestare fiscală de la primăria unde ai domiciliul. Fără el, actul e lovit de nulitate de drept.
  3. Cere-i vânzătorului certificatul lui de atestare fiscală și, la apartament, adeverința de la asociație.
  4. Declară notarului valoarea reală. Dacă are îndoieli cu privire la sinceritatea valorii declarate, poate refuza întocmirea actului printr-o încheiere motivată.
  5. Verifică decontul înainte de plată: onorariul notarial, tariful de intabulare și, separat, impozitul reținut de la vânzător.
  6. Cere-i notarului mențiunea expresă din act despre cererea de înscriere trimisă din oficiu.
  7. Păstrează exemplarul tău din act. De la el pornesc toți pașii de după: primăria, utilitățile, domiciliul.

⚠️ De reținut · Semnezi la notar, fără TVA în preț: onorariu, impozit și tarif de intabulare

  • În lipsă de stipulație contrară, cheltuielile pentru încheierea contractului de vânzare sunt în sarcina cumpărătorului. Deci ale tale. Dacă vrei altfel, scrie-o în contract.
  • Onorariul nu se calculează pe prețul declarat, dacă acesta e mai mic decât valoarea minimă din studiul de piață al camerei notarilor publici. Atunci se calculează la valoarea din studiu. Aceeași regulă se aplică la impozit și la tariful de intabulare.
  • Studiul de piață se actualizează cel puțin o dată pe an de camerele notarilor publici și se comunică direcțiilor regionale ale finanțelor publice. Sursele oficiale folosite aici nu conțin cifrele lui. Cere-i notarului valoarea minimă pentru imobilul tău înainte de a-ți face bugetul.
  • Grila de onorarii de la succesiune nu e cea de la vânzare, deși două tranșe coincid. Vânzarea are șapte tranșe și pornește de la 2,2%, cu minimum 230 lei pe act.
  • Impozitul pe transfer se aplică la toată valoarea tranzacției. Plafonul neimpozabil pe care îl mai găsești în articole vechi de pe internet nu mai apare în textul în vigoare al Codului fiscal.
  • Impozitul pe transfer stă în titlul Codului fiscal despre impozitul pe venit și e datorat de vânzător. Sursele oficiale folosite aici nu acoperă ce datorează un vânzător persoană juridică.
  • Notarul verifică și înregistrează achiziția în Registrul achizițiilor de locuințe cu cotă redusă de TVA, ca operațiune inclusă în onorariu. Registrul a rămas în Norme deși cota redusă generală pentru locuințe a fost abrogată la 1 august 2025. Azi el mai are rost doar pentru ferestrele temporare de TVA.
  • Pentru persoanele surde, hipoacuzice sau cu surdocecitate, notarul asigură gratuit un interpret autorizat, în limita a 100 lei pe oră. Se face la cerere sau din oficiu.
  • În august 2026 sistemul e-Terra a fost indisponibil. Uniunea Națională a Notarilor Publici anunță că actele deja instrumentate se introduc în registrul electronic cu păstrarea rangului prevăzut de lege. Nu e nevoie de niciun demers suplimentar din partea ta.

Locuință nouă de la dezvoltator: cota standard de TVA e 21%

Acte necesare

  • Oferta sau contractul, cu prețul defalcat pe TVA — Cere-i vânzătorului în scris ce cotă e inclusă în preț. De la 1 august 2025, cota standard e 21%.
  • Act de identitate, pentru fiecare parte
  • Certificat de atestare fiscală al cumpărătorului — Obligație nouă, din 25 februarie 2026. De la primăria în a cărei rază îți ai domiciliul, sediul sau punctul de lucru.
  • Certificat de performanță energetică — Investitorul, proprietarul sau administratorul e obligat să îți pună la dispoziție o copie anterior perfectării contractului.
  • Extras de carte funciară pentru autentificare — Îl cere notarul, iar obținerea lui e inclusă în onorariu.
  • Dovada avansului plătit la antecontract — Onorariul antecontractului se deduce din onorariul contractului, dacă ambele se autentifică la același birou notarial. (Doar dacă ai semnat un antecontract)

Unde depui

La biroul notarial ales de părți. TVA-ul nu îl depui tu nicăieri: e în prețul pe care îl plătești vânzătorului. Verificarea și înregistrarea în Registrul achizițiilor de locuințe cu cotă redusă de TVA sunt operațiuni incluse în onorariul notarului.

Taxe și termen

  • TVA la livrarea locuinței: cota standard, al cărei nivel e 21%, aplicată de la 1 august 2025. Cota redusă pentru locuințe ca parte a politicii sociale nu mai acoperă locuința obișnuită: art. 291 alin. (2) lit. l) privește căminele de bătrâni și de pensionari, casele de copii și centrele de recuperare și reabilitare pentru minori cu handicap — E inclus în prețul plătit vânzătorului sursă →
  • Onorariu notarial minimal la vânzarea unui imobil: grilă pe șapte tranșe, calculată la valoarea de tranzacționare. Până la 20.000 lei — 2,2%, dar nu mai puțin de 230 lei. De la 20.001 la 35.000 lei — 440 lei plus 1,9% pentru suma care depășește 20.001 lei. De la 35.001 la 65.000 lei — 725 lei plus 1,6%. De la 65.001 la 100.000 lei — 1.205 lei plus 1,5%. De la 100.001 la 200.000 lei — 1.705 lei plus 1,1%. De la 200.001 la 600.000 lei — 2.805 lei plus 0,9%. Peste 600.001 lei — 6.405 lei plus 0,6% sursă →
  • Tarif de intabulare pentru persoane fizice: 0,15% din valoarea din act, dar nu mai puțin de 60 lei pentru fiecare imobil sursă →
  • Prima înregistrare a imobilului: 0 lei. Tariful din anexă e de 120 de lei pentru fiecare imobil sau unitate individuală, dar art. 8 alin. (1) lit. a) din Ordinul ANCPI 16/2019 scutește de plată tocmai serviciile de primă înregistrare (codurile 2.1.1-2.1.4), din 7 aprilie 2025. Dacă ți se cere suma, cere temeiul în scris sursă →

Termen: Cota standard de 21% se aplică de la 1 august 2025 și nu are dată de expirare în textele consultate. Singura fereastră cu o cotă mai mică se închide la 30 septembrie 2026 inclusiv. Ea cere un act cu plată în avans, încheiat până la 1 august 2025. Dacă nu ai un asemenea act, cota rămâne cea standard, oricât de nouă sau de ieftină ar fi locuința.

Pașii

  1. Cere-i vânzătorului, în scris, cota de TVA inclusă în preț. Compar-o cu cota standard de 21%.
  2. Verifică dacă ai un act cu plată în avans încheiat până la 1 august 2025. Doar el deschide fereastra cotei reduse.
  3. Ia-ți certificatul de atestare fiscală de la primăria unde ai domiciliul.
  4. Cere-i dezvoltatorului certificatul de performanță energetică, în copie, înainte de semnare.
  5. Întreabă dacă imobilul are deja număr cadastral și carte funciară deschisă. Dacă nu, se adaugă tariful de primă înregistrare.
  6. Verifică decontul înainte de plată: prețul cu TVA, onorariul notarial și tariful de intabulare.

⚠️ De reținut · Locuință nouă de la dezvoltator: cota standard de TVA e 21%

  • Cota redusă pentru locuințe a fost abrogată la 1 august 2025. Ce a mai rămas la art. 291 alin. (2) lit. l) sunt căminele de bătrâni și de pensionari, casele de copii și centrele pentru minori cu handicap. O locuință obișnuită nu intră acolo.
  • Nu te lua după ofertele mai vechi de pe internet care promit 9% sau 5%. Cotele acelea nu mai sunt regula, ci ferestre temporare cu condiții stricte.
  • Impozitul de la art. 111 din Codul fiscal stă în titlul despre impozitul pe venit. Sursele oficiale folosite aici nu acoperă ce datorează un vânzător persoană juridică, cum e de obicei un dezvoltator.
  • Registrul achizițiilor de locuințe cu cotă redusă de TVA e verificat de notar. El contează dacă ai mai cumpărat o locuință cu cotă redusă începând cu 1 ianuarie 2023.
  • Sursele oficiale folosite aici acoperă cotele de TVA, nu regulile după care un vânzător devine plătitor de TVA. Cere-i vânzătorului să scrie în ofertă cota aplicată.
  • În august 2026 sistemul e-Terra a fost indisponibil, iar cererile s-au adunat. Între 11 și 19 august 2026, oficiile de cadastru și publicitate imobiliară au înregistrat 329.476 de cereri și au soluționat 279.242. Așteaptă întârzieri față de termenele din lege.

Cota de 9%: se închide la 30 septembrie 2026 și are cinci condiții cumulative

Acte necesare

  • Actul juridic între vii cu plată în avans, încheiat până la 1 august 2025 — Condiția d) din lege. Actul trebuie să aibă ca obiect plata în avans pentru achiziționarea unei astfel de locuințe. E condiția care se pierde cel mai des la rezumare și fără de care cota rămâne cea standard.
  • Dovada suprafeței utile, de maximum 120 mp — Exclusiv anexele gospodărești. Suprafața utilă e cea definită prin Legea locuinței nr. 114/1996, republicată. Anexele gospodărești sunt cele definite prin Legea nr. 50/1991 — abrogată la 25 august 2026 de Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (Legea nr. 169/2026), care preia definiția în anexa lui de termeni: construcții din curtea gospodăriei, complementare locuirii — magazii, garaje, sere, piscine și altele asemenea.
  • Dovada valorii, de cel mult 600.000 lei fără TVA — Valoarea include și terenul pe care e construită locuința și se ia exclusiv taxa pe valoarea adăugată.
  • Verificare în Registrul achizițiilor de locuințe cu cotă redusă de TVA — Nu ai voie să fi achiziționat o altă locuință cu cotă redusă de TVA începând cu 1 ianuarie 2023. Verificarea și înregistrarea în registru sunt operațiuni incluse în onorariul notarial.
  • Dovada că locuința poate fi locuită ca atare la livrare — Se apreciază conform condițiilor legale în vigoare la data încheierii actelor juridice între vii care au ca obiect plata în avans. Momentul livrării nu poate depăși 30 septembrie 2026.
  • Act de identitate, pentru fiecare cumpărător — Cota se aplică persoanei fizice, în mod individual sau în comun cu altă persoană fizică ori cu alte persoane fizice, pentru o singură locuință.

Unde depui

La biroul notarial ales de părți, unde se verifică și registrul. TVA-ul nu îl depui tu nicăieri: e în prețul plătit vânzătorului. Nu te baza pe cota de 9% până când notarul nu confirmă, pe textul integral al legii, că toate condițiile sunt îndeplinite.

Taxe și termen

  • TVA la livrarea locuinței, în fereastra deschisă până la 30 septembrie 2026: cota redusă de 9%, pentru o singură locuință și numai dacă toate condițiile se îndeplinesc cumulativ. Dacă una singură cade, se aplică cota standard, al cărei nivel e 21% — E inclus în prețul plătit vânzătorului sursă →
  • Onorariu notarial minimal la vânzarea unui imobil: grilă pe șapte tranșe, calculată la valoarea de tranzacționare. Până la 20.000 lei — 2,2%, dar nu mai puțin de 230 lei. De la 20.001 la 35.000 lei — 440 lei plus 1,9% pentru suma care depășește 20.001 lei. De la 35.001 la 65.000 lei — 725 lei plus 1,6%. De la 65.001 la 100.000 lei — 1.205 lei plus 1,5%. De la 100.001 la 200.000 lei — 1.705 lei plus 1,1%. De la 200.001 la 600.000 lei — 2.805 lei plus 0,9%. Peste 600.001 lei — 6.405 lei plus 0,6% sursă →
  • Tarif de intabulare pentru persoane fizice: 0,15% din valoarea din act, dar nu mai puțin de 60 lei pentru fiecare imobil sursă →

Termen: Fereastra ține până la 30 septembrie 2026 inclusiv, iar livrarea locuinței nu poate depăși aceeași dată. Legea prevede și o restituire de sume, care poate fi solicitată începând cu 1 octombrie 2026. Procedura se aprobă prin ordin al președintelui ANAF, în termen de 30 de zile de la intrarea legii în vigoare. Textul e integral în lege, la art. II: dacă ai cumpărat cu cota standard între 1 august 2026 și data intrării în vigoare a Legii 161/2026 (publicată pe 4 august 2026), poți cere restituirea diferenței dintre 21% și 9%, pentru o singură locuință, dacă îndeplinești aceleași condiții ca mai sus — 120 mp, 600.000 lei fără TVA, locuibilă ca atare, nicio altă locuință cu cotă redusă din 1 ianuarie 2023 și act cu plată în avans încheiat până la 1 august 2025 (plus avansul de 20%, pentru actele din 3-31 iulie 2025). Dacă ai cumpărat mai multe, se restituie pentru cea al cărei fapt generator a intervenit primul.

Pașii

  1. Scoate actul cu plată în avans și verifică data. Dacă e după 1 august 2025, cota rămâne cea standard.
  2. Măsoară suprafața utilă, fără anexele gospodărești. Pragul e de maximum 120 mp.
  3. Calculează valoarea fără TVA, cu tot cu teren. Pragul e de 600.000 lei.
  4. Spune-i notarului dacă ai mai cumpărat o locuință cu cotă redusă după 1 ianuarie 2023. El verifică în registru.
  5. Cere-i notarului textul integral al legii care deschide fereastra, nu doar rezumatul. Un alineat suplimentar adaugă condiții.
  6. Fixează data livrării. Ea nu poate depăși 30 septembrie 2026.

⚠️ De reținut · Cota de 9%: se închide la 30 septembrie 2026 și are cinci condiții cumulative

  • Condiția care se pierde cel mai des la rezumare e a patra. Actul cu plată în avans trebuie încheiat până la 1 august 2025. Fără el, cota e cea standard, oricât de nouă e locuința și oricât de mică e valoarea.
  • Toate condițiile sunt cumulative. E de ajuns să pice una singură ca să se aplice cota standard.
  • Mai există o a CINCEA condiție, și lovește exact pe cei mai mulți dintre cei aflați în fereastră. Art. I alin. (2) din Legea 161/2026: dacă actul cu plată în avans a fost încheiat în perioada 3-31 iulie 2025 inclusiv — adică în ultima lună dinainte de schimbarea cotei, când toată lumea s-a grăbit — trebuie să dovedești, la data livrării, că ai achitat un avans de 20% din valoarea locuinței fără TVA, integral până la 31 iulie 2025. Dacă avansul a fost mai mic sau plătit mai târziu, cota rămâne cea standard. Pe o locuință de 500.000 lei fără TVA, diferența e de 60.000 de lei.
  • Cota de 9% e o derogare temporară, nu regula. Regula, din 1 august 2025, e cota standard, al cărei nivel e 21%.
  • Fereastra e o dată calendaristică fixă, nu un termen care curge de la ceva. Dacă livrarea alunecă peste 30 septembrie 2026, condiția cade.
  • Restituirea se poate cere începând cu 1 octombrie 2026, potrivit unei proceduri care se aprobă prin ordin al președintelui ANAF, în 30 de zile de la intrarea în vigoare a legii (art. II alin. (5)). Dreptul există; verifică la ANAF forma cererii, nu dacă ai dreptul.

Ai semnat: intabularea, primăria, utilitățile și domiciliul

Acte necesare

  • Actul de vânzare autentificat, în original — E actul de dobândire pe care îl cere primăria și cu care îți treci utilitățile pe numele tău.
  • Declarație fiscală ITL-001 pentru clădire — Modelul e aprobat prin ordin comun. Exemplarul pe care îl completezi se ia de la direcția de impozite și taxe locale a primăriei tale. diferă localLista de anexe cerute pe lângă formular diferă de la o primărie la alta. Primăria Cluj-Napoca cere actul de dobândire, schița construcției sau memoriul tehnic, certificatul de performanță energetică și actul de identitate. Verifică lista primăriei tale înainte de drum.
  • Declarație fiscală ITL-003 pentru teren — Formularul e cel din nomenclatorul aprobat prin Ordinul 2.068/2015. (Doar dacă ai cumpărat și teren) diferă localPrimăria Cluj-Napoca cere pe formular și viza de înregistrare în Registrul agricol. Alte primării pot cere altceva — întreabă la ghișeul direcției de impozite și taxe locale.
  • Certificat de performanță energetică, în copie — La data înregistrării contractului, proprietarul are obligația de a depune la organul fiscal competent o copie de pe certificat. Originalul rămâne în posesia ta.
  • Act de identitate, pentru fiecare coproprietar
  • Anexă la ITL-001, respectiv Anexă la ITL-003 — Contribuabilii persoane fizice rezidenți într-un alt stat membru al Uniunii Europene depun aceste anexe pe lângă formularele de declarare a clădirii sau a terenului. Cerința e formulată de Primăria Cluj-Napoca. (Doar dacă ești rezident într-un alt stat membru al Uniunii Europene) diferă localAm verificat cerința pe pagina Primăriei Cluj-Napoca. Confirmă la primăria ta dacă și ea cere anexele.
  • Declarație pe propria răspundere pentru contractul de energie electrică — Contractul de furnizare se încheie și pe baza declarației tale pe propria răspundere. Ea privește deținerea unui drept locativ, cu precizarea calității, și lipsa litigiilor locative pentru acel spațiu. Temeiul: art. 15 alin. (1) lit. c) din Regulamentul aprobat prin Ordinul ANRE 5/2023.

Unde depui

Intabularea nu o depui tu. Notarul care a întocmit actul e obligat să ceară din oficiu înscrierea în cartea funciară. Trimite cererea în ziua întocmirii actului sau cel mai târziu în următoarea zi lucrătoare. Tu ai de mers la direcția de impozite și taxe locale a primăriei în raza căreia se află clădirea, cu declarația fiscală. Separat, la furnizorii de utilități, pentru contractele pe numele tău. Sursele oficiale folosite aici nu spun dacă primăria ta primește declarația online — verifică pe site-ul ei.

Taxe și termen

  • Tarif de intabulare pentru persoane fizice: 0,15% din valoarea din act, dar nu mai puțin de 60 lei pentru fiecare imobil. Dacă valoarea din act lipsește sau e mai mică decât valoarea de circulație din studiul de piață, procentul se aplică la valoarea din studiu — Îl calculează, îl încasează și îl virează notarul, ca operațiune inclusă în onorariu sursă →
  • Prima înregistrare a imobilului: 0 lei. Tariful din anexă e de 120 de lei pentru fiecare imobil sau unitate individuală, dar art. 8 alin. (1) lit. a) din Ordinul ANCPI 16/2019 scutește de plată tocmai serviciile de primă înregistrare (codurile 2.1.1-2.1.4), din 7 aprilie 2025. Dacă ți se cere suma, cere temeiul în scris sursă →
  • Tarif de urgență la cadastru și publicitate imobiliară: peste tariful normal, un tarif suplimentar pe serviciu, de patru ori valoarea acestuia, dar nu mai mult de 5.000 lei pe serviciu sursă →

Termen: Notarul trimite cererea de înscriere în ziua întocmirii actului sau cel mai târziu în următoarea zi lucrătoare. Încheierea de carte funciară se comunică în 15 zile de la pronunțare. Limita exterioară e de 30 de zile de la înregistrarea cererii. La primărie depui declarația în termen de 30 de zile de la data dobândirii clădirii. Impozitul pe clădiri îl datorezi abia de la 1 ianuarie a anului următor. Dacă te muți efectiv, ceri schimbarea domiciliului în 15 zile de la mutare. · ⚡ există regim de urgență: Cererile se pot soluționa în regim de urgență, de îndată, dar nu mai târziu de o treime din termenul de eliberare. Urgența se poate cere la înregistrarea cererii sau ulterior. Ea nu poate deroga de la principiul priorității înscrierilor; dacă principiul nu permite soluționarea urgentă, tariful de urgență se restituie.

Pașii

  1. Caută în actul semnat mențiunea expresă despre cererea de înscriere trimisă din oficiu de notar.
  2. Mergi la direcția de impozite și taxe locale a primăriei în raza căreia se află clădirea, în 30 de zile de la data dobândirii.
  3. Ia formularul ITL-001 de la primăria ta și cere-i lista exactă de anexe. Ea diferă de la o primărie la alta.
  4. Depune la organul fiscal o copie a certificatului de performanță energetică. Originalul rămâne la tine.
  5. Treci contractele de utilități pe numele tău. La energie electrică ai nevoie de declarația pe propria răspundere privind dreptul locativ.
  6. Dacă te muți efectiv, cere schimbarea domiciliului în 15 zile de la mutare și înscrierea în cartea de imobil.
  7. Verifică peste câteva săptămâni că înscrierea s-a făcut. Încheierea ți se comunică.

⚠️ De reținut · Ai semnat: intabularea, primăria, utilitățile și domiciliul

  • Nu aștepta intabularea ca să te consideri proprietar. Codul civil spune la art. 885 că drepturile reale se dobândesc numai prin înscrierea în cartea funciară. Dar art. 56 din Legea 71/2011 amână acest efect până la finalizarea lucrărilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ-teritorială. Până atunci, înscrierea se face numai pentru opozabilitate față de terți. Un ghid care citează doar art. 885 îți spune ceva fals pentru majoritatea localităților.
  • Sancțiunea pentru nedeclararea clădirii s-a înăsprit din 25 februarie 2026. Peste amendă, impozitul stabilit de organul fiscal local se majorează succesiv. Creșterea e de 30% pentru fiecare interval sau fracțiune de interval de 6 luni de întârziere, calculat după expirarea termenului de 30 de zile.
  • Amenda e de la 70 lei la 279 lei pentru declarația depusă peste termen și de la 279 lei la 696 lei pentru nedepunere. Limitele se actualizează prin hotărâre a consiliilor locale, deci amenda reală poate fi mai mare decât cea din Codul fiscal.
  • Termenul de 30 de zile e același și pentru teren: art. 466 alin. (2) din Codul fiscal obligă noul proprietar să depună declarația „în termen de 30 de zile de la data dobândirii”. Nu e o presupunere prin analogie — e text propriu, iar art. 493 alin. (2) sancționează nominal depunerea peste termen și nedepunerea, cu amenzi de la 70 la 279 lei, respectiv de la 279 la 696 lei.
  • Amenda pentru nerespectarea termenului de 15 zile de la mutare e de la 500 lei la 1.000 lei. A fost majorată prin Legea 14/2025.
  • Cumpărarea, în sine, nu te obligă să îți schimbi buletinul. Obligația de 15 zile e legată de mutare, nu de dobândirea locuinței. Verificat pe textul ordonanței care reglementează actele de identitate.
  • Regulamentul de furnizare a energiei electrice nu conține niciun termen în care noul proprietar să fie obligat să preia contractul. Verificat direct pe textul regulamentului. Pentru gaze naturale nu am verificat: regulamentul analog nu a fost consultat.
  • Sursele oficiale folosite aici nu conțin o taxă pentru depunerea declarației fiscale la primărie și nici nu o declară gratuită. Întreabă la ghișeu.
  • În august 2026 sistemul e-Terra a fost indisponibil. Între 11 și 19 august 2026, oficiile de cadastru și publicitate imobiliară au înregistrat 329.476 de cereri și au soluționat 279.242. Așteaptă întârzieri față de termenele din lege.
  • În august 2026, ancpi.ro servea o singură pagină de stare, nu site-ul instituțional. Tarifele din acest ghid vin din ordinul care le aprobă, nu de pe site.
  • Dacă ai cumpărat apartament, cel mai scurt termen de după semnătură nu e la primărie, ci la asociația de proprietari: 10 zile LUCRĂTOARE de la transferul dreptului de proprietate ca să îi duci președintelui informațiile din actele de proprietate, pentru calculul cotelor de contribuție (art. 33 alin. (6) din Legea 196/2018). Notarul e obligat să scrie obligația asta chiar în act — citește-o acolo.

Elementele marcate cu ⚠️ pot diferi în localitatea ta. Înainte de drum, confirmă-le la instituția indicată — regulile locale se schimbă des.

Cumperi cu credit ipotecar: termenele băncii și costul actului de garanție

Acte necesare

  • Fișa europeană de informații standardizate — Banca ți-o dă în timp util, dar nu mai puțin de 15 zile calendaristice înainte de acceptarea unei oferte sau de semnarea unui contract. Informațiile personalizate vin fără întârzieri nejustificate, dar nu mai mult de 10 zile calendaristice după ce ai furnizat datele cerute.
  • Confirmare scrisă că ai predat toate actele necesare — La primirea cererii de credit și a documentelor, banca îți înmânează imediat un înscris datat, semnat și cu număr de înregistrare. Data lui e data depunerii dosarului complet, de la care curg cele 30 de zile.
  • Raport de evaluare a imobilului — Evaluarea se realizează de evaluatori autorizați, independenți, membri ai Asociației Naționale a Evaluatorilor Autorizați din România. Evaluatorul o comunică și ție, nu doar băncii.
  • Contract de ipotecă în formă autentică — Se încheie în formă autentică de către notarul public, sub sancțiunea nulității absolute. Ipoteca asupra unui bun imobil se constituie prin înscriere în cartea funciară.
  • Promisiune bilaterală de vânzare — La programul „Noua casă”, cursul folosit pentru plafoanele în euro e cursul Băncii Naționale a României valabil la data încheierii promisiunii bilaterale de vânzare. (Doar dacă intri în programul „Noua casă”)

Unde depui

La bancă, pentru credit, și la biroul notarial, pentru contractul de ipotecă. Cele două se leagă: ipoteca se constituie prin înscriere în cartea funciară, iar înscrierea se cere pe baza actului autentic. Sursele oficiale folosite aici acoperă procedura, nu lista de documente pe care o cere fiecare bancă. Ordonanța de urgență 52/2016 reglementează fișa de informații, perioada de reflecție, termenele de răspuns și evaluarea, nu dosarul.

Taxe și termen

  • Comision de analiză a dosarului, când creditul nu se acordă: 0 lei — se interzice perceperea unui comision de analiză dosar în cazul în care creditul nu se acordă sursă →
  • Tarif de înscriere a ipotecii: 100 lei pentru fiecare imobil, plus 0,1% din valoarea creanței garantate, pentru fiecare operațiune sursă →
  • Onorariu notarial minimal la actele de garanție imobiliară: calculat la valoarea creanței garantate. Până la 50.000 lei — 0,85%, dar nu mai puțin de 150 lei. De la 50.001 la 100.000 lei — 425 lei plus 0,5% pentru ceea ce depășește 50.000 lei. De la 100.001 la 200.000 lei — 750 lei plus 0,46%. De la 200.001 la 500.000 lei — 1.209 lei plus 0,19%. Peste 500.001 lei — 1.778 lei plus 0,10% sursă →
  • Onorariu notarial la actele de garanție pentru programe sociale: plafonat pe patru tranșe. Până la 20.000 lei — 150 lei. De la 20.001 la 100.000 lei — 450 lei. De la 100.001 la 500.000 lei — 750 lei. Peste 500.001 lei — 1.500 lei. Se aplică la programul „Prima casă” sau la alte programe sociale adoptate de statul român sursă →
  • Autentificarea actelor privind creditele bancare acordate persoanelor fizice: 150 lei, dacă împrumutul a fost acordat și ipoteca a fost instituită sursă →

Termen: Banca îți dă fișa de informații cu cel puțin 15 zile calendaristice înainte de acceptarea unei oferte sau de semnarea unui contract. Aceleași 15 zile sunt perioada ta de reflecție. Răspunsul în scris despre acordarea creditului vine în 30 de zile calendaristice de la depunerea dosarului. Limita exterioară: nu mai mult de 60 de zile calendaristice de la depunerea cererii de credit.

Pașii

  1. Cere fișa europeană de informații standardizate în scris și notează data primirii. De la ea curg cele 15 zile de reflecție.
  2. Cere confirmarea scrisă, datată și numerotată, că ai predat toate actele. Ea fixează începutul celor 30 de zile.
  3. Compară ofertele în perioada de reflecție. În acest interval, informațiile din fișă nu pot fi modificate.
  4. Cere raportul de evaluare. Evaluatorul e obligat să ți-l comunice și ție, pe hârtie sau pe alt suport durabil.
  5. Semnează contractul de ipotecă la notar, în formă autentică. Altfel e nul absolut.
  6. Verifică dacă intri la un program social. Acolo onorariul actelor de garanție e plafonat.

⚠️ De reținut · Cumperi cu credit ipotecar: termenele băncii și costul actului de garanție

  • Clauza prin care renunți la perioada de reflecție e interzisă în contract.
  • În perioada de reflecție, informațiile din fișă reprezintă un angajament ferm pentru creditor, iar oferta e irevocabilă. Legea prevede o singură situație de excepție.
  • Programul „Noua casă” e activ. Până la 31 decembrie 2026 s-a alocat un plafon al garanțiilor de 500 milioane lei, printr-o hotărâre de guvern din 4 mai 2026.
  • Programul are două paliere pentru locuințele noi. Finanțarea de maximum 70.000 EUR acoperă cel mult 95% din prețul de achiziție, deci avansul tău minim e de 5%. Finanțarea cuprinsă între 70.001 și 140.000 EUR acoperă cel mult 85%, deci avansul minim e de 15%.
  • Finanțarea nu poate depăși valoarea din raportul de evaluare a locuinței, chiar dacă prețul cerut e mai mare. Diferența o pui tu.
  • Sursele oficiale folosite aici nu conțin lista de documente cerută de bănci. Ea nu e reglementată normativ, deci nimeni nu îți poate spune că un anume act e cerut de lege.
  • Am consultat din normele programului doar plafonul și cele două paliere. Condițiile de eligibilitate nu au fost verificate aici — cere-le băncii sau citește-le în norme.

Întrebări frecvente

Cât costă notarul la cumpărarea unei case?

Onorariul minimal e o grilă pe șapte tranșe, calculată la valoarea de tranzacționare. Pornește de la 2,2%, dar nu mai puțin de 230 lei, și scade procentual pe măsură ce valoarea crește. Atenție la o capcană. Dacă prețul declarat e sub valoarea minimă din studiul de piață al camerei notarilor publici, onorariul se calculează la valoarea din studiu. Aceeași regulă se aplică la impozit și la tariful de intabulare. Cere-i notarului valoarea minimă pentru imobilul tău înainte să îți faci bugetul.

Cine plătește impozitul la vânzarea unui apartament?

Vânzătorul. Cota e 3% din valoarea tranzacției la imobilele deținute până la 3 ani inclusiv și 1% la cele deținute peste 3 ani. Notarul îl calculează și îl încasează înainte de autentificarea actului, apoi îl virează până pe 25 a lunii următoare. Nu mai există plafon neimpozabil: impozitul se aplică la toată valoarea. Cheltuielile pentru încheierea contractului sunt însă ale cumpărătorului, în lipsă de stipulație contrară.

Se mai poate cumpăra o locuință nouă cu TVA de 9%?

Doar într-o fereastră care se închide la 30 septembrie 2026 inclusiv. Condițiile sunt cumulative și una singură le răstoarnă pe toate. Trebuie să fi încheiat până la 1 august 2025 un act juridic între vii cu plată în avans pentru acea locuință. În plus, suprafața utilă să fie de maximum 120 mp și valoarea de cel mult 600.000 lei fără TVA, cu tot cu teren. Și să nu fi cumpărat altă locuință cu cotă redusă începând cu 1 ianuarie 2023. În rest, cota standard e 21%, de la 1 august 2025.

Banii dați ca avans se pierd dacă mă răzgândesc?

Depinde de ce scrie în contract, și aici se greșește cel mai des. În lipsă de stipulație contrară, sumele plătite în temeiul unei promisiuni de vânzare sunt un avans din preț. Deci se restituie simple, fără dublu. Arvuna e altceva și trebuie numită ca atare. La arvuna confirmatorie, cine a dat-o și nu execută o pierde, iar cine a primit-o și nu execută datorează dublul. Arvuna penalizatoare există doar dacă în contract e stipulat expres dreptul de dezicere.

Sunt proprietar din momentul semnării sau de la intabulare?

În majoritatea localităților, de la actul autentic. Codul civil spune la art. 885 că drepturile reale se dobândesc numai prin înscrierea în cartea funciară. Dar art. 56 din Legea 71/2011 amână acest efect până la finalizarea lucrărilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ-teritorială. Până atunci, înscrierea are doar efect de opozabilitate față de terți. Intabularea rămâne obligatorie: notarul o cere din oficiu, în ziua întocmirii actului sau cel târziu în următoarea zi lucrătoare.

Trebuie și eu, cumpărătorul, certificat de atestare fiscală?

Da, din 25 februarie 2026. Îl iei de la primăria în a cărei rază îți ai domiciliul, sediul sau punctul de lucru. Sancțiunea e dură: actele încheiate cu încălcarea acestei obligații sunt nule de drept. Legea admite și înlocuirea prezentării cu verificarea, pe cale electronică, a situației obligațiilor fiscale. Certificatul se emite în cel mult două zile lucrătoare și e valabil 30 de zile de la emitere. Pagina Primăriei Cluj-Napoca dă data de 2 martie 2026; ordonanța dă 25 februarie 2026, iar varianta sigură e data cea mai devreme.

Ce depun la primărie după ce am cumpărat?

Declarația fiscală pentru clădire, în termen de 30 de zile de la data dobândirii. Impozitul pe clădiri îl datorezi abia de la 1 ianuarie a anului următor. Formularul e ITL-001, iar exemplarul îl iei de la direcția de impozite și taxe locale a primăriei tale. Lista de anexe diferă de la o primărie la alta. Dacă nu declari, pe lângă amendă, impozitul stabilit de organul fiscal se majorează succesiv cu 30% pentru fiecare interval de 6 luni de întârziere.

Cadrul legal și sursele

Instituția competentă

Uniunea Națională a Notarilor Publici din România (UNNPR) — uniuneanotarilor.ro

  • Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară — Prin oficiile teritoriale, înregistrează actul, face intabularea și încasează tarifele de publicitate imobiliară
  • Agenția Națională de Administrare Fiscală — Primește impozitul pe transfer, virat de notar, și declarațiile fiscale aferente
  • Direcția de impozite și taxe locale a primăriei — Eliberează certificatele de atestare fiscală, ia clădirea în evidență pe numele tău și încasează impozitul pe clădiri
  • Camera Notarilor Publici — Face studiul de piață cu valorile minime la care se calculează impozitul, onorariul notarial și tariful de intabulare

Contact

Actele normative

  • COD nr. 287/2009 — Codul civil — forma autentică cerută sub sancțiunea nulității absolute și promisiunea de a contracta. Tot aici: avansul și arvuna, cheltuielile vânzării, garanția contra evicțiunii și contra viciilor ascunse, ipoteca și regimul bunurilor comune ale soților (art. 343, art. 346, art. 347, art. 885, art. 902, art. 1.244, art. 1.279, art. 1.544-1.546, art. 1.666, art. 1.669, art. 1.670, art. 1.683, art. 1.695, art. 1.707, art. 2.377, art. 2.378) text integral →
  • LEGE nr. 71/2011 — Legea pentru punerea în aplicare a Codului civil. Art. 56 amână efectul constitutiv al înscrierii până la finalizarea cadastrului pe fiecare unitate administrativ-teritorială. Până atunci, înscrierea se face numai pentru opozabilitate față de terți (art. 56 alin. (1) și (2)) text integral →
  • COD nr. 227/2015 — Codul fiscal — impozitul pe transferul proprietăților imobiliare, cotele de TVA, declararea clădirii la primărie și contravențiile. Forma consolidată la 8 august 2026 poartă și ferestrele temporare din Legea 141/2025, Legea 161/2026 și Legea 170/2026 (art. 111, art. 291 alin. (1) și alin. (2) lit. l), art. 461, art. 493) text integral →
  • COD nr. 207/2015 — Codul de procedură fiscală — certificatul de atestare fiscală la înstrăinare. Tot acolo: obligația nouă a cumpărătorului, din 25 februarie 2026, și nulitatea de drept a actelor încheiate cu încălcarea ei (art. 159 alin. (5), alin. (5^2) și alin. (6)) text integral →
  • OUG nr. 7/2026 — Ordonanța de urgență care a introdus obligația cumpărătorului de a prezenta certificat de atestare fiscală și majorarea impozitului la nedeclararea clădirii. Art. LX o pune în vigoare la data publicării, iar articolul care modifică Codul de procedură fiscală nu figurează în lista de excepții (art. V, art. VI, art. LX) text integral →
  • LEGE nr. 7/1996 — Legea cadastrului și a publicității imobiliare — extrasul pentru autentificare cerut de notar. Tot acolo: blocarea temporară a înscrierilor, obligația notarului de a cere înscrierea din oficiu și comunicarea încheierii (art. 31, art. 35, art. 41) text integral →
  • LEGE nr. 36/1995 — Legea notarilor publici și a activității notariale, republicată — procedura de autentificare a înscrisului notarial (art. 90) text integral →
  • ORDIN nr. 177/C/2024 — Ordinul ministrului justiției care aprobă Normele privind tarifele de onorarii minimale ale notarilor publici. Ordinul singur nu conține nicio cifră: toate grilele sunt în anexă text integral →
  • NORMA nr. 177/C/2024 — Normele privind tarifele de onorarii minimale ale notarilor publici, anexă la Ordinul 177/C/2024. Conțin grilele de onorarii, operațiunile incluse în onorariu și actele la care onorariul se stabilește liber (art. 4 alin. (1) și (3), art. 7 alin. (1), art. 9 alin. (1), art. 15, anexa nr. 1 pct. 6, pct. 10 și pct. 25, anexa nr. 2 pct. I, pct. V și pct. XIV lit. a)) text integral →
  • LEGE nr. 372/2005 — Legea privind performanța energetică a clădirilor, republicată. Reglementează certificatul pus la dispoziția cumpărătorului înainte de contract, nulitatea relativă, valabilitatea de 10 ani, codul unic de înregistrare și clădirile exceptate (art. 8 alin. (1) și (2)) text integral →
  • LEGE nr. 196/2018 — Legea privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari. Reglementează adeverința cerută de notar la înstrăinarea unei unități din condominiu și preluarea expresă a debitelor de către dobânditor text integral →
  • ORDIN nr. 16/2019 — Ordinul directorului general al ANCPI privind tarifele pentru serviciile de cadastru și publicitate imobiliară. Acoperă extrasele, intabularea, notarea, ipoteca, prima înregistrare, regimul de urgență și scutirile (art. 4, art. 8 alin. (1) lit. s), anexa pct. 2.1.1, 2.3.2, 2.3.3, 2.4.1, 2.7.2-2.7.4 și nota 8) text integral →
  • OUG nr. 52/2016 — Ordonanța de urgență privind contractele de credit oferite consumatorilor pentru bunuri imobile. Acoperă fișa europeană de informații standardizate, perioada de reflecție, termenele de răspuns ale creditorului și evaluarea imobilului (art. 9, art. 13, art. 81) text integral →
  • HG nr. 717/2009 — Hotărârea privind aprobarea normelor de implementare a programului „Noua casă” text integral →
  • NORMA nr. 717/2009 — Normele de implementare a programului „Noua casă”, anexă la HG 717/2009. Ele dau plafonul de garanții alocat până la 31 decembrie 2026 și cele două paliere de finanțare pentru locuințele noi (art. 3 alin. (54), art. 5 lit. e) și lit. e^1)) text integral →
  • LEGE nr. 17/2014 — Legea privind unele măsuri de reglementare a vânzării terenurilor agricole situate în extravilan — dreptul de preempțiune, în ordinea rangurilor. Nu se aplică terenurilor din intravilan (art. 4 alin. (1)) text integral →
  • LEGE nr. 312/2005 — Legea privind dobândirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor de către cetățenii străini și apatrizi, precum și de către persoanele juridice străine (art. 3, art. 6) text integral →
  • OUG nr. 97/2005 — Ordonanța de urgență privind evidența, domiciliul, reședința și actele de identitate ale cetățenilor români. De aici vin termenul de 15 zile de la mutare și amenda majorată prin Legea 14/2025 (art. 39 alin. (1), art. 43 lit. b)) text integral →
  • ORDIN nr. 1022/2562/2016 — Ordin comun al ministrului finanțelor publice și al ministrului justiției. Aprobă procedura de stabilire, plată și rectificare a impozitului pe veniturile din transferul proprietăților imobiliare, plus formularele 208, 209, 253 și 254 text integral →
  • ORDIN nr. 4087/2069/2015 — Ordinul comun care aprobă modelul declarației fiscale ITL-001, pentru stabilirea impozitului pe clădiri în cazul persoanelor fizice text integral →
  • ORDIN nr. 2068/2015 — Ordinul care aprobă nomenclatorul formularelor fiscale locale, între care ITL-003, declarația pentru stabilirea impozitului pe teren în cazul persoanelor fizice text integral →
  • ORDIN nr. 5/2023 — Regulamentul de furnizare a energiei electrice la clienții finali, anexă la Ordinul ANRE 5/2023. Contractul se încheie și pe baza declarației pe propria răspundere privind deținerea unui drept locativ, cu precizarea calității, și lipsa litigiilor locative. A înlocuit Regulamentul aprobat prin Ordinul ANRE 235/2019, abrogat (art. 15 alin. (1) lit. b) și c)) text integral →

Surse oficiale consultate

Ai găsit o neconcordanță? Spune-ne — verificăm pe sursa oficială și corectăm.

Ți-ar mai putea trebui