toateactele.ro✓ Doar surse oficiale

Închirierea unei locuințe — contractul, înregistrarea la ANAF și impozitul pe chirie

Parțial online✓ Verificat la 27 august 2026 · anaf.ro

Legislația se poate schimba — versiunea oficială e întotdeauna cea a instituției.

Închiriezi un apartament? Contractul e valabil și fără notar. Dar înregistrarea lui la organul fiscal, în 30 de zile, îți dă titlu executoriu pentru chirie. Ghidul separă lucrurile care se amestecă cel mai des: ce datorezi pentru chiria anului 2025 și ce s-a schimbat pentru 2026, prin Legea 239/2025. Are și partea locatarului: ce clauze sunt considerate nescrise.

Pasul 1 din cel mult 2

În ce situație ești cu închirierea?

Ghidul acoperă tot parcursul: contractul, înregistrarea la organul fiscal, declararea chiriei și încetarea. Alege pasul la care ești. Dacă ești locatar, ultima variantă e a ta. Codul civil îți dă drepturi pe care nicio clauză din contract nu ți le poate lua.

Toate variantele, pe scurt

Contract cu un chiriaș persoană fizică: ce scrii în el și ce depui la organul fiscal în 30 de zile

Acte necesare

  • Contractul de închiriere, semnat de ambele părți — Legea nu îți cere nicio formă. Art. 1.781 din Codul civil spune că locațiunea „se consideră încheiat îndată ce părțile au convenit asupra bunului și prețului”. Dar fără un înscris nu ai ce înregistra și nu obții titlu executoriu. Durata maximă e de 49 de ani (art. 1.783).
  • Durata scrisă explicit în contract — Dacă nu o scrii, art. 1.785 o presupune. Un an la locuințe nemobilate. La camere sau apartamente mobilate, durata unității de timp pentru care s-a calculat chiria. Titlul executoriu pentru restituirea locuinței există doar la contractele pe durată determinată.
  • Copia contractului, cu mențiunea „conform cu originalul” și semnătura ta — Procedura ANAF, pct. 3.(1), cere exact asta. Copia are număr și dată, iar conformitatea o faci tu, nu un funcționar.
  • „Cerere de înregistrare a contractelor de locațiune” (anexa nr. 2 la Ordinul ANAF nr. 114/2019) — Se completează în două exemplare, cu majuscule. Originalul se depune, copia rămâne la tine. Caseta „Anul” e anul în care depui cererea. Casetele „Modificare” și „Încetare” se bifează la mențiunile ulterioare.
  • Datele tale de identificare ca locator — Cererea cere numele, prenumele și codul de identificare fiscală. La persoana fizică, acesta este codul numeric personal. Se cer și adresa, telefonul și adresa de e-mail.
  • Desemnarea celui care înregistrează contractul — Când locuința e deținută în comun, contractul sau actul de modificare desemnează proprietarul, uzufructuarul sau alt deținător legal care face înregistrarea. Temeiul e art. 83 alin. (5) din Codul fiscal. (Doar dacă locuința e în coproprietate)

Unde depui

La organul fiscal în a cărui rază teritorială ai domiciliul fiscal. Regula e la pct. 2.(1) lit. a) din procedura ANAF. Dacă ești nerezident, organul competent e cel de la locul imobilului sau cel de la domiciliul fiscal al împuternicitului. Cererea se depune direct la registratură sau prin poștă, cu confirmare de primire. Merge și „prin mijloace electronice de transmitere la distanță”, adică prin SPV, contul tău de pe portalul ANAF. Sursele colectate pentru acest ghid sunt texte de lege, nu pagini ANAF. Adresa exactă a formularului în portal nu a fost verificată aici, așa că ghidul nu îți dă un buton de depunere online.

Taxe și termen

  • Înregistrarea contractului la organul fiscal: Procedura de înregistrare și ordinele care au modificat-o nu prevăd nicio sumă de plată. Ghidul nu o declară nici gratuită, nici cu plată. În această colectare nu a fost deschisă nicio pagină ANAF de tarife, ci doar texte din Monitorul Oficial sursă →
  • Autentificarea contractului la notar, dacă o alegi: onorariu liber. Contractul de închiriere e la art. 9 alin. (1) pct. 1 lit. n) din Normele aprobate prin Ordinul ministrului justiției nr. 177/2024. Acolo „onorariile se stabilesc liber între notarul public și solicitant”. Nu există onorariu minim, deci nu există nici o cifră orientativă de citat sursă → diferă localSe negociază cu fiecare birou notarial. Cere două sau trei oferte înainte, pe telefon. Aceeași regulă de onorariu liber se aplică și la darea de dată certă, la pct. 4 din același articol
  • Impozitul pe chiria din contract: 10% din venitul net. Venitul net e chiria din contract minus o cotă forfetară de cheltuieli de 20% (art. 84 alin. (3) și art. 123 alin. (1) din Codul fiscal). Înmulțind cele două cote, rămâne 8% din chiria brută — La bugetul de stat, până la termenul de depunere a formularului 212 sursă →
  • Contribuția de asigurări sociale de sănătate: cota e de 10%, potrivit art. 156. Baza nu e venitul tău real, ci o treaptă: 6, 12 sau 24 de salarii minime brute pe țară (art. 170 alin. (3)). Se datorează doar dacă veniturile cumulate din categoriile de la art. 155 alin. (1) lit. e)-h) ating 6 salarii minime (art. 170 alin. (2)) — Se declară și se plătește prin formularul 212, la același termen sursă →

Termen: Contractul se înregistrează la organul fiscal în cel mult 30 de zile de la încheiere. Același termen curge de la data fiecărei modificări ulterioare. Temeiul e art. 83 alin. (5) din Codul fiscal. Compartimentul de specialitate operează înregistrarea în maximum 5 zile de la depunerea cererii, potrivit pct. 7 din procedură. Chiria se declară apoi prin formularul 212, până la 25 mai a anului următor celui în care ai realizat venitul (art. 122 alin. (3)). Formularul se depune și în cursul anului, când începi să obții venituri din chirii, când se schimbă clauzele contractuale sau când contractul încetează (art. 122 alin. (2)).

Pașii

  1. Scrie în contract durata, cuantumul chiriei, termenul de plată și garanția. Codul civil nu îți impune niciuna dintre ele, deci ce nu scrii se completează cu reguli pe care nu le-ai ales tu.
  2. Semnați ambii, în cel puțin trei exemplare: unul pentru tine, unul pentru chiriaș, unul pentru organul fiscal.
  3. Fă o copie a contractului. Scrie pe ea „conform cu originalul” și semneaz-o.
  4. Completează cererea de înregistrare în două exemplare, cu majuscule, și bifează anul.
  5. Depune cererea și copia contractului în cel mult 30 de zile de la semnare. Păstrează dovada: numărul de înregistrare, confirmarea de la poștă sau mesajul electronic.
  6. Pune dovada înregistrării lângă contract. Ea e cea care îți dă titlu executoriu pentru chirie.
  7. Notează în calendar 25 mai a anului următor, pentru formularul 212.
  8. Dacă modifici contractul sau el încetează, depui din nou cererea, cu caseta „Modificare” sau „Încetare” bifată, și declari și în formularul 212.

Formulare

⚠️ De reținut · Contract cu un chiriaș persoană fizică: ce scrii în el și ce depui la organul fiscal în 30 de zile

  • Impozitul se calculează pe chiria din contract, „indiferent de momentul încasării chiriei”. Formularea e din art. 84 alin. (2) din Codul fiscal. Chiriașul care nu plătește nu îți scade impozitul datorat.
  • Înregistrarea la organul fiscal nu e o formalitate. Art. 1.798 din Codul civil pune contractul înregistrat pe același rând cu cel autentificat la notar: amândouă sunt titluri executorii pentru plata chiriei.
  • Pentru restituirea locuinței e altă regulă, cu o condiție în plus. Titlul executoriu la expirarea termenului există doar la contractele pe durată determinată, autentice sau înregistrate la organul fiscal (art. 1.809 alin. (2) și (3)). La un contract fără durată nu îl ai.
  • Ce cumperi de la notar, în plus față de înregistrare. Art. 101 alin. (1) din Legea nr. 36/1995 dă putere de titlu executoriu înscrisului autentic. Condiția: să constate o creanță certă și lichidă, la data exigibilității ei.
  • Contradicție rămasă în vigoare între două acte oficiale. Codul fiscal pentru 2026 exceptează de la înregistrare „închirierea pe termen scurt”, la art. 83 alin. (5). Procedura ANAF, consolidată la 6 februarie 2025, spune încă „închirierea în scop turistic” și trimite la art. 83 alin. (6). Ghidul descrie regula din Codul fiscal. Varianta sigură: completează formularul așa cum ți-l cere ANAF și păstrează dovada depunerii.
  • Nu am găsit un text care să sancționeze nominal neînregistrarea contractului de locațiune. Există doar norma generală de nedeclarare la termen, la art. 336 alin. (1) lit. b) din Codul de procedură fiscală. Ea se sancționează, la alin. (2) lit. d), cu amendă de la 500 lei la 1.000 lei pentru persoanele fizice. Nu o prezenta nimănui ca pe o amendă dedicată chiriilor.
  • Ce se întâmplă dacă nu înregistrezi: procedura prevede că organul fiscal notifică proprietarii care figurează cu venituri din chirii și nu și-au îndeplinit obligația. Formularul se numește „Notificare privind nedepunerea la termen a cererii de înregistrare a contractelor de închiriere” și e anexa nr. 3 la ordin.
  • Coproprietate, cu o excepție care se pierde ușor. Regula desemnării nu se aplică la contractele aflate în derulare la 1 ianuarie 2025 și înregistrate la organul fiscal înainte de acea dată. Temeiul e art. II din Ordinul ANAF nr. 161/2025.
  • Chirie în valută, plătită de o persoană fizică: se ia cursul mediu anual al pieței valutare. Îl comunică Banca Națională a României, pentru anul realizării venitului (art. 84 alin. (3^1)). Nu e cursul din ziua plății. La chiria plătită de o firmă, regula e alta.
  • Codul civil recunoaște garanția, dar nu o reglementează. Nu are cuantum maxim, termen de restituire sau obligație de a fi ținută separat. Ce prevede: garanțiile trec la cel care cumpără locuința (art. 1.814) și se păstrează la tacita relocațiune (art. 1.810 alin. (1)). Restul scrie-l în contract.
  • Nu ai de ținut nici Registrul de evidență fiscală, nici contabilitate pentru chirii. Temeiul e art. 84 alin. (10) din Codul fiscal.
  • Opozabilitatea față de cine cumpără apartamentul cere altceva decât înregistrarea fiscală. La imobilele înscrise în cartea funciară, contractul îi este opozabil cumpărătorului doar dacă locațiunea a fost notată în cartea funciară (art. 1.811 lit. a)). Sursele colectate pentru acest ghid nu descriu procedura de notare.

Elementele marcate cu ⚠️ pot diferi în localitatea ta. Înainte de drum, confirmă-le la instituția indicată — regulile locale se schimbă des.

Chiriașul e o firmă: impozitul se reține la sursă, dar contribuția de sănătate rămâne a ta

Acte necesare

  • Contractul de închiriere, semnat de ambele părți — Aceleași reguli de formă ca la orice locațiune. Contractul se încheie prin acordul asupra bunului și prețului (art. 1.781), durata maximă e de 49 de ani (art. 1.783).
  • Clauza despre cine suportă cheltuielile — Contează fiscal, nu doar practic. Venitul brut „se majorează cu valoarea cheltuielilor ce cad, conform dispozițiilor legale, în sarcina proprietarului”, dacă le face chiriașul. Temeiul e art. 84^1 alin. (1) din Codul fiscal.
  • „Cerere de înregistrare a contractelor de locațiune” și copia contractului — Textul art. 83 alin. (5) exceptează de la înregistrare doar arendarea și închirierea pe termen scurt. Chiriile plătite de firme nu sunt exceptate acolo. Copia poartă mențiunea „conform cu originalul” și semnătura ta.
  • Documentul care atestă impozitul reținut și plătit de firmă — Art. 84^1 alin. (4) obligă plătitorul să îl elibereze, dar numai la solicitarea ta. Cere-l în scris, la finalul anului. Fără el nu poți verifica ce s-a reținut.
  • Formularul 212, pentru contribuția de sănătate — Chiar dacă impozitul e final și reținut de firmă, contribuția rămâne în sarcina ta. Excepția de reținere la sursă de la art. 174^1 alin. (3) acoperă doar drepturile de proprietate intelectuală, arenda și asocierile cu persoane juridice. (Doar dacă veniturile tale din categoriile de la art. 155 alin. (1) lit. e)-h) ating 6 salarii minime)

Unde depui

Cererea de înregistrare merge la organul fiscal de la domiciliul tău fiscal, ca la orice contract de închiriere. Procedura ANAF are însă și o a doua cale, la secțiunea B. Locatorii pot înregistra contractele încheiate prin înscris sub semnătură privată. Atât cu persoane fizice, cât și cu persoane juridice. Scopul e chiar titlul executoriu de la art. 1.798 din Codul civil. Pe această cale, organul competent e cel în a cărui evidență locatorul e înregistrat ca plătitor de impozite. Iar cererea „se completează și se depune prin mijloace electronice de transmitere la distanță”. Adresa exactă din portal nu a fost verificată în această colectare.

Taxe și termen

  • Impozitul pe chirie, reținut de firmă: 10% din venitul net, reținut la sursă în momentul plății. Venitul net se stabilește la fiecare plată, prin deducerea cotei de cheltuieli de 20% (art. 84^1 alin. (3) și (5)). Impozitul reținut e final. Se plătește la bugetul de stat până la data de 25 inclusiv a lunii următoare celei în care a fost reținut — Nu îl plătești tu. Firma calculează, reține, declară și plătește sursă →
  • Contribuția de asigurări sociale de sănătate: cota de 10% aplicată unei baze pe trepte de 6, 12 sau 24 de salarii minime brute pe țară. Se datorează dacă veniturile cumulate din categoriile de la art. 155 alin. (1) lit. e)-h) ating 6 salarii minime. Nu se reține la sursă la chirii: art. 174^1 alin. (3) limitează excepția la drepturi de proprietate intelectuală, arendă și asocieri cu persoane juridice — O declari și o plătești tu, prin formularul 212 sursă →
  • Autentificarea la notar, dacă o alegi în locul înregistrării: onorariu liber, fără tarif minim. Contractul de închiriere e la art. 9 alin. (1) pct. 1 lit. n) din Normele aprobate prin Ordinul ministrului justiției nr. 177/2024 sursă → diferă localFiecare notar își stabilește onorariul. Cere oferte înainte de a te programa

Termen: Contractul se înregistrează la organul fiscal în cel mult 30 de zile de la încheiere sau de la modificare, ca la orice închiriere (art. 83 alin. (5)). Impozitul reținut de firmă se plătește de aceasta până la data de 25 inclusiv a lunii următoare reținerii (art. 84^1 alin. (6)). Contribuția de sănătate se declară prin formularul 212. Termenul e 25 mai a anului următor celui în care ai realizat venitul (art. 174^1 alin. (2), care trimite la art. 122 alin. (3)).

Pașii

  1. Scrie în contract cine suportă cheltuielile care cad legal în sarcina proprietarului. Dacă le face chiriașul, ele îți măresc venitul brut.
  2. Înregistrează contractul la organul fiscal în cel mult 30 de zile. Textul de exceptare nu vorbește despre chiriașii persoane juridice.
  3. Verifică la fiecare plată dacă firma a reținut impozitul. Ea îl calculează, îl reține, îl declară și îl plătește.
  4. Cere-i firmei, în scris, documentul cu impozitul reținut și plătit. Îl eliberează doar la solicitare.
  5. Adună veniturile tale din categoriile de la art. 155 alin. (1) lit. e)-h) și vezi dacă ating pragul de 6 salarii minime.
  6. Dacă îl ating, depune formularul 212 pentru contribuția de sănătate, până la 25 mai a anului următor.
  7. Dacă ai încasat chiria exclusiv în natură sau ai reținut garanția pentru chirie, calculează tu venitul net și impozitul.

Formulare

⚠️ De reținut · Chiriașul e o firmă: impozitul se reține la sursă, dar contribuția de sănătate rămâne a ta

  • Impozitul reținut de firmă e final, deci nu îl mai declari pentru impozit. Ești exceptat de la formularul 212 pentru veniturile cu reținere la sursă și impozit final, potrivit art. 122 alin. (6) lit. a).
  • Exceptarea de mai sus privește impozitul, nu contribuția. Art. 122 alin. (7) spune direct. Cine are venituri cu reținere la sursă și datorează contribuția depune totuși declarația. O depune ca să stabilească și să plătească contribuția.
  • Chirie în valută, plătită de o firmă: se ia cursul comunicat de Banca Națională a României. Cel „din ziua precedentă celei în care se efectuează plata” (art. 84^1 alin. (2)). Este alt curs decât cel de la chiria plătită de o persoană fizică.
  • Garanția devine venit impozabil în clipa în care o folosești pentru chirie. Art. 84^1 alin. (8) scoate acest caz din regula reținerii la sursă. Atunci tu stabilești venitul net, cu aceeași cotă de cheltuieli de 20%, și tu plătești impozitul.
  • Aceeași regulă se aplică și dacă venitul brut e plătit exclusiv în natură. Reținerea la sursă nu are ce reține din bunuri.
  • Nu ai obligația de a completa Registrul de evidență fiscală și nici de a conduce evidență contabilă (art. 84^1 alin. (7)).
  • Secțiunea B a procedurii ANAF nu se depune pe hârtie. Textul cere „mijloace electronice de transmitere la distanță”, spre deosebire de secțiunea A, unde ai și registratura și poșta.
  • Instrucțiunile formularului numesc explicit a treia categorie de depunători. Sunt „locatorii care solicită înregistrarea contractului la organul fiscal pentru a constitui titlu executoriu pentru plata chiriei”. Deci înregistrarea nu e doar o obligație fiscală, e și o pârghie.

Elementele marcate cu ⚠️ pot diferi în localitatea ta. Înainte de drum, confirmă-le la instituția indicată — regulile locale se schimbă des.

Chiria încasată în 2025: cotă forfetară de 20%, formularul 212 și un termen care a trecut deja

Acte necesare

  • Contractul de închiriere valabil în 2025 și actele lui de modificare — Din el se ia chiria pe care se calculează impozitul. Nu din chitanțe și nu din extrasul de cont.
  • Formularul 212, aprobat prin Ordinul ANAF nr. 2.736/2025 — Art. 3 din ordin: formularul „se utilizează de persoanele fizice pentru declararea impozitului pe veniturile realizate și a contribuțiilor sociale datorate începând cu anul 2025”. A fost publicat în Monitorul Oficial nr. 1207 din 29 decembrie 2025.
  • Suma veniturilor tale din categoriile de la art. 155 alin. (1) lit. e)-h) — Chiriile intră la litera e) — „venituri din cedarea folosinței bunurilor”. Litera c) e a drepturilor de proprietate intelectuală. Intervalul care contează pentru cumul rămâne însă lit. c)-h), deci răspunsul practic nu se schimbă. Se cumulează cu drepturile de proprietate intelectuală, investițiile, activitățile agricole și celelalte din listă. Pragul contribuției se verifică pe suma lor, nu doar pe chirii.
  • Dovada înregistrării contractului la organul fiscal — Nu se depune cu declarația, dar e actul care îți susține cifrele dacă apare o verificare. (Doar dacă ai înregistrat contractul, ceea ce era obligatoriu și în 2025)

Unde depui

Formularul 212 se depune la organul fiscal competent, pentru fiecare an fiscal. Se completează pentru fiecare sursă din cadrul fiecărei categorii de venit, potrivit art. 122 alin. (4) — deci pentru fiecare contract de închiriere separat. Calea online e SPV, care are ghidul lui pe acest site. Adresa exactă a formularului în portal nu a fost verificată în această colectare, așa că ghidul nu îți dă un buton de depunere.

Taxe și termen

  • Impozitul pe chiria anului 2025: 10% din venitul net. Venitul net e chiria din contract minus cota forfetară de cheltuieli de 20%. Instrucțiunile formularului 212 o confirmă direct: „se înscrie suma determinată prin aplicarea cotei de 20% asupra venitului brut (rd.1)” — La bugetul de stat, până la termenul legal de depunere a declarației (art. 123 alin. (7)) sursă →
  • Contribuția de sănătate pentru anul 2025, pe trepte: salariul minim brut pentru 2025 a fost de 4.050 lei lunar, potrivit art. 1 din Hotărârea Guvernului nr. 1.506/2024. Aceeași valoare o folosesc instrucțiunile formularului 212. Din ea ies pragurile: 6 salarii minime înseamnă 24.300 lei, 12 salarii minime înseamnă 48.600 lei, 24 de salarii minime înseamnă 97.200 lei. Cota de 10% aplicată fiecărei trepte dă o contribuție de 2.430 lei, 4.860 lei sau 9.720 lei. Înmulțirile sunt calculul acestui ghid, pornit de la cifra citată; reface-le înainte de a le folosi — Se declară și se plătește prin formularul 212 sursă →

Termen: Termenul de depunere a fost 25 mai 2026, potrivit art. 122 alin. (3) din Codul fiscal. La data la care a fost scris ghidul, 27 august 2026, termenul trecuse deja. Plata impozitului anual se face la bugetul de stat până la același termen legal de depunere (art. 123 alin. (7)). Regimul e în Codul de procedură fiscală, actul pe care ghidul îl citează deja: dobânzi și penalități de întârziere pentru suma neplătită la termen (art. 174 și urm.), iar declarația greșită se corectează printr-o declarație rectificativă. Cifrele exacte ale dobânzii și penalității se citesc în act, la art. 174 — nu le reproducem aici fiindcă se modifică des, dar NU e o lacună: e în sursa pe care ți-o dăm.

Pașii

  1. Ia chiria din contract pentru tot anul 2025, nu sumele efectiv încasate.
  2. Scade cota forfetară de cheltuieli de 20%. Ce rămâne e venitul net.
  3. Aplică 10% pe venitul net. Acesta e impozitul anual.
  4. Adună venitul net din chirii cu celelalte venituri de la art. 155 alin. (1) lit. e)-h).
  5. Compară suma cu pragul de 6 salarii minime pentru 2025. Sub prag nu datorezi contribuția.
  6. Peste prag, alege treapta corectă: 6, 12 sau 24 de salarii minime, după intervalul în care intri.
  7. Completează formularul 212 pentru fiecare contract în parte și depune-l.
  8. Dacă termenul a trecut, depune-l oricum și întreabă organul fiscal ce se întâmplă mai departe.

⚠️ De reținut · Chiria încasată în 2025: cotă forfetară de 20%, formularul 212 și un termen care a trecut deja

  • Regimul turistic al anului 2025 nu e cel de azi. Instrucțiunile formularului 212 vorbesc despre „veniturile din închirierea în scop turistic a camerelor situate în locuințe proprietate personală, impuse pe baza normelor de venit”. Art. 87 din Codul fiscal, cel al normelor de venit, a fost abrogat abia începând cu veniturile anului 2026.
  • Obligația de a înregistra contractul exista și în 2025. Ordonanța de urgență nr. 128/2024 a abrogat art. 120 și 120^1. Dar în același articol I a introdus alineatele (6) și (7) la art. 83, tot de la 1 ianuarie 2025. Dovada că obligația nu a dispărut: Ordinul ANAF nr. 161/2025 se emite chiar „în temeiul dispozițiilor art. 83 alin. (7)”.
  • Care salariu minim se ia, când cifra se schimbă în cursul anului? Cel „în vigoare la data de 1 ianuarie a anului de realizare a venitului”. Temeiul e art. 135^1 alin. (3) din Codul fiscal.
  • O fereastră care s-a închis: art. 8 din Ordonanța de urgență nr. 8/2026 dădea o bonificație de 3% din impozitul pe venit pentru veniturile anului 2025. Cerea cumulativ plata integrală și depunerea declarației până la 15 aprilie 2026 inclusiv. Ambele termene au trecut. Textul e reprodus ca notă în forma consolidată a Codului fiscal.
  • Regula „venit zero, contribuție zero” de la art. 174 alin. (2) nu e a chiriilor. Acel articol guvernează veniturile din activități independente, litera b). Pentru chirii, care sunt la litera c), scutirea vine din altă parte: sub pragul de 6 salarii minime nu se datorează contribuția, potrivit art. 170 alin. (2).
  • Sub prag poți alege totuși să plătești contribuția. Art. 180 alin. (1) lit. b) permite opțiunea celor cu venituri din categoriile de la art. 155 alin. (1) lit. e)-h). Baza opțiunii e de 6 salarii minime.
  • Declarația se depune și în cursul anului, nu doar la final. Art. 122 alin. (2) o cere când începi să obții venituri din chirii, când se modifică clauzele contractuale și când contractul își încetează valabilitatea.
  • Ghidul acesta este un draft neverificat. Cifrele derivate din salariul minim sunt calculul autorului, nu un citat dintr-un act. Verifică-le înainte de a completa declarația.

Chiria din 2026: ce a schimbat Legea 239/2025 și ce nu se poate încă scrie

Acte necesare

  • Contractul de închiriere în vigoare în 2026 — Baza impozitului rămâne chiria din contract. Art. 84 alin. (1), în forma aplicabilă din 2026, spune la fel: sumele stabilite prin contract, „indiferent de momentul încasării acestora”.
  • Dovada înregistrării contractului la organul fiscal — Obligația e acum la art. 83 alin. (5), după renumerotarea făcută de Legea 239/2025. Termenul a rămas de cel mult 30 de zile de la încheiere sau de la modificare.
  • Formularul 212 pentru veniturile anului 2026 — Ordinul ANAF nr. 2.736/2025 aprobă formularul folosit „începând cu anul 2025”. Sursele colectate nu conțin un ordin ulterior, pentru anul 2026. Verifică pe site-ul ANAF ce versiune e publicată la momentul depunerii.
  • Valoarea salariului minim brut în vigoare la 1 ianuarie 2026 — Este cifra din care ies pragurile contribuției de sănătate. Regula de referință e la art. 135^1 alin. (3). Hotărârea de Guvern care o stabilește pentru 2026 nu a fost găsită în această colectare, deci ghidul nu scrie praguri pentru 2026.

Unde depui

Formularul 212 se depune la organul fiscal competent, câte unul pentru fiecare sursă din fiecare categorie de venit (art. 122 alin. (4)). Calea online e SPV, cu ghidul lui separat pe acest site. Cererea de înregistrare a contractului merge tot la organul fiscal de la domiciliul tău fiscal. Adresa exactă din portal nu a fost verificată în această colectare.

Taxe și termen

  • Impozitul pe chiria obișnuită din 2026: 10% din venitul net. Cota forfetară de cheltuieli rămâne de 20% și pentru 2026: art. 84 alin. (3), în forma modificată de Legea 239/2025, păstrează aceeași cifră. Cota de impozit e la art. 123 alin. (1) — La bugetul de stat, până la termenul legal de depunere a declarației sursă →
  • Impozitul pe închirierea pe termen scurt din 2026: 10% din venitul net, impozitul fiind final. Venitul net se determină prin deducerea unei cote forfetare de 30% din venitul brut (art. 85 alin. (2) și (6)). Regimul e nou: normele de venit au dispărut odată cu abrogarea art. 85 — Se stabilește prin formularul 212 și se plătește integral la bugetul de stat (art. 85 alin. (10) și (11)) sursă →
  • Contribuția de sănătate pentru anul 2026: cota rămâne de 10%, iar baza rămâne pe trepte de 6, 12 sau 24 de salarii minime brute pe țară (art. 156 și art. 170 alin. (3)). Ghidul nu poate da sumele în lei: legea dă pragurile în SALARII MINIME, nu în lei, iar salariul minim s-a schimbat în cursul lui 2026: 4.050 de lei până la 30 iunie (HG 1506/2024) și 4.325 de lei de la 1 iulie (HG 146/2026). Care dintre ele se ia pentru plafonul ANUAL nu rezultă din textul Codului fiscal pe care l-am citit, deci nu scriem o cifră în lei — calculează cu valoarea pe care ți-o confirmă organul fiscal. Înmulțește tu treapta cu salariul minim în vigoare la 1 ianuarie 2026 — Se declară și se plătește prin formularul 212 sursă →

Termen: Contractul se înregistrează la organul fiscal în cel mult 30 de zile de la încheiere sau de la modificare (art. 83 alin. (5)). Chiria anului 2026 se declară prin formularul 212 până la 25 mai 2027. Art. 122 alin. (3) cere depunerea până la 25 mai a anului următor celui de realizare a veniturilor. Plata impozitului anual se face la același termen (art. 123 alin. (7)).

Pașii

  1. Verifică întâi în ce regim ești. Chirie obișnuită înseamnă cota de cheltuieli de 20%. Camere închiriate pe termen scurt înseamnă 30%.
  2. Ia chiria din contract pentru tot anul, nu sumele încasate.
  3. Scade cota de cheltuieli potrivită regimului tău și aplică 10% pe ce rămâne.
  4. Adună venitul net din chirii cu celelalte venituri de la art. 155 alin. (1) lit. e)-h).
  5. Caută valoarea salariului minim în vigoare la 1 ianuarie 2026 și înmulțește-o cu 6, 12 și 24, ca să afli pragurile.
  6. Depune formularul 212 până la 25 mai 2027, câte unul pentru fiecare contract.

⚠️ De reținut · Chiria din 2026: ce a schimbat Legea 239/2025 și ce nu se poate încă scrie

  • Ce a schimbat Legea 239/2025 se aplică doar veniturilor anului 2026. Art. XIII alin. (2) lit. b) spune că „prevederile art. XII pct. 3-11, 16 și 18-20 se aplică începând cu veniturile aferente anului 2026”. Pentru anul 2025 rămân regulile vechi.
  • Art. 87 din Codul fiscal, cel al normelor de venit pentru închirierea turistică, e abrogat începând cu veniturile anului 2026. Orice text care încă trimite la norme de venit descrie anul 2025 sau mai devreme.
  • Numerotarea s-a mutat, iar asta încurcă trimiterile. Obligația de înregistrare a fost la art. 83 alin. (6) pentru 2025 și e la alin. (5) pentru 2026. Procedura de aplicare a trecut de la alin. (7) la alin. (6).
  • Ordinul ANAF care ar trebui să pună procedura în acord cu forma din 2026 nu a fost găsit. Termenul de 90 de zile din art. XIV alin. (2) al Legii 239/2025 acoperă doar punctul 10, adică art. 85. Pentru art. 83 nu am găsit nici termen, nici ordin nou.
  • Deci procedura în vigoare rămâne cea din 2019, cu terminologia veche. Ea spune „în scop turistic” și trimite la art. 83 alin. (6). Codul fiscal spune „pe termen scurt” și pune obligația la alin. (5). Ghidul descrie Codul fiscal, dar formularul îl completezi cum ți-l cere ANAF.
  • Pragurile contribuției de sănătate pentru 2026 lipsesc din acest ghid pentru un motiv concret. Căutarea hotărârii de Guvern pentru salariul minim 2026 nu a dat rezultat în colectarea de surse. Fără cifră, orice prag scris ar fi o invenție.
  • Baza impozitului rămâne contractul, nu încasarea. Regula supraviețuiește rescrierii: art. 84 alin. (2) e neschimbat, iar noul alin. (1) repetă ideea cu alte cuvinte.
  • Ghidul acesta este un draft neverificat, scris pe o colectare de surse din 27 august 2026. Regimul anului 2026 se declară abia în 2027; până atunci textele se pot schimba din nou.

Camere închiriate pe termen scurt, prin platforme de cazare: două regimuri diferite, după an

Acte necesare

  • Numărul de camere închiriate pe termen scurt, într-un an fiscal — Pragul depinde de AN: pentru veniturile anului 2026 sunt 7 camere, iar pentru 2025 erau 5. Declarația pe care o depui acum cu întârziere e cea pentru 2025, deci uită-te la pragul anului pentru care declari. Între 1 și 7 camere inclusiv (2026), oriunde ar fi ele, rămâi la venituri din cedarea folosinței bunurilor (art. 83 alin. (2)). Din anul fiscal în care numărul e de peste 7 camere, veniturile devin venituri din activități independente (art. 83 alin. (4)).
  • Fișa de ocupare a capacității de cazare — Art. 85 alin. (8) obligă la completarea și păstrarea ei. Textul cere „să rezulte perioada de ocupare a camerei, precum și datele de identificare a persoanei care a ocupat-o”. Modelul se aprobă prin ordin al președintelui ANAF, potrivit alin. (9). Ordinul nu a fost găsit în sursele colectate.
  • Documentele platformei, cu sumele încasate și comisionul reținut — Comisionul reținut de platformă nu intră în venitul brut (art. 85 alin. (3)). Textul numește explicit interfețele electronice: o piață online, o platformă, un portal sau alte mijloace similare.
  • Registrul de evidență fiscală, doar partea de venituri — Art. 85 alin. (7) cere completarea numai a părții referitoare la venituri. Nu ai obligații de evidență contabilă.
  • Formularul 212 — Impozitul anual se stabilește de tine, prin depunerea declarației, până la termenul de la art. 122 alin. (3). Temeiul e art. 85 alin. (10).

Unde depui

Nu la registrul de contracte. Închirierea pe termen scurt e exceptată expres de la obligația de înregistrare a contractului: art. 83 alin. (5) o scoate, alături de arendare. Ce depui e formularul 212, la organul fiscal competent, prin SPV sau la ghișeu. Atenție la nepotrivirea dintre acte. Procedura ANAF, consolidată la 6 februarie 2025, formulează exceptarea altfel: „închirierea în scop turistic a camerelor situate în locuințe proprietate personală”. Adresa exactă din portal nu a fost verificată în această colectare.

Taxe și termen

  • Impozitul pe veniturile din 2026 și din anii următori: 10% din venitul net anual, impozitul fiind final. Venitul net se determină prin deducerea unei cote forfetare de 30% din venitul brut (art. 85 alin. (2) și (6)). Venitul brut e totalitatea sumelor încasate în cursul anului fiscal, fără comisionul platformei — Se plătește integral la bugetul de stat (art. 85 alin. (11)) sursă →
  • Impozitul pe veniturile anului 2025: alt regim. Instrucțiunile formularului 212 vorbesc despre veniturile „din închirierea în scop turistic a camerelor situate în locuințe proprietate personală, impuse pe baza normelor de venit”. Norma de venit nu e o cotă, ci o sumă stabilită administrativ. Nu a fost colectată nicio ordonare de norme, deci ghidul nu dă cifre pentru 2025 sursă →
  • Contribuția de asigurări sociale de sănătate: cota de 10% pe o bază în trepte de 6, 12 sau 24 de salarii minime. Veniturile din închirierea pe termen scurt intră în cumul. Art. 170 alin. (4) lit. c) numește „venitul net pentru veniturile din cedarea folosinței bunurilor, stabilite potrivit art. 84-85”, deci inclusiv art. 85 — Se declară și se plătește prin formularul 212 sursă →

Termen: Impozitul anual se stabilește prin formularul 212. Termenul e 25 mai a anului următor celui în care ai realizat venitul (art. 85 alin. (10), care trimite la art. 122 alin. (3)). Pentru veniturile anului 2025 termenul a fost 25 mai 2026, iar la data scrierii ghidului trecuse. Închirierea pe termen scurt înseamnă închirierea neîntreruptă a unei camere aceleiași persoane, pentru perioade de maximum 30 de zile, într-un an calendaristic. Când închirierea se face pentru o fracție de zi, se socotește o zi întreagă.

Pașii

  1. Numără camerele închiriate pe termen scurt în anul fiscal, din toate locuințele tale.
  2. Dacă treci de șapte camere, ieși din acest regim: veniturile devin venituri din activități independente.
  3. Completează fișa de ocupare a capacității de cazare pe măsură ce închiriezi, nu la final de an.
  4. Adună sumele încasate în cursul anului. Scade comisionul reținut de platformă, care nu intră în venitul brut.
  5. Pentru veniturile din 2026, scade cota forfetară de 30% și aplică 10% pe ce rămâne.
  6. Convertește încasările în valută la cursul din ultima zi bancară anterioară încasării.
  7. Depune formularul 212 până la 25 mai a anului următor și plătește integral la bugetul de stat.

⚠️ De reținut · Camere închiriate pe termen scurt, prin platforme de cazare: două regimuri diferite, după an

  • Contractul nu se înregistrează la organul fiscal în acest regim. Exceptarea e chiar în textul obligației, la art. 83 alin. (5). Nu confunda cu închirierea obișnuită, unde termenul de 30 de zile e obligatoriu.
  • Cele două acte oficiale nu folosesc aceleași cuvinte, iar diferența nu e doar de stil. Codul fiscal pentru 2026 spune „închiriere pe termen scurt”. Procedura ANAF în vigoare spune „în scop turistic”. Descrie-i funcționarului situația ta de fapt și păstrează dovada depunerii.
  • Valuta are aici a treia regulă de curs din tot ghidul. La încasări în valută se ia cursul comunicat de Banca Națională a României „în ultima zi bancară anterioară încasării” (art. 85 alin. (4)). La chiria obișnuită plătită de o persoană fizică e cursul mediu anual. La cea plătită de o firmă e cursul din ziua precedentă plății.
  • Regimul anului 2025 era pe norme de venit, iar art. 85 care le reglementa a fost abrogat abia începând cu veniturile anului 2026. Cine declară acum pentru 2025 nu are voie să folosească cota de 30%.
  • Modelul fișei de ocupare a capacității de cazare se aprobă prin ordin al președintelui ANAF. Sursele colectate nu conțin acel ordin. Cere modelul la organul fiscal înainte de a improviza un tabel.
  • Definiția are o limită temporală ușor de depășit fără să bagi de seamă. Peste 30 de zile neîntrerupte cu aceeași persoană nu mai e închiriere pe termen scurt, în sensul art. 83 alin. (3).
  • Peste șapte camere se schimbă tot titlul de impunere, nu doar cota. Veniturile se supun impunerii potrivit art. 68^3 din Codul fiscal, care nu a fost analizat în această colectare.

Chiriașul nu plătește sau nu pleacă: procedura specială de evacuare

Acte necesare

  • Contractul de închiriere, cu dovada înregistrării sau în formă autentică — Aici se vede plata reală a înregistrării. Cererea de evacuare se judecă, ca regulă, cu citarea părților. Excepția: când evacuarea „pentru neplata chiriei se solicită în baza unui contract care constituie, pentru plata acestora, titlu executoriu”. Temeiul e art. 1.042 alin. (1) din Codul de procedură civilă.
  • Notificarea de evacuare, comunicată prin executor judecătoresc — Art. 1.038 alin. (1) cere să îi pui în vedere să elibereze și să îți predea liber imobilul. Termenul e „de cel mult 30 de zile de la data comunicării notificării”. Notificarea se face în scris, prin executor.
  • Dovada că notificarea a fost comunicată — Dacă imobilul e închis, toate notificările, citațiile și celelalte acte de procedură se afișează la ușa imobilului (art. 1.037 alin. (2)).
  • Cererea de evacuare, adresată judecătoriei — Competența e a judecătoriei în circumscripția căreia se află imobilul, chiar dacă locatarul a părăsit imobilul sau contractul a încetat (art. 1.036). Sursele colectate nu conțin un formular-tip pentru această cerere.
  • Situația chiriei restante, dacă vrei și plata ei — Art. 1.042 alin. (4) permite instanței să dispună, odată cu evacuarea, și obligarea la plata chiriei exigibile, inclusiv a sumelor devenite exigibile în cursul judecății. Dar asta se face cu citarea părților. (Doar dacă ceri și plata chiriei, nu doar evacuarea)
  • Actul scris prin care chiriașul a renunțat la notificare — Art. 1.038 alin. (4) îl permite: un act scris care cuprinde recunoașterea dreptului tău de a recurge imediat la procedura de evacuare. Se semnează din timp, nu în ziua conflictului. (Doar dacă ați semnat un asemenea act)

Unde depui

La judecătoria în circumscripția căreia se află imobilul închiriat. Notificarea prealabilă nu merge la instanță, ci se comunică prin executor judecătoresc. Procedura specială din Titlul XI al Codului de procedură civilă e facultativă. Art. 1.035 alin. (1): „reclamantul are alegerea între procedura reglementată de prezentul titlu și procedura de drept comun”. Dacă chiriașul a părăsit deja imobilul, nu ai nevoie de instanță: art. 1.040 îți dă posesia de drept, fără nicio procedură judiciară de evacuare.

Taxe și termen

  • Taxa judiciară de timbru pentru cererea de evacuare: Taxa e în OUG 80/2013, actul pe care ghidul îl citează deja: cererile de evacuare din imobilele folosite fără drept se taxează cu 100 de lei (art. 6 alin. (3)). Pentru celelalte capete de cerere, verifică în același act sau verifică actul taxelor de timbru înainte de a depune sursă →
  • Onorariul executorului judecătoresc pentru comunicarea notificării: Nu a fost colectat niciun act de tarife ale executorilor judecătorești. Ghidul nu dă nicio cifră. Cere devizul la biroul executorului, înainte de a-i da mandat sursă → diferă localSe stabilește la nivelul fiecărui birou de executor, în limitele actului de tarife care nu a fost verificat aici. Cere costul total, inclusiv comunicarea
  • Chiria datorată până la eliberarea efectivă: Chiriașul rămâne obligat la plata chiriei prevăzute în contract până la data eliberării efective a locuinței. Datorează și repararea prejudiciilor de orice natură cauzate până la acea dată. Temeiul e art. 1.831 alin. (2) din Codul civil sursă →

Termen: Notificarea îi dă chiriașului cel mult 30 de zile de la comunicare ca să elibereze imobilul. La contractele pe durată determinată, notificarea de evacuare se face cu cel puțin 30 de zile înainte de expirarea termenului. Asta dacă legea nu prevede altfel (art. 1.038 alin. (3)). Hotărârea de evacuare este executorie. Poate fi atacată numai cu apel, în termen de 5 zile. Termenul curge de la pronunțare, când s-a judecat cu citarea părților. Ori de la comunicare, când s-a judecat fără citarea lor (art. 1.042 alin. (5)). Executarea hotărârii de evacuare nu poate fi suspendată (art. 1.045 alin. (1)).

Pașii

  1. Verifică întâi dacă ai titlu executoriu pentru plata chiriei: contract autentic sau contract înregistrat la organul fiscal.
  2. Dacă locuința e goală și cheile ți-au fost returnate, intri în posesie fără instanță. Art. 1.040 prezumă imobilul părăsit la returnarea cheilor.
  3. Altfel, dă mandat unui executor judecătoresc să comunice notificarea de evacuare, în scris.
  4. Așteaptă cele 30 de zile de la comunicare. La contractele pe durată determinată, trimite notificarea cu cel puțin 30 de zile înainte de expirarea termenului.
  5. Dacă tot nu eliberează, depune cererea de evacuare la judecătoria de la locul imobilului.
  6. Cere, în aceeași cerere, și plata chiriei exigibile, dacă o vrei. Atunci judecata se face cu citarea părților.
  7. După pronunțare, pune hotărârea în executare. Ea se execută și împotriva celorlalte persoane care locuiesc cu chiriașul.

⚠️ De reținut · Chiriașul nu plătește sau nu pleacă: procedura specială de evacuare

  • Aici se vede pentru ce ai plătit înregistrarea contractului. Cu titlu executoriu pentru chirie, evacuarea pentru neplată se judecă fără citarea părților. Fără el, chiriașul e citat și poate întârzia procesul.
  • Regula generală rămâne cea de la art. 1.831 alin. (1) din Codul civil. Textul: „dacă prin lege nu se prevede altfel, evacuarea chiriașului se face în baza unei hotărâri judecătorești”. Schimbarea yalei sau scoaterea lucrurilor în stradă nu sunt căi legale.
  • Hotărârea de evacuare se execută împotriva tuturor persoanelor care locuiesc, cu titlu sau fără titlu, împreună cu chiriașul (art. 1.832 alin. (2)). Nu trebuie o hotărâre separată pentru fiecare.
  • Executarea nu se suspendă, dar are o portiță pentru chiriaș. La evacuarea pentru neplată, suspendarea se poate totuși dispune. Condiția: el consemnează în numerar chiria la care a fost obligat. Plus sumele care ar deveni exigibile în cursul judecății (art. 1.045 alin. (1)).
  • Pârâtul nu poate formula cerere reconvențională, de chemare în judecată a altei persoane sau în garanție. Pretențiile lui se valorifică pe cale separată (art. 1.043 alin. (1)). Poate invoca însă apărări de fond, inclusiv lipsa titlului tău.
  • Procedura specială nu îți ia celelalte drepturi. Art. 1.035 alin. (2) și (3) lasă deschise ordonanța de plată, cererile cu valoare redusă și dreptul comun, pentru chirie și despăgubiri.
  • Rezilierea și evacuarea nu sunt același lucru. Rezilierea vine din art. 1.830 alin. (1), pentru neexecutarea fără justificare a obligațiilor. Locatorul mai poate cere rezilierea și când comportamentul din locuință face imposibilă conviețuirea cu vecinii, potrivit alin. (2).
  • Sursele colectate nu cuprind nici taxele judiciare de timbru, nici tarifele executorilor judecătorești. Ghidul nu dă cifre pentru ele, iar absența nu înseamnă gratuitate.

Elementele marcate cu ⚠️ pot diferi în localitatea ta. Înainte de drum, confirmă-le la instituția indicată — regulile locale se schimbă des.

Ești chiriaș: ce te apără din Codul civil, indiferent ce scrie în contract

Acte necesare

  • Contractul de închiriere, exemplarul tău — Cere-l semnat, în original. Fără el nu poți dovedi nici chiria convenită, nici durata, nici garanția dată.
  • Dovada plății chiriei, lună de lună — Plata chiriei „în cuantumul și la termenul stabilite prin contract” e a doua dintre obligațiile tale principale, la art. 1.796 lit. b). Păstrează transferurile bancare sau chitanțele.
  • Procesul-verbal de predare-primire, cu starea locuinței — La încetare restitui locuința „în starea în care ai primit-o”. Excepția e „ceea ce a pierit sau s-a deteriorat din cauza vechimii” (art. 1.821 alin. (1)). Până la proba contrară, ești prezumat că ai primit-o în stare bună (alin. (2)). Procesul-verbal e proba contrară.
  • Dovada garanției predate proprietarului — Codul civil recunoaște garanția, dar nu îi fixează cuantum, termen de restituire sau regim de păstrare. Ce nu scrieți în contract nu se completează de lege.
  • Notificarea scrisă către proprietar despre nevoia de reparații — Art. 1.801 o cere sub sancțiune. Dacă proprietarul, deși încunoștințat, nu ia de îndată măsurile necesare, poți face tu reparațiile. Atunci el îți datorează sumele avansate plus dobânzi de la data cheltuielii (art. 1.788 alin. (3)). (Doar când apare nevoia unor reparații care cad în sarcina proprietarului)

Unde depui

Nu ai ce depune la o instituție în acest pas. Verificarea se face pe contractul tău, față în față cu Codul civil. Înregistrarea contractului la organul fiscal e obligația proprietarului, nu a ta. Locuiești la altă adresă decât cea din actul de identitate? Îți trebuie separat reședința. Pentru ea există ghidul de viză de flotant pe acest site. Dacă proprietarul nu își face reparațiile sau nu îți restituie garanția, calea e instanța de drept comun, nu o autoritate administrativă.

Taxe și termen

  • Impozitul pe chirie: nu e al tău. Codul fiscal pune impozitul în sarcina celui care obține venitul din cedarea folosinței bunului. Adică a proprietarului, uzufructuarului sau altui deținător legal (art. 83 alin. (1) și art. 84). Când chiriașul e o firmă, ea reține impozitul la sursă și îl plătește, tot în locul proprietarului sursă →
  • Garanția, adică depozitul: cât scrie în contract. Codul civil recunoaște garanția la art. 1.814 și la art. 1.810 alin. (1). Dar nu îi fixează un cuantum maxim, un termen de restituire sau obligația de a fi ținută separat. Negociază toate trei în contract, în scris sursă →
  • Reparațiile de întreținere curentă: sunt ale tale, dar numai „în lipsă de stipulație contrară” (art. 1.802). Reparațiile necesare pentru a menține locuința în stare de întrebuințare rămân ale proprietarului, pe toată durata locațiunii (art. 1.788 alin. (1)) sursă →

Termen: La un contract pe durată determinată poți denunța unilateral, prin notificare, cu un preaviz de cel puțin 60 de zile. Orice clauză contrară este considerată nescrisă (art. 1.825 alin. (1)). La un contract fără durată determinată, preavizul tău nu poate fi mai mic decât sfertul intervalului pentru care s-a stabilit plata chiriei. Al proprietarului nu poate fi mai mic de 60 de zile la chirie lunară sau mai rară. Ori de 15 zile, la un interval mai scurt de o lună (art. 1.824). Contractul de închiriere a locuinței încetează în termen de 30 de zile de la data înregistrării decesului chiriașului (art. 1.834 alin. (1)).

Pașii

  1. Citește contractul cu lista clauzelor nescrise alături. Patru tipuri de clauze nu te obligă, oricât ar fi de apăsat semnate.
  2. Cere ca durata, chiria, termenul de plată și garanția să fie scrise explicit, cu cifre și date.
  3. Fă un proces-verbal de predare-primire, cu fotografii, în ziua mutării. Fără el, prezumția lucrează împotriva ta.
  4. Anunță proprietarul în scris de fiecare dată când apare nevoia unei reparații care îi revine. Păstrează dovada trimiterii.
  5. Dacă vrei să pleci înainte de termen, trimite notificarea cu cel puțin 60 de zile înainte. E un drept pe care contractul nu ți-l poate lua.
  6. Dacă ți se cere să pleci pentru că apartamentul a fost vândut, verifică art. 1.811 și art. 1.812 înainte să accepți.

⚠️ De reținut · Ești chiriaș: ce te apără din Codul civil, indiferent ce scrie în contract

  • Art. 1.826 din Codul civil declară nescrise patru feluri de clauze. Cea care te obligă să încheii o asigurare cu un asigurător impus de proprietar. Cea care prevede răspunderea solidară a chiriașilor din apartamente diferite ale aceluiași imobil, pentru degradarea părților comune. Cea prin care recunoști sau plătești în avans reparații locative estimate exclusiv de proprietar. Și cea care îi permite proprietarului să reducă sau să suprime prestațiile la care s-a obligat, fără contraprestație echivalentă.
  • Dreptul de a pleca înainte de termen nu se poate înlătura prin contract. Art. 1.825 alin. (1) spune că orice clauză contrară preavizului de cel puțin 60 de zile este considerată nescrisă.
  • Dacă locuința îți amenință sănătatea, poți rezilia contractul chiar dacă ai renunțat la acest drept prin contract. Art. 1.827 alin. (1) o spune direct. Ai și dreptul la daune-interese, dacă la încheierea contractului nu cunoșteai viciile.
  • Cesiunea contractului și subînchirierea sunt posibile numai cu acordul scris al proprietarului. Atunci cesionarul sau sublocatarul răspunde solidar cu tine față de proprietar (art. 1.833).
  • Cine locuiește cu tine răspunde solidar. În lipsa unei interdicții în contract, și alte persoane pot locui împreună cu tine. Ele sunt ținute solidar pentru obligațiile din contract, pe durata folosinței (art. 1.832 alin. (1)).
  • Îmbunătățirile făcute fără acordul prealabil al proprietarului nu se despăgubesc. Mai mult, el poate cere aducerea locuinței în starea inițială, iar tu nu poți invoca drept de retenție (art. 1.823).
  • Dacă apartamentul se vinde, locațiunea rămâne opozabilă cumpărătorului doar în condițiile art. 1.811. La imobile înscrise în cartea funciară, condiția e ca locațiunea să fi fost notată acolo. Cere-i proprietarului notarea, înainte de mutare.
  • Chiar dacă părțile au convenit că locațiunea încetează la vânzare, nu ești dat afară a doua zi. Contractul rămâne opozabil cumpărătorului pentru un termen de două ori mai mare decât cel al preavizului de denunțare (art. 1.812 alin. (2)).
  • La un nou contract pentru aceeași locuință ai drept de preferință, la condiții egale. Îl pierzi dacă nu ți-ai executat obligațiile din închirierea anterioară (art. 1.828).
  • Fără stipulație în contract și fără uzanțe, chiria se plătește în prima zi lucrătoare a fiecărei luni. Regula e pentru locațiunea mai lungă de o lună și mai scurtă de un an (art. 1.797 alin. (2) lit. b)). Verifică ce scrie în contractul tău.
  • Codul civil nu îți garantează restituirea garanției la o anumită dată. Nu are un termen. Scrie-l tu în contract, împreună cu ce se scade din ea și cine constată.

Întrebări frecvente

Trebuie să merg la notar ca să închiriez un apartament?

Nu. Contractul se consideră încheiat de îndată ce părțile au convenit asupra bunului și prețului, potrivit art. 1.781 din Codul civil. Forma autentică nu e cerută de lege. Ea schimbă însă ce se întâmplă la executare. Pentru plata chiriei, art. 1.798 pune pe același rând contractul autentic și pe cel înregistrat la organul fiscal: amândouă sunt titluri executorii. Pentru restituirea locuinței la termen, art. 1.809 alin. (2) și (3) cere în plus ca durata să fie determinată. Nu există onorariu notarial minim pentru contractul de închiriere. El e la art. 9 alin. (1) pct. 1 lit. n) din Normele aprobate prin Ordinul ministrului justiției nr. 177/2024, printre actele cu onorariu liber.

În cât timp trebuie înregistrat contractul la ANAF?

În cel mult 30 de zile de la încheierea lui. Același termen curge de la data fiecărei modificări ulterioare. Temeiul e art. 83 alin. (5) din Codul fiscal, în forma aplicabilă veniturilor anului 2026; pentru 2025 aceeași obligație stătea la alin. (6). Se depune „Cererea de înregistrare a contractelor de locațiune” și o copie a contractului, cu mențiunea „conform cu originalul”. Organul fiscal operează înregistrarea în maximum 5 zile de la depunere. Sunt exceptate doar arendarea și închirierea pe termen scurt a camerelor din locuința proprie.

Chiriașul nu mi-a plătit chiria. Îmi scade impozitul?

Nu. Este cel mai costisitor lucru de aflat târziu. Art. 84 alin. (2) din Codul fiscal spune că venitul brut se stabilește pe baza chiriei prevăzute în contract, „indiferent de momentul încasării chiriei”. Impozitul se calculează pe ce scrie în contract, nu pe ce ai primit. De aceea contează dublu contractul înregistrat. Îți dă titlu executoriu pentru chirie. Cu el, evacuarea pentru neplată se judecă fără citarea părților, potrivit art. 1.042 alin. (1).

Cât plătesc pe chirie: impozit, contribuții sau amândouă?

Impozitul e de 10% din venitul net, iar venitul net e chiria minus o cotă forfetară de cheltuieli de 20%. Practic, 8% din chiria brută. Contribuția de sănătate e altceva și lucrează altfel. Nu se calculează pe venitul real, ci pe trepte de 6, 12 sau 24 de salarii minime brute. O datorezi doar dacă veniturile tale cumulate din categoriile de la art. 155 alin. (1) lit. e)-h) ating 6 salarii minime. Cota e de 10% aplicată treptei, nu venitului. Ambele se declară prin formularul 212.

Chiriașul e o firmă și reține ea impozitul. Mai am ceva de declarat?

Da, contribuția de sănătate. Impozitul reținut de firmă e final, deci nu îl mai declari (art. 122 alin. (6) lit. a)). Dar excepția de reținere la sursă a contribuției nu acoperă chiriile. Art. 174^1 alin. (3) o limitează la drepturi de proprietate intelectuală, arendă și asocieri cu persoane juridice. Iar art. 122 alin. (7) cere depunerea declarației tocmai pentru a stabili contribuțiile. Deci contribuția o declari și o plătești tu, prin formularul 212, dacă treci de pragul de 6 salarii minime.

Chiria e în euro. Ce curs folosesc?

Depinde de regim, și aici o singură regulă produce direct o cifră greșită. Chirie obișnuită plătită de o persoană fizică: cursul mediu anual al pieței valutare, din anul realizării venitului. Îl comunică Banca Națională a României (art. 84 alin. (3^1)). Chirie plătită de o firmă, cu reținere la sursă: cursul din ziua precedentă celei în care se face plata (art. 84^1 alin. (2)). Închiriere pe termen scurt: cursul din ultima zi bancară anterioară încasării (art. 85 alin. (4)). Trei situații, trei cursuri diferite.

Ce s-a schimbat pentru veniturile din 2026?

Legea 239/2025 a rescris capitolul, dar numai pentru veniturile anului 2026. Art. XIII alin. (2) lit. b) spune că prevederile se aplică „începând cu veniturile aferente anului 2026”. Închirierea „în scop turistic”, impusă pe norme de venit, devine „închiriere pe termen scurt”. Între 1 și 7 camere, cotă forfetară de 30% și impozit de 10% final. Art. 87, cel al normelor de venit, e abrogat. Chiria obișnuită rămâne la cota de 20% și impozit de 10%. Pentru veniturile anului 2025 se aplică în continuare regulile vechi.

Cât poate cere proprietarul ca garanție și când mi-o dă înapoi?

Cât negociați. Codul civil recunoaște garanția, dar nu o reglementează. Nu are cuantum maxim, nu are termen de restituire, nu cere ca banii să fie ținuți separat. Ce prevede este altceva: garanțiile trec la cel care cumpără locuința (art. 1.814) și se păstrează la tacita relocațiune (art. 1.810 alin. (1)). Deci scrie în contract suma, termenul de restituire, ce se poate scădea din ea și cine constată paguba. Fiscal, garanția e neutră până e folosită pentru chirie; atunci devine venit impozabil, potrivit art. 84^1 alin. (8).

Pot să plec înainte de termen dacă am contract pe un an?

Da. Art. 1.825 alin. (1) din Codul civil îți dă dreptul să denunți unilateral contractul prin notificare, cu un preaviz de cel puțin 60 de zile. Textul merge mai departe: „orice clauză contrară este considerată nescrisă”. Deci o clauză care îți interzice plecarea sau care îți cere un preaviz mai lung nu te obligă. La contractele fără durată determinată, preavizul tău nu poate fi mai mic decât sfertul intervalului pentru care s-a stabilit plata chiriei.

Cadrul legal și sursele

Instituția competentă

Agenția Națională de Administrare Fiscală (ANAF) — anaf.ro

  • Judecătoria în circumscripția căreia se află imobilul — Judecă cererea de evacuare, potrivit art. 1.036 din Codul de procedură civilă
  • Executorul judecătoresc — Comunică notificarea de evacuare cerută de art. 1.038 alin. (1) din Codul de procedură civilă și pune în executare hotărârea
  • Notarul public — Autentifică contractul sau îi dă dată certă. Onorariul e liber negociabil, nu are tarif minim

Actele normative

  • LEGE nr. 227/2015 — Codul fiscal, forma consolidată — definirea veniturilor din cedarea folosinței bunurilor și obligația de înregistrare a contractului (art. 83), venitul net și cota forfetară de 20% (art. 84), chiria plătită de firme, cu reținere la sursă (art. 84^1), închirierea pe termen scurt (art. 85), cota de 10% (art. 123), formularul 212 (art. 122), contribuția de sănătate pe trepte (art. 155, 156, 170, 174^1, 180) (art. 83, art. 84, art. 84^1, art. 85, art. 85, art. 122, art. 123, art. 129 alin. (3), art. 135^1 alin. (3), art. 155 alin. (1) lit. e), art. 156, art. 170, art. 174, art. 174^1, art. 180, art. 223, art. 224, art. 453, art. 459) text integral →
  • LEGE nr. 287/2009 — Codul civil, forma consolidată — locațiunea și închirierea locuinței: contractul se încheie prin simplul acord (art. 1.781), caracterul executoriu pentru plata chiriei (art. 1.798), titlul executoriu pentru restituirea locuinței (art. 1.809), clauzele considerate nescrise (art. 1.826), preavizul de denunțare (art. 1.824 și 1.825), evacuarea (art. 1.831) (art. 1.777-1.783, art. 1.785, art. 1.788, art. 1.796-1.798, art. 1.801, art. 1.802, art. 1.809-1.816, art. 1.821, art. 1.823-1.828, art. 1.830-1.834) text integral →
  • LEGE nr. 134/2010 — Codul de procedură civilă, forma consolidată — Titlul XI, procedura specială de evacuare: caracterul facultativ (art. 1.035), judecătoria de la locul imobilului (art. 1.036), notificarea prin executor (art. 1.038), judecata fără citarea părților când contractul e titlu executoriu (art. 1.042) (art. 1.034-1.047) text integral →
  • LEGE nr. 207/2015 — Codul de procedură fiscală, forma consolidată — contravenția generală de nedeclarare la termen (art. 336 alin. (1) lit. b)) și amenda pentru persoane fizice (art. 336 alin. (2) lit. d)) (art. 336) text integral →
  • LEGE nr. 239/2025 — Legea care rescrie capitolul chiriilor din Codul fiscal — art. XII pct. 7-11 și 19 modifică art. 83-85 și art. 170, iar pct. 11 abrogă art. 85; art. XIII alin. (2) lit. b) spune că se aplică începând cu veniturile anului 2026; art. XIV alin. (2) cere un ordin ANAF în 90 de zile doar pentru pct. 10 (art. XII pct. 7-11, 16, 18-20, art. XIII alin. (2) lit. b), art. XIV alin. (2)) text integral →
  • OUG nr. 128/2024 — Ordonanța de urgență care mută obligația de înregistrare a contractului — art. I introduce alineatele (6) și (7) la art. 83 din Codul fiscal și, mai jos, abrogă art. 120 și 120^1; art. II alin. (1) pune totul în vigoare la 1 ianuarie 2025. Obligația nu a dispărut, s-a mutat (art. I, art. II alin. (1)) text integral →
  • ORDIN nr. 114/2019 — Ordinul președintelui ANAF care aprobă Procedura de înregistrare a contractelor de locațiune și formularul „Cerere de înregistrare a contractelor de locațiune”. Anexa nr. 1 e procedura, anexa nr. 2 e cererea, anexa nr. 3 e notificarea trimisă celor care nu au înregistrat (art. 1-3, anexa nr. 1 (secțiunile A și B), anexa nr. 2 (instrucțiuni de completare)) text integral →
  • ORDIN nr. 161/2025 — Ordinul președintelui ANAF care modifică procedura de înregistrare — se emite chiar „în temeiul dispozițiilor art. 83 alin. (7) din Legea nr. 227/2015 privind Codul fiscal”, iar art. II scutește de regula desemnării contractele aflate în derulare la 1 ianuarie 2025 și înregistrate înainte de acea dată (art. I pct. 1 și 2, art. II) text integral →
  • ORDIN nr. 2031/2022 — Ordinul președintelui ANAF care modifică, de la 1 ianuarie 2023, articolele 2 și 3 din Ordinul nr. 114/2019 și lista formularelor aprobate (art. I pct. 1 și 2) text integral →
  • ORDIN nr. 2736/2025 — Ordinul președintelui ANAF care aprobă formularul 212, publicat în Monitorul Oficial nr. 1207 din 29 decembrie 2025 — art. 3 spune că formularul „se utilizează de persoanele fizice pentru declararea impozitului pe veniturile realizate și a contribuțiilor sociale datorate începând cu anul 2025” (art. 3, anexele cu instrucțiunile de completare) text integral →
  • LEGE nr. 36/1995 — Legea notarilor publici și a activității notariale — art. 101 alin. (1): înscrisul autentificat care constată o creanță certă și lichidă are putere de titlu executoriu la data exigibilității ei (art. 101 alin. (1)) text integral →
  • ORDIN nr. 177/2024 — Ordinul ministrului justiției care aprobă Normele privind tarifele de onorarii pentru actele notariale — art. 9 alin. (1) pct. 1 lit. n) pune contractul de închiriere printre actele cu onorariu liber negociabil, iar pct. 4 face la fel cu darea de dată certă (art. 9 alin. (1) pct. 1 lit. n) și pct. 4, art. 9 alin. (2)) text integral →
  • HG nr. 1506/2024 — Hotărârea care stabilește salariul de bază minim brut pe țară garantat în plată pentru anul 2025 — art. 1 dă suma lunară. Este cifra pe care se sprijină treptele contribuției de sănătate pentru veniturile anului 2025 (art. 1) text integral →
  • OUG nr. 8/2026 — Ordonanța de urgență publicată în Monitorul Oficial nr. 147 din 25 februarie 2026 — art. 8 dădea o bonificație de 3% din impozitul pe venit pentru veniturile anului 2025, cu două condiții cumulative, ambele cu termen 15 aprilie 2026. Textul e reprodus ca notă în forma consolidată a Codului fiscal, la art. 122 și la art. 180; nu a fost descărcat separat la colectarea surselor (art. 8)

Surse oficiale consultate

Ai găsit o neconcordanță? Spune-ne — verificăm pe sursa oficială și corectăm.

Ți-ar mai putea trebui