toateactele.ro✓ Doar surse oficiale

Schimbarea destinației unui spațiu din bloc (locuință → spațiu comercial)

Doar la ghișeu✓ Verificat la 7 octombrie 2026 · 2 surse oficiale

Pe scurt: Primăria / Asociația de proprietari · 1 variantă · taxa și termenul: în dosarul de mai jos.

Legislația se poate schimba — versiunea oficială e întotdeauna cea a instituției. Cum verificăm →

Vrei să transformi un apartament din bloc în cabinet, birou sau spațiu comercial? Legea 196/2018 (art. 40) cere avizul scris al comitetului executiv al asociației, acordul scris, prealabil, al vecinilor direct afectați — cei cu care spațiul se învecinează pe orizontală și pe verticală — și o convenție semnată cu ei. Acordul tuturor proprietarilor din bloc se cere doar când schimbi destinația unei părți comune (art. 36). Vezi ce presupune fiecare pas.

Dosarul tău

Rezultat: Obții aprobarea pentru schimbarea destinației. 7 acte în listă.

Obții aprobarea pentru schimbarea destinației

Bifează pe măsură ce aduni actele. Progresul rămâne pe dispozitivul tău.

Taxă
de verificat — Legea 196/2018 nu fixează taxe; costul formalităților de urbanism și, dacă e cazul, onorariul notarului pentru acordul autentic se stabilesc separat Notificarea sau autorizația de la primărie și, după caz, acordul autenticsursă →
Gata în
de verificat — legea nu fixează un termen unic; depinde de cât durează să obții avizul comitetului executiv, acordul vecinilor direct afectați și formalitățile de la primărie
Mergi personal?
Da, la ghișeuAvizul îl ceri comitetului executiv al asociației de proprietari. Acordul și convenția le semnezi direct cu vecinii direct afectați, iar o copie a convenției o predai președintelui asociației. Notificarea sau cererea de autorizație de construire o depui la primăria competentă pentru urbanism.
  • Notificarea sau autorizația de la primărie și, după caz, acordul autentic — diferă localConfirmă la primăria locală ce formalitate ți se cere și cât costă; la notar, cere onorariul înainte.
0 din 4 pregătite (+3 după caz)0%

Pregătește

Pașii de depunere

  1. Stabilește dacă schimbarea privește doar spațiul tău sau atinge și părți comune ale blocului (casa scării, fațada, spații comune). De aici depind acordurile de care ai nevoie.
  2. Cere avizul scris al comitetului executiv al asociației de proprietari.
  3. Obține acordul scris, prealabil, al vecinilor direct afectați — cei cu care spațiul se învecinează pe orizontală și pe verticală — și semnează cu ei convenția despre activitate și numărul de persoane.
  4. Predă o copie a convenției președintelui asociației, ca să fie anexată la acordul de asociere.
  5. Dacă schimbi și destinația unei părți comune, obține acordul scris al tuturor proprietarilor (art. 36). Pentru modificări constructive la părțile comune, îți trebuie acordul a două treimi din membrii asociației și al tuturor proprietarilor direct afectați (art. 39).
  6. Întreabă la primărie dacă schimbarea merge pe notificare sau cere autorizație de construire, înainte să începi activitatea sau lucrările.
  7. Păstrează avizul, acordurile, convenția și actele de la primărie — pot fi cerute la un control.

Ghidul menționat mai sus: Autorizația de construire — certificat de urbanism, avize, termene și taxe →

De confirmat înainte de drum

  • Notificarea sau autorizația de la primărie și, după caz, acordul autentic

Elementele de mai sus diferă de la o localitate la alta. Confirmă-le la instituția unde depui — regulile locale se schimbă des.

Ce nu clarifică sursele oficiale

  • Legea 50/1991, abrogată la 25 august 2026, cerea expres acordul asociației de proprietari, în formă autentică, pentru lucrările de construcții necesare schimbării destinației în clădiri existente (anexa 1 pct. 2.5.6). În noul Cod (Legea 169/2026) acordul autentic apare la art. 261, legat de măsurile de punere în siguranță cerute de expertiza tehnică; o mențiune la fel de expresă pentru schimbarea destinației nu am găsit. Întreabă la primărie dacă ți se cere oricum.
  • După schimbare, Codul fiscal impozitează altfel suprafața folosită în scop nerezidențial (art. 459, pentru clădirile cu destinație mixtă ale persoanelor fizice, pe baza unei declarații pe propria răspundere). Termenul și forma declarării pentru un apartament trecut în spațiu nerezidențial nu sunt confirmate aici — întreabă la direcția de taxe locale.

⚠️ Capcane frecvente

  • Pentru un apartament sau un spațiu din proiectul inițial al blocului se aplică art. 40 din Legea 196/2018: avizul comitetului executiv și acordul vecinilor direct afectați. Regula acordului tuturor proprietarilor (art. 36) privește proprietatea comună, nu apartamentul tău.
  • Legea 196/2018 reglementează doar relația cu asociația și cu vecinii. Formalitățile de urbanism se cer separat, după Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (Legea 169/2026), care a înlocuit Legea 50/1991 de la 25 august 2026.
  • Fără notificarea sau autorizația cerută, organele de control pot dispune oprirea lucrărilor de schimbare de destinație (Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, art. 353 alin. (2)).

Toate variantele, pe scurt

Obții aprobarea pentru schimbarea destinației

Acte necesare

  • Avizul scris al comitetului executiv al asociației de proprietari — Cerut expres de art. 40 alin. (1) din Legea 196/2018.
  • Acordul scris, prealabil, al proprietarilor direct afectați — Vecinii cu care spațiul se învecinează pe plan orizontal și vertical (art. 40 alin. (1) din Legea 196/2018). Pentru un apartament nu se cere acordul fiecărui proprietar din bloc.
  • Convenția semnată cu proprietarii direct afectați — Se semnează odată cu acordul. Declară activitatea din spațiu și numărul de persoane după care se calculează cheltuielile pe număr de persoane. O copie se predă președintelui asociației, pentru anexarea la acordul de asociere (art. 40 alin. (2)-(3)).
  • Acordul scris al tuturor proprietarilor din condominiu — Art. 36 lit. c) din Legea 196/2018. Tot art. 36 cere ca schimbarea să nu lezeze drepturile celorlalți coproprietari și să nu împiedice folosirea normală a condominiului. (Doar dacă schimbi și destinația unei părți comune a blocului)
  • Acordul a două treimi din proprietarii membri ai asociației și al tuturor proprietarilor direct afectați — Art. 39 din Legea 196/2018, plus autorizația de construire. (Doar dacă faci modificări constructive la părțile sau elementele de construcție comune ale blocului (de exemplu, la fațadă))
  • Notificarea sau autorizația de construire de la primărie — Dacă schimbarea nu cere lucrări pentru care e nevoie de autorizație și se încadrează în documentațiile de urbanism aprobate pentru funcțiuni comerciale sau de birouri, cu acces public, merge pe notificare (Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, art. 294 alin. (2) lit. b) pct. (ix)). Altfel îți trebuie autorizație de construire — vezi ghidul despre autorizația de construire.
  • Acordul vecinilor sau al asociației de proprietari, în formă autentică — Se dă la notar, prin act autentic (Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, art. 261 alin. (1)-(2)). (Doar dacă ceri autorizație de construire și expertiza tehnică arată că sunt necesare măsuri de punere în siguranță a construcțiilor existente)

Unde depui

Avizul îl ceri comitetului executiv al asociației de proprietari. Acordul și convenția le semnezi direct cu vecinii direct afectați, iar o copie a convenției o predai președintelui asociației. Notificarea sau cererea de autorizație de construire o depui la primăria competentă pentru urbanism.

Ghiduri menționate: Autorizația de construire — certificat de urbanism, avize, termene și taxe →

Taxe și termen

  • Notificarea sau autorizația de la primărie și, după caz, acordul autentic: de verificat — Legea 196/2018 nu fixează taxe; costul formalităților de urbanism și, dacă e cazul, onorariul notarului pentru acordul autentic se stabilesc separat sursă → diferă localConfirmă la primăria locală ce formalitate ți se cere și cât costă; la notar, cere onorariul înainte.

Termen: de verificat — legea nu fixează un termen unic; depinde de cât durează să obții avizul comitetului executiv, acordul vecinilor direct afectați și formalitățile de la primărie

Pașii

  1. Stabilește dacă schimbarea privește doar spațiul tău sau atinge și părți comune ale blocului (casa scării, fațada, spații comune). De aici depind acordurile de care ai nevoie.
  2. Cere avizul scris al comitetului executiv al asociației de proprietari.
  3. Obține acordul scris, prealabil, al vecinilor direct afectați — cei cu care spațiul se învecinează pe orizontală și pe verticală — și semnează cu ei convenția despre activitate și numărul de persoane.
  4. Predă o copie a convenției președintelui asociației, ca să fie anexată la acordul de asociere.
  5. Dacă schimbi și destinația unei părți comune, obține acordul scris al tuturor proprietarilor (art. 36). Pentru modificări constructive la părțile comune, îți trebuie acordul a două treimi din membrii asociației și al tuturor proprietarilor direct afectați (art. 39).
  6. Întreabă la primărie dacă schimbarea merge pe notificare sau cere autorizație de construire, înainte să începi activitatea sau lucrările.
  7. Păstrează avizul, acordurile, convenția și actele de la primărie — pot fi cerute la un control.

⚠️ De reținut · Obții aprobarea pentru schimbarea destinației

  • Pentru un apartament sau un spațiu din proiectul inițial al blocului se aplică art. 40 din Legea 196/2018: avizul comitetului executiv și acordul vecinilor direct afectați. Regula acordului tuturor proprietarilor (art. 36) privește proprietatea comună, nu apartamentul tău.
  • Legea 196/2018 reglementează doar relația cu asociația și cu vecinii. Formalitățile de urbanism se cer separat, după Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (Legea 169/2026), care a înlocuit Legea 50/1991 de la 25 august 2026.
  • Fără notificarea sau autorizația cerută, organele de control pot dispune oprirea lucrărilor de schimbare de destinație (Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, art. 353 alin. (2)).

Ce nu clarifică sursele oficiale

  • Legea 50/1991, abrogată la 25 august 2026, cerea expres acordul asociației de proprietari, în formă autentică, pentru lucrările de construcții necesare schimbării destinației în clădiri existente (anexa 1 pct. 2.5.6). În noul Cod (Legea 169/2026) acordul autentic apare la art. 261, legat de măsurile de punere în siguranță cerute de expertiza tehnică; o mențiune la fel de expresă pentru schimbarea destinației nu am găsit. Întreabă la primărie dacă ți se cere oricum.
  • După schimbare, Codul fiscal impozitează altfel suprafața folosită în scop nerezidențial (art. 459, pentru clădirile cu destinație mixtă ale persoanelor fizice, pe baza unei declarații pe propria răspundere). Termenul și forma declarării pentru un apartament trecut în spațiu nerezidențial nu sunt confirmate aici — întreabă la direcția de taxe locale.

Elementele marcate cu ⚠️ pot diferi în localitatea ta. Înainte de drum, confirmă-le la instituția indicată — regulile locale se schimbă des.

Întrebări frecvente

Am nevoie de acordul tuturor proprietarilor din bloc, sau doar al vecinilor direcți?

Pentru un apartament sau un spațiu din proiectul inițial al blocului, al vecinilor direct afectați — cei cu care spațiul se învecinează pe orizontală și pe verticală — plus avizul scris al comitetului executiv al asociației (art. 40 din Legea 196/2018). Acordul tuturor proprietarilor se cere doar dacă schimbi destinația unei părți comune (art. 36).

Ce condiții trebuie îndeplinite pentru a schimba destinația unui spațiu din bloc?

Avizul scris al comitetului executiv, acordul scris, prealabil, al proprietarilor direct afectați și o convenție semnată cu ei, care declară activitatea și numărul de persoane după care se calculează cheltuielile (art. 40). Separat, formalitățile de urbanism de la primărie: notificare sau autorizație de construire, după caz.

Unde obțin avizele și autorizațiile necesare?

Avizul asociației îl dă comitetul executiv. Notificarea sau autorizația de construire le depui la primăria competentă pentru urbanism; forma depinde de lucrări și de documentațiile de urbanism aprobate.

Ce risc dacă schimb destinația fără acordurile cerute?

Schimbarea nu îndeplinește condițiile art. 40 din Legea 196/2018. Iar dacă lucrările se fac fără notificarea sau autorizația cerute, Inspectoratul de Stat în Construcții sau controlul primăriei pot dispune oprirea lor (art. 353 alin. (2) din Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor).

Cadrul legal și sursele

Instituția competentă

Asociația de proprietari (avizul comitetului executiv, acordul vecinilor direct afectați) și autoritatea publică locală (notificare sau autorizație) (Primăria / Asociația de proprietari) — mdlpa.ro

Actele normative (2)

  • LEGE nr. 196/2018 — Legea privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari și administrarea condominiilor, cu modificările și completările ulterioare (art. 40 (schimbarea destinației locuințelor și a spațiilor cu altă destinație din proiectul inițial: avizul comitetului executiv, acordul vecinilor direct afectați, convenția); art. 36 (schimbarea destinației proprietății comune: acordul tuturor proprietarilor); art. 39 (modificări constructive ale părților comune)) text integral →
  • COD nr. 169/2026 — Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, aprobat prin Legea nr. 169/2026 — înlocuiește Legea 50/1991 de la 25 august 2026 (art. 261 alin. (1)-(2) (acordul vecinilor sau al asociației, în formă autentică), art. 294 alin. (2) lit. b) pct. (ix) (schimbarea de destinație pe notificare), art. 353 alin. (2) (oprirea lucrărilor fără autorizație)) text integral →

Surse oficiale consultate (2)

Ai găsit o neconcordanță? Spune-ne — verificăm pe sursa oficială și corectăm.

Ți-ar mai putea trebui