Credit ipotecar și programul „Noua casă” — dosarul complet
Legislația se poate schimba — versiunea oficială e întotdeauna cea a instituției.
Iei un credit pentru locuință sau vrei garanția statului prin „Noua casă”? Vezi ce acte cere banca, cât plătești la notar și la ANCPI pentru ipotecă, și ce plafoane și avansuri minime are programul în 2026.
Ce fel de credit vrei să iei pentru locuință?
Diferența contează pentru costuri: „Noua casă” aduce o garanție de stat și onorarii notariale plafonate, dar se aplică doar la anumite tipuri de locuințe și sume.
Toate variantele, pe scurt
Credit clasic sau „Noua casă” — ce se schimbă
Acte necesare
- Fișa europeană de informații standardizate — Obligatorie la orice credit ipotecar de consum, clasic sau prin program. Banca ți-o dă cu cel puțin 15 zile înainte de a accepta o ofertă sau a semna un contract
- Contract de ipotecă în formă autentică — Se încheie la notar, sub sancțiunea nulității absolute, indiferent de tipul de credit. Ipoteca se constituie prin înscriere în cartea funciară
Unde depui
La orice bancă sau instituție financiară nebancară, pentru credit, și la notarul ales de tine, pentru contractul de ipotecă. Diferența dintre clasic și „Noua casă” nu ține de unde depui dosarul, ci de cine garantează creditul și cât de mult costă actele la notar
Taxe și termen
- Comision de analiză a dosarului, când creditul nu se acordă: 0 lei — interzis prin lege sursă →
Termen: Perioada de reflecție e de minimum 15 zile calendaristice de la primirea fișei de informații. Răspunsul băncii vine în cel mult 30 de zile de la dosarul complet, dar nu mai mult de 60 de zile de la cererea inițială
⚠️ De reținut · Credit clasic sau „Noua casă” — ce se schimbă
- La un credit clasic, banca garantează singură riscul, iar onorariul notarial la actul de ipotecă se calculează procentual, pe tranșe de valoare.
- La „Noua casă”, statul garantează prin FNGCIMM până la 50% sau 60% din credit, iar onorariul notarial e plafonat pe patru trepte, mult mai mic decât la un credit clasic.
- „Noua casă” nu e disponibilă pentru orice locuință și orice sumă. Depinde de vechimea locuinței de la recepție și de valoarea finanțării — reia întrebările ca să afli exact ce se aplică la tine.
- Programul „Noua casă” are un plafon anual de garanții. Pentru 2026, plafonul alocat până la 31 decembrie e de 500 milioane lei — la epuizare, băncile din program nu mai pot emite finanțări garantate până la o nouă alocare.
Credit ipotecar clasic — dosarul la bancă și la notar
Acte necesare
- Fișa europeană de informații standardizate — Banca ți-o dă în timp util, dar nu mai puțin de 15 zile calendaristice înainte de acceptarea unei oferte sau de semnarea unui contract
- Confirmare scrisă că ai predat toate actele necesare — Un înscris datat, semnat și cu număr de înregistrare. De la data lui curg cele 30 de zile de răspuns
- Raport de evaluare a imobilului — Făcut de un evaluator autorizat, membru al Asociației Naționale a Evaluatorilor Autorizați din România. Poți alege să fie plătit de tine, nu de bancă — ai dreptul legal să alegi evaluatorul
- Contract de ipotecă în formă autentică — Se încheie la notar, sub sancțiunea nulității absolute. Ipoteca se constituie prin înscrierea ei în cartea funciară
- Dovada unei polițe de asigurare pentru locuința adusă în garanție — De verificat — multe bănci o cer ca o condiție internă de creditare, nu doar asigurarea obligatorie PAD. Întreabă banca exact ce poliță cere și cu ce valoare minimă
Unde depui
La banca sau instituția financiară nebancară aleasă, pentru credit, și la biroul notarial pentru contractul de ipotecă. Cele două se leagă: ipoteca se constituie prin înscriere în cartea funciară, iar înscrierea se cere pe baza actului autentic
Taxe și termen
- Comision de analiză a dosarului, când creditul nu se acordă: 0 lei — se interzice perceperea lui dacă banca nu acordă creditul sursă →
- Onorariu notarial la actele de garanție imobiliară: calculat la valoarea creanței garantate, pe cinci trepte: până la 50.000 lei — 0,85%, dar nu mai puțin de 150 lei; 50.001-100.000 lei — 425 lei plus 0,5% din ce depășește 50.000; 100.001-200.000 lei — 750 lei plus 0,46%; 200.001-500.000 lei — 1.209 lei plus 0,19%; peste 500.001 lei — 1.778 lei plus 0,10% sursă →
- Tarif de înscriere a ipotecii în cartea funciară: 100 lei pentru fiecare imobil, plus 0,1% din valoarea creanței garantate sursă →
Termen: Banca îți dă fișa de informații cu cel puțin 15 zile calendaristice înainte de o ofertă sau un contract — acestea sunt și cele 15 zile ale perioadei tale de reflecție. Răspunsul scris privind acordarea creditului vine în cel mult 30 de zile de la dosarul complet, dar nu mai mult de 60 de zile de la cererea inițială
Pașii
- Cere fișa europeană de informații standardizate în scris și notează data primirii. De aici curg cele 15 zile de reflecție.
- Cere confirmarea scrisă, datată și numerotată, că ai predat toate actele. Ea fixează începutul celor 30 de zile.
- Compară ofertele în perioada de reflecție. Informațiile din fișă nu se pot modifica în acest interval.
- Cere raportul de evaluare. Evaluatorul ți-l comunică și ție, nu doar băncii.
- Semnează contractul de ipotecă la notar, în formă autentică. Altfel actul e nul de drept.
- Verifică la notar dacă ipoteca s-a înscris în cartea funciară pe numele tău și al băncii.
⚠️ De reținut · Credit ipotecar clasic — dosarul la bancă și la notar
- Clauza prin care renunți la perioada de reflecție e interzisă în contract.
- În perioada de reflecție, informațiile din fișă rămân un angajament ferm pentru bancă, iar oferta e irevocabilă.
- Ai dreptul să alegi propriul evaluator, nu doar pe cel propus de bancă — verifică dacă alegerea îți schimbă costul evaluării.
- Dacă vinzi sau termini de plătit creditul, radierea ipotecii din cartea funciară e o procedură separată, la notar sau direct la ANCPI.
„Noua casă” pentru o locuință mai veche de 5 ani — doar palierul mic
Acte necesare
- Fișa europeană de informații standardizate — Aceleași reguli ca la orice credit ipotecar de consum — minimum 15 zile înainte de ofertă sau contract
- Promisiune bilaterală de vânzare — Cursul folosit pentru plafoanele exprimate în euro e cursul Băncii Naționale a României valabil la data încheierii ei
- Raport de evaluare a imobilului — Făcut de un evaluator autorizat ANEVAR. Valoarea locuinței aduse în garanție trebuie să acopere cel puțin creditul plus avansul
- Contract de ipotecă în formă autentică — La această locuință, ipoteca legală se instituie de rang I, în favoarea statului român, cu interdicție de înstrăinare timp de 5 ani
- Documentele cerute de bancă pentru criteriile ei proprii de creditare — Vârsta, venitul minim și istoricul de credit nu sunt fixate de programul de stat, ci de fiecare finanțator, prin normele lui interne
Unde depui
La o bancă înscrisă în programul „Noua casă”, pentru credit, și la notar, pentru contractul de ipotecă și promisiunea bilaterală de vânzare. FNGCIMM aprobă garanția în relație cu banca, nu direct cu tine
Taxe și termen
- Garanția statului: maximum 50% din principal, fără dobânzi și comisioane, pentru o finanțare de cel mult 70.000 EUR — singurul palier accesibil pentru o locuință mai veche de 5 ani sursă →
- Onorariu notarial la actele de garanție, program social: plafonat pe patru trepte: până la 20.000 lei — 150 lei; 20.001-100.000 lei — 450 lei; 100.001-500.000 lei — 750 lei; peste 500.001 lei — 1.500 lei sursă →
- Tarif de înscriere a ipotecii în cartea funciară: 100 lei pentru fiecare imobil, plus 0,1% din valoarea creanței garantate sursă →
- Comision de gestiune a garanției, către FNGCIMM: de verificat — se aprobă anual printr-un ordin al ministrului finanțelor (0,30% pe an în 2023) și e recuperat de bancă de la tine, de regulă în costul creditului sursă → diferă localvaloarea se stabilește anual printr-un ordin separat; cere-i băncii cifra pentru anul în curs
Termen: Fișa de informații vine cu minimum 15 zile înainte de contract. Răspunsul băncii privind acordarea creditului vine în cel mult 30 de zile de la dosarul complet, dar nu mai mult de 60 de zile de la cererea inițială
Pașii
- Alege o bancă înscrisă în programul „Noua casă” și cere o simulare pentru locuința ta.
- Semnează promisiunea bilaterală de vânzare — de la data ei se ia cursul BNR pentru plafoanele în euro.
- Depune dosarul de credit și cere confirmarea scrisă a datei de primire.
- Cere raportul de evaluare a locuinței. Valoarea din raport trebuie să acopere creditul plus avansul.
- Semnează contractul de ipotecă la notar. Onorariul e plafonat, nu procentual ca la un credit clasic.
- Verifică la notar înscrierea ipotecii de rang I, în favoarea statului, cu interdicția de înstrăinare pe 5 ani.
⚠️ De reținut · „Noua casă” pentru o locuință mai veche de 5 ani — doar palierul mic
- Ai acces doar la palierul mic, maximum 70.000 EUR finanțare totală, chiar dacă venitul tău ar permite mai mult. Palierul de 140.000 EUR e rezervat locuințelor noi sau consolidate, recepționate acum cel mult 5 ani.
- Avansul minim tău e de aproximativ 5% din valoarea finanțării — banca acoperă cel mult 66.500 EUR dintr-un total de 70.000 EUR.
- Statul devine creditor ipotecar de rang I asupra locuinței tale, nu doar banca. Timp de 5 ani nu poți înstrăina locuința, iar pe toată durata garanției nu o poți greva cu alte sarcini.
- Criteriile de eligibilitate ale tale ca persoană — vârstă, venit, istoric — le stabilește banca prin propriile norme de creditare. Programul de stat fixează doar tipul și valoarea locuinței, nu condițiile tale personale.
- Plafonul anual al programului e limitat. Pentru 2026, statul a alocat 500 milioane lei până la 31 decembrie — la epuizarea lui, banca nu mai poate emite finanțări garantate până la o realocare.
- Cumperi o locuință încă în construcție, nerecepționată? Mecanismul e altul — promisiune unilaterală de creditare, valabilă cel mult 18 luni. Nu l-am verificat în acest ghid; întreabă banca și FNGCIMM explicit.
Elementele marcate cu ⚠️ pot diferi în localitatea ta. Înainte de drum, confirmă-le la instituția indicată — regulile locale se schimbă des.
„Noua casă” pentru locuință nouă sau consolidată — finanțare până în 70.000 EUR
Acte necesare
- Fișa europeană de informații standardizate — Aceleași reguli ca la orice credit ipotecar de consum — minimum 15 zile înainte de ofertă sau contract
- Promisiune bilaterală de vânzare — Cursul folosit pentru plafoanele exprimate în euro e cursul Băncii Naționale a României valabil la data încheierii ei
- Raport de evaluare a imobilului — Făcut de un evaluator autorizat ANEVAR. Valoarea din raport trebuie să acopere creditul plus avansul
- Contract de ipotecă în formă autentică — Ipoteca legală se instituie de rang I, în favoarea statului român, cu interdicție de înstrăinare timp de 5 ani
- Documentele cerute de bancă pentru criteriile ei proprii de creditare — Vârsta, venitul minim și istoricul de credit nu sunt fixate de programul de stat, ci de fiecare finanțator
Unde depui
La o bancă înscrisă în programul „Noua casă”, pentru credit, și la notar, pentru contractul de ipotecă și promisiunea bilaterală de vânzare
Taxe și termen
- Garanția statului: maximum 50% din principal, fără dobânzi și comisioane, pentru o finanțare de cel mult 70.000 EUR — banca acoperă cel mult 66.500 EUR din această sumă sursă →
- Onorariu notarial la actele de garanție, program social: plafonat pe patru trepte: până la 20.000 lei — 150 lei; 20.001-100.000 lei — 450 lei; 100.001-500.000 lei — 750 lei; peste 500.001 lei — 1.500 lei sursă →
- Tarif de înscriere a ipotecii în cartea funciară: 100 lei pentru fiecare imobil, plus 0,1% din valoarea creanței garantate sursă →
- Comision de gestiune a garanției, către FNGCIMM: de verificat — se aprobă anual printr-un ordin al ministrului finanțelor (0,30% pe an în 2023) și e recuperat de bancă de la tine sursă → diferă localvaloarea se stabilește anual printr-un ordin separat; cere-i băncii cifra pentru anul în curs
Termen: Fișa de informații vine cu minimum 15 zile înainte de contract. Răspunsul băncii privind acordarea creditului vine în cel mult 30 de zile de la dosarul complet, dar nu mai mult de 60 de zile de la cererea inițială
Pașii
- Alege o bancă înscrisă în programul „Noua casă” și cere o simulare pentru locuința ta.
- Semnează promisiunea bilaterală de vânzare — de la data ei se ia cursul BNR pentru plafoanele în euro.
- Depune dosarul de credit și cere confirmarea scrisă a datei de primire.
- Cere raportul de evaluare a locuinței.
- Semnează contractul de ipotecă la notar, cu onorariul plafonat pentru programul social.
- Verifică la notar înscrierea ipotecii de rang I, în favoarea statului, cu interdicția de înstrăinare pe 5 ani.
⚠️ De reținut · „Noua casă” pentru locuință nouă sau consolidată — finanțare până în 70.000 EUR
- Avansul tău minim e de aproximativ 5% din finanțarea totală — banca acoperă cel mult 66.500 EUR dintr-un total de 70.000 EUR.
- Dacă ai nevoie de o sumă mai mare, între 70.001 și 140.000 EUR, treci pe palierul cu garantare de 60% — reia întrebările ghidului cu altă valoare.
- Statul devine creditor ipotecar de rang I asupra locuinței tale. Timp de 5 ani nu poți înstrăina locuința, iar pe toată durata garanției nu o poți greva cu alte sarcini.
- Criteriile de eligibilitate ale tale ca persoană — vârstă, venit, istoric — le stabilește banca, nu programul de stat.
- Plafonul anual al programului e limitat. Pentru 2026, statul a alocat 500 milioane lei până la 31 decembrie.
Elementele marcate cu ⚠️ pot diferi în localitatea ta. Înainte de drum, confirmă-le la instituția indicată — regulile locale se schimbă des.
„Noua casă” pentru locuință nouă sau consolidată — finanțare 70.001-140.000 EUR
Acte necesare
- Fișa europeană de informații standardizate — Aceleași reguli ca la orice credit ipotecar de consum — minimum 15 zile înainte de ofertă sau contract
- Promisiune bilaterală de vânzare — Cursul folosit pentru plafoanele exprimate în euro e cursul Băncii Naționale a României valabil la data încheierii ei
- Raport de evaluare a imobilului — Făcut de un evaluator autorizat ANEVAR. Valoarea din raport trebuie să acopere creditul plus avansul
- Contract de ipotecă în formă autentică — Ipoteca legală se instituie de rang I, în favoarea statului român, cu interdicție de înstrăinare timp de 5 ani
- Documentele cerute de bancă pentru criteriile ei proprii de creditare — Vârsta, venitul minim și istoricul de credit nu sunt fixate de programul de stat, ci de fiecare finanțator
Unde depui
La o bancă înscrisă în programul „Noua casă”, pentru credit, și la notar, pentru contractul de ipotecă și promisiunea bilaterală de vânzare
Taxe și termen
- Garanția statului: maximum 60% din principal, fără dobânzi și comisioane, pentru o finanțare între 70.001 și 140.000 EUR — banca acoperă între 59.501 și 119.000 EUR din această sumă sursă →
- Onorariu notarial la actele de garanție, program social: plafonat pe patru trepte: până la 20.000 lei — 150 lei; 20.001-100.000 lei — 450 lei; 100.001-500.000 lei — 750 lei; peste 500.001 lei — 1.500 lei sursă →
- Tarif de înscriere a ipotecii în cartea funciară: 100 lei pentru fiecare imobil, plus 0,1% din valoarea creanței garantate sursă →
- Comision de gestiune a garanției, către FNGCIMM: de verificat — se aprobă anual printr-un ordin al ministrului finanțelor (0,30% pe an în 2023) și e recuperat de bancă de la tine sursă → diferă localvaloarea se stabilește anual printr-un ordin separat; cere-i băncii cifra pentru anul în curs
Termen: Fișa de informații vine cu minimum 15 zile înainte de contract. Răspunsul băncii privind acordarea creditului vine în cel mult 30 de zile de la dosarul complet, dar nu mai mult de 60 de zile de la cererea inițială
Pașii
- Alege o bancă înscrisă în programul „Noua casă” și cere o simulare pentru locuința ta.
- Semnează promisiunea bilaterală de vânzare — de la data ei se ia cursul BNR pentru plafoanele în euro.
- Depune dosarul de credit și cere confirmarea scrisă a datei de primire.
- Cere raportul de evaluare a locuinței.
- Semnează contractul de ipotecă la notar, cu onorariul plafonat pentru programul social.
- Verifică la notar înscrierea ipotecii de rang I, în favoarea statului, cu interdicția de înstrăinare pe 5 ani.
⚠️ De reținut · „Noua casă” pentru locuință nouă sau consolidată — finanțare 70.001-140.000 EUR
- Palierul mare e rezervat exclusiv locuințelor noi sau consolidate, recepționate acum cel mult 5 ani — o locuință mai veche nu îl poate accesa, oricât de mare ar fi venitul tău.
- Avansul tău minim e de aproximativ 15% din finanțarea totală — pentru 140.000 EUR, banca acoperă cel mult 119.000 EUR.
- Statul devine creditor ipotecar de rang I asupra locuinței tale. Timp de 5 ani nu poți înstrăina locuința, iar pe toată durata garanției nu o poți greva cu alte sarcini.
- Criteriile de eligibilitate ale tale ca persoană — vârstă, venit, istoric — le stabilește banca, nu programul de stat.
- Plafonul anual al programului e limitat. Pentru 2026, statul a alocat 500 milioane lei până la 31 decembrie.
Elementele marcate cu ⚠️ pot diferi în localitatea ta. Înainte de drum, confirmă-le la instituția indicată — regulile locale se schimbă des.
Întrebări frecvente
Cât avans trebuie să am pentru un credit prin „Noua casă”?
Depinde de palier. Până în 70.000 EUR finanțare totală, banca acoperă cel mult 66.500 EUR, deci avansul tău e de aproximativ 5%. Între 70.001 și 140.000 EUR, banca acoperă cel mult 119.000 EUR, deci avansul minim urcă la aproximativ 15%. Diferența dintre preț și finanțare o pui tot tu, chiar dacă depășește procentele de mai sus.
„Noua casă” e doar pentru locuințe noi?
Nu. Programul acceptă și locuințe mai vechi de 5 ani de la recepție, dar doar pe palierul mic, cu finanțare de cel mult 70.000 EUR și garantare de 50%. Palierul mare, cu garantare de 60% și finanțare până la 140.000 EUR, e rezervat locuințelor noi sau consolidate recent.
Cine plătește notarul la contractul de ipotecă?
De regulă tu, cumpărătorul, ca beneficiar al creditului. La un credit clasic, onorariul se calculează procentual, pe tranșe de valoare. Prin „Noua casă” sau alte programe sociale ale statului, onorariul e plafonat pe patru trepte, mult mai mic decât la calculul procentual obișnuit.
Cât durează să afli dacă mi se aprobă creditul?
Banca răspunde în scris în cel mult 30 de zile calendaristice de la dosarul complet, dar nu mai mult de 60 de zile de la cererea inițială. Înainte de asta, ai o perioadă de reflecție de minimum 15 zile de la primirea fișei europene de informații, în care oferta rămâne fermă și nu se poate schimba.
Ce se întâmplă dacă banca îmi respinge cererea de credit?
Nu plătești niciun comision de analiză a dosarului — legea interzice explicit perceperea lui atunci când creditul nu se acordă. Poți depune un nou dosar la altă bancă din program, dar reia și verificările pe locuință: palierul de finanțare la care ai acces depinde de vechimea ei de la recepție, nu se schimbă de la o bancă la alta.
Cadrul legal și sursele
Instituția competentă
Uniunea Națională a Notarilor Publici din România (UNNPR) — uniuneanotarilor.ro
- Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară — Prin oficiile teritoriale, înscrie ipoteca în cartea funciară și încasează tarifele de publicitate imobiliară
- Fondul Național de Garantare a Creditelor pentru Întreprinderile Mici și Mijlocii (FNGCIMM) — Administrează, în numele și în contul statului, garanția acordată creditelor din programul „Noua casă”
- Camera Notarilor Publici — Face studiul de piață cu valorile minime la care se calculează onorariul notarial la actele de garanție
- Banca sau instituția financiară nebancară finanțatoare — Analizează dosarul de credit, dă fișa europeană de informații standardizate și acordă finanțarea
Contact
Actele normative
- HG nr. 717/2009 — Hotărârea privind aprobarea normelor de implementare a programului „Noua casă” — tipurile de locuințe eligibile și procentul de garantare al statului (art. 1 alin. (1), art. 2) text integral →
- NORMA nr. 717/2009 — Normele de implementare a programului „Noua casă”, anexă la HG 717/2009 — definiții, caracteristicile garanției, plafonul anual și interdicțiile pe locuința ipotecată (art. 3 alin. (54), art. 5, art. 6, art. 10 alin. (1)) text integral →
- OUG nr. 52/2016 — Ordonanța de urgență privind contractele de credit oferite consumatorilor pentru bunuri imobile — fișa europeană de informații standardizate, perioada de reflecție, termenele băncii și evaluarea imobilului (art. 9, art. 12, art. 13, art. 81, art. 83) text integral →
- COD nr. 287/2009 — Codul civil — constituirea ipotecii imobiliare prin înscriere în cartea funciară și forma autentică obligatorie a contractului de ipotecă (art. 2.377, art. 2.378) text integral →
- ORDIN nr. 177/C/2024 — Ordinul ministrului justiției care aprobă Normele privind tarifele de onorarii minimale ale notarilor publici text integral →
- NORMA nr. 177/C/2024 — Normele privind tarifele de onorarii minimale ale notarilor publici, anexă la Ordinul 177/C/2024 — onorariul la actele de garanție imobiliară și plafonul pentru programele sociale de tipul „Noua casă” (art. 14 alin. (4), art. 15, anexa nr. 1 pct. 10 și pct. 25, anexa nr. 2 pct. V) text integral →
- ORDIN nr. 16/2019 — Ordinul directorului general al ANCPI privind tarifele pentru serviciile de cadastru și publicitate imobiliară — tariful de înscriere a ipotecii (anexa pct. 2.3.3) text integral →
Surse oficiale consultate
- Hotărârea 717/2009 privind programul „Noua casă”, forma consolidată la 6 mai 2026 — accesat 11 septembrie 2026
- Normele programului „Noua casă”, anexă la HG 717/2009, forma consolidată la 6 mai 2026 — accesat 11 septembrie 2026
- OUG 52/2016 privind creditele pentru consumatori aferente bunurilor imobile, forma consolidată — accesat 11 septembrie 2026
- Codul civil, forma consolidată — ipoteca imobiliară — accesat 11 septembrie 2026
- Normele privind tarifele de onorarii notariale, anexă la Ordinul 177/C/2024 — grilele de onorarii — accesat 11 septembrie 2026
- Ordinul ANCPI 16/2019 privind tarifele de cadastru și publicitate imobiliară, forma consolidată la 8 martie 2026 — accesat 11 septembrie 2026
Ai găsit o neconcordanță? Spune-ne — verificăm pe sursa oficială și corectăm.