Vinzi casa sau apartamentul — impozit pe transfer, acte la notar și radiere DITL

Nivel de digitalizare neverificat✓ Verificat la 2 septembrie 2026 · uniuneanotarilor.ro

Legislația se poate schimba — versiunea oficială e întotdeauna cea a instituției.

Vinzi casa sau apartamentul? Impozitul pe transfer e 3% dacă ai fost proprietar până la 3 ani inclusiv și 1% peste. Pragul neimpozabil de 450.000 lei nu mai există din 2023. Ghidul urmărește ce pregătești înainte de notar, ce se întâmplă la semnătură și ce rămâne de făcut după. Capcana nouă: din 25 februarie 2026 și cumpărătorul vine cu certificat de atestare fiscală, altfel actul e nul de drept — inclusiv pentru tine.

Ai JavaScript oprit, deci întrebările de mai jos nu răspund la apăsare. Nu-i nimic: toate variantele sunt scrise mai jos, cu acte, taxe și termene — exact ce ți-ar fi arătat asistentul.

Pasul 1 din cel mult 2

În ce situație e proprietatea pe care o vinzi?

Alege prima variantă care ți se potrivește. Sarcinile din cartea funciară și felul în care ai dobândit proprietatea schimbă cel mai mult lista de acte. Impozitul pe transfer se calculează la fel în toate variantele.

Toate variantele, pe scurt

Vinzi un apartament în bloc: adeverința asociației, certificatele și impozitul pe transfer

Acte necesare

Certificatul de atestare fiscală pe numele tău, de la primăria unde e înregistrat fiscal bunul — Atestă achitarea tuturor obligațiilor de plată către bugetul local al unității administrativ-teritoriale în a cărei rază e înregistrat fiscal bunul. Trebuie să achiți și impozitul datorat pentru anul în care vinzi. Excepția din text: cazul în care impozitul pentru acel bun se datorează de altă persoană decât proprietarul. Se emite în cel mult două zile lucrătoare de la solicitare și e valabil 30 de zile de la emitere. Art. 159 alin. (3) și (5) din Codul de procedură fiscală.
Certificatul de atestare fiscală al cumpărătorului, de la primăria domiciliului lui — Obligație nouă, din 25 februarie 2026. Cumpărătorul prezintă certificat care atestă achitarea obligațiilor către bugetul local al unității administrativ-teritoriale unde își are domiciliul, sediul sau punctul de lucru. Art. 159 alin. (6) din Codul de procedură fiscală declară nule de drept actele încheiate cu încălcarea alin. (5) și a alin. (5^2). Deci actul tău cade și dacă lipsește hârtia lui. (Îl aduce cumpărătorul, dar de el atârnă valabilitatea actului tău)
Certificatul de performanță energetică — Îl pui la dispoziția potențialului cumpărător în copie, anterior perfectării contractului. La încheierea contractului transmiți certificatul, în original, noului proprietar, iar la data înregistrării contractului depui o copie la organul fiscal competent. Cele trei obligații sunt la art. 22 alin. (1)-(3) din Legea 372/2005, republicată. Contractul încheiat fără copia pusă la dispoziție înainte de semnare e supus nulității relative, potrivit art. 22 alin. (4). Certificatul e valabil 10 ani de la data eliberării înscrisă în el, cu excepția renovării majore care îi modifică consumurile energetice (art. 21 alin. (2)). Un certificat emis fără cod unic de înregistrare de la Ministerul Dezvoltării, Lucrărilor Publice și Administrației e nul de drept, din 25 iulie 2024 (art. 21 alin. (8)). (Pentru clădirile de la art. 8 alin. (1) din Legea 372/2005 (între ele, clădirile și monumentele protejate cărora cerințele le-ar schimba inacceptabil caracterul, lăcașurile de cult, clădirile independente sub 50 mp utili) certificatul se poate elabora doar la cererea scrisă și justificată a proprietarului, iar atunci e nevoie și de un raport de audit energetic — art. 21 alin. (4); pentru cele de la art. 8 alin. (2) (industriale, agricole, garaje exterioare) nu se elaborează deloc)
Adeverința de la asociația de proprietari, în original — Dovedește achitarea până la acea dată a cotelor de contribuție la cheltuielile asociației. Dacă nu ai achitat integral, adeverința menționează cuantumul debitelor existente la acea dată. Cerințele sunt cumulative. Adeverința are număr de înregistrare din evidențele asociației, data eliberării și termen de valabilitate de 30 de zile calendaristice. Se prezintă notarului în original. Poartă semnătura olografă a administratorului și a președintelui, cu numele și prenumele lor, plus ștampila asociației. Prin excepție, semnătura oricăruia dintre ei e suficientă. Atunci adeverința trebuie să menționeze în cuprinsul ei motivul lipsei celei de-a doua semnături. Art. 33 alin. (2) lit. a) din Legea 196/2018.
Declarația pe propria răspundere despre lipsa asociației, plus ultima factură — Alternativa din aceeași literă a). Se aplică în trei cazuri. Dacă nu e constituită asociație. Dacă asociația nu are președinte și administrator în funcție. Sau dacă plata cotelor ori a utilităților se face printr-o altă modalitate agreată de proprietari. Declarația se menționează în cuprinsul actului notarial de înstrăinare. Prezinți notarului și copia ultimei facturi, cu dovada achitării, ori cuantumul debitelor la acea dată. Factura nu poate fi pentru o perioadă anterioară mai mare de 2 luni. (Doar dacă nu ai de la cine lua adeverința)
Consimțământul scris al soțului — Art. 322 alin. (1) din Codul civil interzice oricăruia dintre soți, chiar dacă e proprietar exclusiv, să dispună de drepturile asupra locuinței familiei. Dacă bunul e comun, art. 346 alin. (1) cere acordul ambilor soți, iar art. 343 alin. (1) spune că nu trebuie dovedită calitatea de bun comun. Actul încheiat fără consimțământul cerut de lege e anulabil, potrivit art. 347 alin. (1). Două limite contează pentru cumpărător: la locuința familiei, soțul care nu a consimțit poate cere anularea doar dacă locuința e notată ca atare în cartea funciară, în termen de un an de când a aflat de act, dar nu mai târziu de un an de la încetarea regimului matrimonial (art. 322 alin. (4) și (5)); fără notare rămân doar daune-interese între soți, afară de cazul în care cumpărătorul a cunoscut pe altă cale destinația de locuință a familiei. La bunul comun, cumpărătorul care a depus diligența necesară pentru a se informa asupra naturii bunului e apărat de nulitate (art. 347 alin. (2)). (Doar dacă ești căsătorit)
Extrasul de carte funciară pentru autentificare — Nu îl obții tu. Îl solicită notarul la autentificarea actelor prin care se transmite un drept real imobiliar, potrivit art. 35 alin. (1) din Legea 7/1996. E valabil 10 zile lucrătoare de la data înregistrării cererii. Costul lui e inclus în onorariul notarial, potrivit art. 7 alin. (1) lit. m) din normele de onorarii.
Documentele despre bun pe care le deții — La înstrăinare ești obligat să transmiți dobânditorului orice documente pe care le deții. Contează cele care pot avea consecințe asupra drepturilor și obligațiilor privitoare la proprietatea înstrăinată. Printre ele, certificatul de performanță energetică. În act, părțile declară corespunzător despre îndeplinirea acestor obligații. Art. 33 alin. (5) din Legea 196/2018.
Declarația fiscală tipizată de scoatere din evidență — Modelul e al primăriei. Primăria Cluj-Napoca listează procedura „Scoaterea din evidență a clădirilor” cu declarație fiscală pe formular tipizat, și separat „Scoaterea din evidență a terenurilor”. Sursele colectate nu publică un formular național unic. (Pentru pasul de după vânzare: scoaterea din evidența primăriei) diferă localFormularul și lista de anexe se stabilesc de fiecare primărie. Verifică pe pagina de taxe și impozite locale a primăriei tale sau la ghișeul direcției de impozite și taxe locale.
Actul de înstrăinare — Contractul de vânzare-cumpărare. Primăria Cluj-Napoca acceptă la aceeași rubrică și alte acte de transfer. Le enumeră: contract de schimb, certificat de moștenitor, act de donație, act de partaj, contract de fiducie. Tot acolo: contract de dare în plată, dispoziție de retrocedare, act de adjudecare, hotărâre judecătorească. (Pentru pasul de după vânzare: scoaterea din evidența primăriei)
Actul de identitate — Pentru coproprietari sau pentru împuternicit, în formularea primăriei. (Pentru pasul de după vânzare: scoaterea din evidența primăriei)
Împuternicirea — Dacă depune altcineva în locul tău. (Pentru pasul de după vânzare: scoaterea din evidența primăriei, și doar dacă nu mergi personal)
Copiile anexelor, cu mențiunea de conformitate — Primăria Cluj-Napoca cere ca toate actele anexă la declarație să se depună în copie. Copiile poartă mențiunea „Conform cu originalul”, cu semnătura olografă a contribuabilului. (Pentru pasul de după vânzare: scoaterea din evidența primăriei) diferă localCerința de conformare a copiilor e formulată de fiecare primărie. Întreabă la direcția de impozite și taxe locale a primăriei tale cum vrea copiile.

Unde depui

La biroul notarial ales de părți. Convențiile care strămută drepturi reale ce urmează a fi înscrise în cartea funciară trebuie încheiate prin înscris autentic, sub sancțiunea nulității absolute — art. 1.244 din Codul civil. Certificatul de atestare fiscală se cere la direcția de impozite și taxe locale a primăriei unde e înregistrat fiscal bunul. Îl poate cere și notarul public, conform delegării date de tine, potrivit art. 159 alin. (1) din Codul de procedură fiscală. Din 25 februarie 2026, prezentarea certificatelor poate fi înlocuită de verificarea, pe cale electronică, a situației obligațiilor fiscale. Regula e scrisă la fel și pentru vânzător, și pentru cumpărător. Nu presupune că biroul tău face verificarea electronică: întreabă-l înainte, iar dacă nu o face, ia certificatele. Intabularea nu o depui tu. Notarul care a întocmit actul e obligat să ceară înscrierea din oficiu. Trimite cererea la biroul teritorial în ziua întocmirii actului sau cel târziu în următoarea zi lucrătoare. Adeverința o ceri de la asociația de proprietari, iar președintele sau administratorul e obligat să ți-o elibereze.

Taxe și termen

Impozitul pe transferul dreptului de proprietate: 3% din valoarea tranzacției dacă ai deținut proprietatea până la 3 ani inclusiv. 1% dacă ai deținut-o mai mult de 3 ani. Îl calculează și îl încasează notarul public înainte de autentificarea actului. Îl virează apoi până la data de 25 inclusiv a lunii următoare celei în care l-a încasat. Art. 111 alin. (1) și (6) din Codul fiscal sursă →
Valoarea minimă din studiul de piață al camerei notarilor publici: nu e o taxă, e baza pe care se calculează impozitul. Nu există o cifră națională. Camerele notarilor publici actualizează studiile cel puțin o dată pe an. Ele conțin valorile minime de pe piața imobiliară specifică din anul precedent. Dacă valoarea declarată de voi în act e mai mică, impozitul se calculează la valoarea din studiu sursă → diferă localValorile diferă de la o cameră notarială la alta și de la un an la altul. Camerele le comunică direcțiilor generale regionale ale finanțelor publice. Nicio sursă oficială colectată nu publică cifrele. Cere-i notarului valoarea minimă pentru zona ta înainte de a fixa prețul din act.
Onorariul notarial pentru autentificarea actului: onorariul minimal din anexa nr. 2 pct. I la normele de onorarii: notarul nu poate coborî sub el (art. 8 sancționează disciplinar), dar poate cere mai mult. Se adaugă suplimentul de arhivare din nota la anexa nr. 2, cea cu actele translative (25 lei/act/dosar la păstrare 10 ani, 45 lei la păstrare permanentă). Normele nu spun dacă grila e cu sau fără TVA: art. 13 alin. (8) spune doar că valoarea la care se calculează onorariul nu include TVA. Cere devizul. Până la 20.000 lei: 2,2%, dar nu mai puțin de 230 lei. De la 20.001 la 35.000 lei: 440 lei plus 1,9% pentru suma care depășește 20.001 lei. De la 35.001 la 65.000 lei: 725 lei plus 1,6%. De la 65.001 la 100.000 lei: 1.205 lei plus 1,5%. De la 100.001 la 200.000 lei: 1.705 lei plus 1,1%. De la 200.001 la 600.000 lei: 2.805 lei plus 0,9%. Peste 600.001 lei: 6.405 lei plus 0,6%. În lipsă de stipulație contrară, cheltuielile pentru încheierea contractului sunt în sarcina cumpărătorului, potrivit art. 1.666 din Codul civil sursă →
Extrasul de carte funciară pentru autentificare: 40 lei pentru fiecare imobil, tariful ANCPI. Îl cere notarul: obținerea lui e o operațiune inclusă în onorariu (art. 7 alin. (1) lit. m) din normele de onorarii), dar tariful de publicitate imobiliară e calculat, încasat și virat separat la bugetul de stat (lit. q)), deci apare în deviz pe lângă onorariu sursă →
Tariful de intabulare a dreptului cumpărătorului: 0,15% din valoarea din act, pentru intabularea în favoarea persoanelor fizice (anexa la Ordinul ANCPI 16/2019, poz. 2.3.2), dar nu mai puțin de 60 lei pentru fiecare imobil (nota 8). Regula are o excepție. Dacă valoarea din act nu e disponibilă, tariful se raportează la altă valoare. La fel, dacă valoarea din act e mai mică decât valoarea de circulație. Aceasta e stabilită prin studiul de piață al camerelor notarilor publici. Sau printr-un raport de evaluare întocmit de un expert ANEVAR. De regulă tariful îl suportă cumpărătorul sursă →
Certificatul de atestare fiscală de la primărie: cuantumul se stabilește local. Codul fiscal nu îl trece printre taxele locale enumerate la art. 486, iar pagina de taxe și impozite a Primăriei Cluj-Napoca listează procedura fără sumă. Nu îl trata ca fiind gratuit sursă → diferă localSe stabilește prin hotărâre de consiliu local, deci diferă de la o primărie la alta. Întreabă la direcția de impozite și taxe locale a primăriei unde e înregistrat fiscal bunul.
Certificatul de performanță energetică: prețul nu e reglementat nici de Legea 372/2005, nici de vreo altă sursă oficială colectată pentru acest ghid. Se negociază cu auditorul energetic pentru clădiri, cel care îl elaborează și îl eliberează sursă → diferă localDiferă de la un auditor energetic la altul, fiindcă nu există un tarif reglementat. Cere mai multe oferte înainte de a comanda certificatul.
Impozitul special pe bunuri imobile de valoare mare: 0,9% din diferența dintre două valori. Prima e valoarea impozabilă a clădirii, calculată de organul fiscal local potrivit art. 457, nu prețul de piață și nu prețul din act. A doua e plafonul de 2.500.000 lei. Cota e în vigoare de la 1 ianuarie 2026. Îl datorezi pentru întregul an fiscal dacă aveai clădirea la 31 decembrie anul anterior. Rămâne al tău chiar dacă vinzi în cursul anului. Se declară și se plătește la organul fiscal central de la domiciliul tău, până pe 30 septembrie inclusiv. Art. 500^1-500^3 din Codul fiscal sursă →

Termen: Certificatul de atestare fiscală se emite în cel mult două zile lucrătoare de la solicitare și e valabil 30 de zile de la emitere. Extrasul de carte funciară pentru autentificare, cerut de notar, e valabil 10 zile lucrătoare de la data înregistrării cererii. Notarul trimite cererea de intabulare în ziua întocmirii actului sau cel mai târziu în următoarea zi lucrătoare. Cât durează efectiv intabularea nu se poate spune din sursele colectate: ANCPI publică volume de cereri, nu un termen mediu. În august 2026 ANCPI raporta pe pagina publică un volum mare de cereri în lucru și repunerea în funcțiune a plății din e-Terra: contează pe timpi de intabulare mai mari decât de obicei. Adeverința de la asociația de proprietari se eliberează în cel mult 3 zile lucrătoare de la primirea solicitării. E valabilă 30 de zile calendaristice. · ⚡ există regim de urgență: Vânzarea în sine nu are regim de urgență. Serviciile de cadastru și publicitate imobiliară (extrasul, intabularea) se pot cere în regim de urgență: se prestează în cel mult 1/3 din termenul normal, cu un tarif suplimentar de 4 ori tariful normal, dar nu mai mult de 5.000 lei pe serviciu (art. 4 din Ordinul ANCPI 16/2019).

Pașii

Cere adeverința de la asociația de proprietari. Președintele sau administratorul e obligat să o elibereze în 3 zile lucrătoare.
Comandă certificatul de performanță energetică din timp. Îți trebuie și pentru anunț, și pentru semnare.
Cere certificatul de atestare fiscală la primăria unde e înregistrat fiscal bunul, sau dă-i notarului delegare să îl ceară el.
Achită impozitul pe clădire și pe teren datorat pentru anul în care vinzi. Fără asta, certificatul nu atestă ce trebuie.
Întreabă notarul ce valoare minimă dă studiul de piață pentru zona ta, înainte să stabiliți prețul din act.
Scrie-i cumpărătorului, negreșit, că vine cu propriul certificat de atestare fiscală. Fără el, actul e nul de drept.
La semnare, notarul calculează și încasează impozitul pe transfer și cere intabularea din oficiu.
Predă cumpărătorului certificatul energetic și celelalte documente despre bun, apoi cere-i notarului un exemplar al actului.
Depune la primărie declarația fiscală de scoatere din evidență, cu actul de vânzare, ca să nu îți mai curgă impozitul pe nume.

⚠️ De reținut · Vinzi un apartament în bloc: adeverința asociației, certificatele și impozitul pe transfer

Pragul neimpozabil de 450.000 lei nu mai există. Textul de azi al art. 111 alin. (1) din Codul fiscal nu mai conține niciun plafon. Alineatul a fost modificat de OG 16/2022, punctul 46, cu efect de la 1 ianuarie 2023. Se plătește 3% sau 1% de la primul leu.
Citește pragul de vechime exact cum e scris. Cota de 3% se aplică la o deținere de până la 3 ani inclusiv. Cea de 1%, la una mai mare de 3 ani. Ziua care încheie al treilea an e încă în zona de 3%.
Prețul mic din act nu îți scade impozitul. Dacă valoarea declarată e sub valoarea minimă din studiul de piață, baza de calcul devine valoarea din studiu. Aceeași valoare minimă urcă și onorariul notarial, și tariful de intabulare. Iar notarul poate refuza întocmirea actului printr-o încheiere motivată, dacă are îndoieli asupra sincerității valorii declarate.
Nulitatea de drept nu te ocolește pentru că tu ești în regulă. Art. 159 alin. (6) din Codul de procedură fiscală trimite acum la alin. (5) și la alin. (5^2), adică și la certificatul cumpărătorului. Poți avea toate hârtiile tale și tot să rămâi cu un act nul.
Data de la care se cere și certificatul cumpărătorului diferă între surse, iar diferența e de o săptămână. Legea o dă la 25 februarie 2026: OUG 7/2026 a intrat în vigoare la publicare, iar art. LX nu trece art. VI printre excepții. Pagina de taxe locale a Primăriei Cluj-Napoca scrie în schimb: „Începând cu data de 02.03.2026”. Varianta sigură e data din lege, fiindcă e mai devreme.
Excepțiile sunt trei: executarea silită, procedura insolvenței și procedurile de lichidare. Acolo nu se aplică prevederile alin. (5) și (6) din art. 159. Textul excepției nu pomenește însă alin. (5^2), obligația nouă a cumpărătorului. Nulitatea vine din alin. (6), care e înlăturat — dar diferența de redactare merită întrebată la notar.
Amenda din legea certificatului energetic nu e pentru ce crede lumea. Cea de la 5.000 lei la 7.500 lei sancționează anunțul de vânzare fără informațiile despre indicatorii de performanță, potrivit art. 24 și art. 36. Lipsa certificatului la semnare atrage altceva: contractul încheiat fără respectarea obligației de informare e supus nulității relative, potrivit art. 22 alin. (4).
Scutirile de la art. 111 alin. (2) lit. a) și b) sunt la dobândire, nu la vânzare. Textul spune „la dobândirea dreptului de proprietate”. Cine a primit casa prin donație de la un părinte nu a plătit nimic atunci, dar plătește 3% sau 1% când o vinde.
Nu depui Declarația unică pentru banii din vânzare. Art. 122 alin. (6) lit. d) din Codul fiscal exceptează expres veniturile din transferul proprietăților imobiliare din patrimoniul personal. Nu e o tăcere a legii, e o exceptare scrisă.
Nu datorezi contribuție de asigurări sociale de sănătate pe acest venit. Art. 155 din Codul fiscal enumeră categoriile de venituri supuse contribuției, iar transferul proprietăților imobiliare nu e printre ele. Afirmația se sprijină pe absența categoriei din listă, nu pe un text care să o scutească.
Impozitul pe clădire pe anul în care vinzi rămâne al tău, integral. Îl datorează persoana care avea proprietatea la 31 decembrie anul fiscal anterior, potrivit art. 461 alin. (1) și (5). Aceeași regulă e la teren, la art. 466 alin. (3). Cumpărătorul îl datorează abia de la 1 ianuarie anul următor și are 30 de zile de la dobândire ca să depună declarația lui.
Nu există un termen legal sancționat pentru scoaterea din evidență la primărie. Art. 493 alin. (2) din Codul fiscal enumeră declarațiile a căror nedepunere sau depunere peste termen e contravenție: toate sunt declarații de dobândire ori de modificare (art. 461 alin. (2), (6), (7) și celelalte), iar art. 461 nu pune nicio obligație declarativă în sarcina celui care înstrăinează. Obligația practică rămâne: primăriile cer declarația tipizată, iar dacă nu o depui impozitul continuă să apară pe numele tău.
Impozitul special pe bunuri imobile de valoare mare te poate ajunge după ce ai vândut. E datorat pentru întregul an de cine avea clădirea la 31 decembrie anul anterior. Organul fiscal local te înștiințează până la data de 30 mai. Declarația și plata merg la ANAF, nu la primărie, până pe 30 septembrie.
La antecontract, arvuna joacă simetric. Arvuna confirmatorie (art. 1.544): cumpărătorul care nu execută fără justificare pierde arvuna, iar dacă tu nu execuți, cumpărătorul poate cere dublul ei, adică arvuna înapoi plus o sumă egală, deci fiecare parte riscă aceeași sumă. Dreptul de a se dezice trebuie stipulat expres (arvuna penalizatoare, art. 1.545): cine denunță contractul pierde arvuna dată sau restituie dublul celei primite. Iar în lipsă de stipulație contrară, sumele plătite în temeiul unei promisiuni de vânzare sunt avans din preț, nu arvună (art. 1.670).
Dacă ai semnat antecontract și refuzi nejustificat să închei vânzarea, cumpărătorul poate cere instanței o hotărâre care să țină loc de contract, dacă toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite. Dreptul lui la acțiune se prescrie în 6 luni de la data la care contractul trebuia încheiat (art. 1.669 alin. (1) și (2) din Codul civil).
Semnătura nu îți încheie răspunderea. Garantezi cumpărătorul contra evicțiunii, pentru pretenții ale terților întemeiate pe un drept născut înainte de vânzare și neadus la cunoștința lui. Garantezi și contra viciilor ascunse care fac bunul impropriu întrebuințării. Art. 1.695 și art. 1.707 din Codul civil.
Suprafața scrisă în act te poate costa un an mai târziu. Dacă ați indicat suprafața și prețul pe unitatea de măsură, iar suprafața reală e mai mică, cumpărătorul poate cere reducerea prețului sau rezoluțiunea. Acțiunile pe suprafață trebuie intentate într-un an de la încheierea contractului, sub sancțiunea decăderii. Art. 1.743 și art. 1.744 din Codul civil.
A doua vânzare din același an calendaristic te poate scoate din zona locuinței personale. Normele Codului fiscal spun că vânzarea locuinței proprietate personală nu e activitate economică. Dar cumpărarea de terenuri sau construcții în scopul vânzării devine activitate cu caracter de continuitate, dacă faci mai mult de o tranzacție într-un an. Plafonul de scutire de TVA e 395.000 lei, din 1 septembrie 2025.
Notarul răspunde pentru impozitul greșit calculat numai dacă a făcut-o cu intenție. Asta e regula de la art. 112 din Codul fiscal. Diferențele de impozit stabilite în plus le plătești tu, în cel mult 60 de zile de la comunicarea deciziei de impunere de rectificare.
Dacă transferul nu trece prin notar, termenele sunt ale tale. La hotărâre judecătorească sau la executare silită, organul fiscal calculează impozitul prin decizie de impunere. Îl încasează în 60 de zile de la comunicarea deciziei. La alte proceduri decât cea notarială sau judecătorească, ai obligația să declari venitul în maximum 10 zile de la data transferului.
Sursele oficiale colectate nu publică o listă completă a actelor pe care le cere biroul notarial. Ghidul acoperă obligațiile scrise în lege, nu practica fiecărui birou. Cere-i notarului lista lui, în scris, la programare.
Fără adeverința asociației — ori, când nu există asociație funcțională, fără declarația pe propria răspundere și ultima factură, ori, cu datorii, fără preluarea lor expresă de către cumpărător (art. 33 alin. (2)) — notarul nu autentifică. Iar dacă o face totuși, actul de înstrăinare e anulabil, potrivit art. 33 alin. (4) din Legea 196/2018.
Poți vinde și cu datorii la asociație. Notarul autentifică actul dacă dobânditorul acceptă expres că preia în întregime toate debitele tale către asociație și către toți furnizorii de utilități publice.
Debitele mai vechi de 3 luni ajung în cartea funciară. Președintele sau administratorul are obligația să ceară notarea lor, dacă depășesc salariul de bază minim brut pe țară garantat în plată. Verifică extrasul de carte funciară înainte de a scoate anunțul.
Vecinii și coproprietarii nu au drept de preempțiune la un apartament. Codul civil instituie preempțiuni legale doar în cazuri speciale: terenurile din fondul forestier (art. 1.746) și bunurile agricole arendate, în favoarea arendașului (art. 1.849). Legea 17/2014 privește exclusiv terenurile agricole din extravilan.
Notarul încheie actul numai dacă imobilul e înscris în cartea funciară, cu excepțiile de la art. 36 alin. (1) din Legea 7/1996: cazurile de la art. 887 din Codul civil, partajul succesoral sau voluntar fără dezlipiri ori alipiri și alte cazuri prevăzute expres de lege. O casă, un teren sau o cotă neintabulată se intabulează înainte de vânzare.
Scutirea de TVA de la art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal nu acoperă construcțiile noi (livrate cel târziu până la 31 decembrie a anului următor primei ocupări ori utilizări) și terenurile construibile. Ca persoană fizică intri în sfera TVA doar dacă vânzarea e activitate economică potrivit normelor Codului fiscal, nu la vânzarea locuinței personale.

Elementele marcate cu ⚠️ pot diferi în localitatea ta. Înainte de drum, confirmă-le la instituția indicată — regulile locale se schimbă des.

Vinzi o casă cu teren, fără asociație de proprietari

Acte necesare

Certificatul de atestare fiscală pe numele tău, de la primăria unde e înregistrat fiscal bunul — Atestă achitarea tuturor obligațiilor de plată către bugetul local al unității administrativ-teritoriale în a cărei rază e înregistrat fiscal bunul. Trebuie să achiți și impozitul datorat pentru anul în care vinzi. Excepția din text: cazul în care impozitul pentru acel bun se datorează de altă persoană decât proprietarul. Se emite în cel mult două zile lucrătoare de la solicitare și e valabil 30 de zile de la emitere. Art. 159 alin. (3) și (5) din Codul de procedură fiscală.
Certificatul de atestare fiscală al cumpărătorului, de la primăria domiciliului lui — Obligație nouă, din 25 februarie 2026. Cumpărătorul prezintă certificat care atestă achitarea obligațiilor către bugetul local al unității administrativ-teritoriale unde își are domiciliul, sediul sau punctul de lucru. Art. 159 alin. (6) din Codul de procedură fiscală declară nule de drept actele încheiate cu încălcarea alin. (5) și a alin. (5^2). Deci actul tău cade și dacă lipsește hârtia lui. (Îl aduce cumpărătorul, dar de el atârnă valabilitatea actului tău)
Certificatul de performanță energetică — Îl pui la dispoziția potențialului cumpărător în copie, anterior perfectării contractului. La încheierea contractului transmiți certificatul, în original, noului proprietar, iar la data înregistrării contractului depui o copie la organul fiscal competent. Cele trei obligații sunt la art. 22 alin. (1)-(3) din Legea 372/2005, republicată. Contractul încheiat fără copia pusă la dispoziție înainte de semnare e supus nulității relative, potrivit art. 22 alin. (4). Certificatul e valabil 10 ani de la data eliberării înscrisă în el, cu excepția renovării majore care îi modifică consumurile energetice (art. 21 alin. (2)). Un certificat emis fără cod unic de înregistrare de la Ministerul Dezvoltării, Lucrărilor Publice și Administrației e nul de drept, din 25 iulie 2024 (art. 21 alin. (8)). (Pentru clădirile de la art. 8 alin. (1) din Legea 372/2005 (între ele, clădirile și monumentele protejate cărora cerințele le-ar schimba inacceptabil caracterul, lăcașurile de cult, clădirile independente sub 50 mp utili) certificatul se poate elabora doar la cererea scrisă și justificată a proprietarului, iar atunci e nevoie și de un raport de audit energetic — art. 21 alin. (4); pentru cele de la art. 8 alin. (2) (industriale, agricole, garaje exterioare) nu se elaborează deloc)
Consimțământul scris al soțului — Art. 322 alin. (1) din Codul civil interzice oricăruia dintre soți, chiar dacă e proprietar exclusiv, să dispună de drepturile asupra locuinței familiei. Dacă bunul e comun, art. 346 alin. (1) cere acordul ambilor soți, iar art. 343 alin. (1) spune că nu trebuie dovedită calitatea de bun comun. Actul încheiat fără consimțământul cerut de lege e anulabil, potrivit art. 347 alin. (1). Două limite contează pentru cumpărător: la locuința familiei, soțul care nu a consimțit poate cere anularea doar dacă locuința e notată ca atare în cartea funciară, în termen de un an de când a aflat de act, dar nu mai târziu de un an de la încetarea regimului matrimonial (art. 322 alin. (4) și (5)); fără notare rămân doar daune-interese între soți, afară de cazul în care cumpărătorul a cunoscut pe altă cale destinația de locuință a familiei. La bunul comun, cumpărătorul care a depus diligența necesară pentru a se informa asupra naturii bunului e apărat de nulitate (art. 347 alin. (2)). (Doar dacă ești căsătorit)
Extrasul de carte funciară pentru autentificare — Nu îl obții tu. Îl solicită notarul la autentificarea actelor prin care se transmite un drept real imobiliar, potrivit art. 35 alin. (1) din Legea 7/1996. E valabil 10 zile lucrătoare de la data înregistrării cererii. Costul lui e inclus în onorariul notarial, potrivit art. 7 alin. (1) lit. m) din normele de onorarii.
Documentele despre bun pe care le deții — La înstrăinare ești obligat să transmiți dobânditorului orice documente pe care le deții. Contează cele care pot avea consecințe asupra drepturilor și obligațiilor privitoare la proprietatea înstrăinată. Printre ele, certificatul de performanță energetică. În act, părțile declară corespunzător despre îndeplinirea acestor obligații. Art. 33 alin. (5) din Legea 196/2018.
Declarația fiscală tipizată de scoatere din evidență — Modelul e al primăriei. Primăria Cluj-Napoca listează procedura „Scoaterea din evidență a clădirilor” cu declarație fiscală pe formular tipizat, și separat „Scoaterea din evidență a terenurilor”. Sursele colectate nu publică un formular național unic. (Pentru pasul de după vânzare: scoaterea din evidența primăriei) diferă localFormularul și lista de anexe se stabilesc de fiecare primărie. Verifică pe pagina de taxe și impozite locale a primăriei tale sau la ghișeul direcției de impozite și taxe locale.
Actul de înstrăinare — Contractul de vânzare-cumpărare. Primăria Cluj-Napoca acceptă la aceeași rubrică și alte acte de transfer. Le enumeră: contract de schimb, certificat de moștenitor, act de donație, act de partaj, contract de fiducie. Tot acolo: contract de dare în plată, dispoziție de retrocedare, act de adjudecare, hotărâre judecătorească. (Pentru pasul de după vânzare: scoaterea din evidența primăriei)
Actul de identitate — Pentru coproprietari sau pentru împuternicit, în formularea primăriei. (Pentru pasul de după vânzare: scoaterea din evidența primăriei)
Împuternicirea — Dacă depune altcineva în locul tău. (Pentru pasul de după vânzare: scoaterea din evidența primăriei, și doar dacă nu mergi personal)
Copiile anexelor, cu mențiunea de conformitate — Primăria Cluj-Napoca cere ca toate actele anexă la declarație să se depună în copie. Copiile poartă mențiunea „Conform cu originalul”, cu semnătura olografă a contribuabilului. (Pentru pasul de după vânzare: scoaterea din evidența primăriei) diferă localCerința de conformare a copiilor e formulată de fiecare primărie. Întreabă la direcția de impozite și taxe locale a primăriei tale cum vrea copiile.

Unde depui

Taxe și termen

Impozitul pe transferul dreptului de proprietate: 3% din valoarea tranzacției dacă ai deținut proprietatea până la 3 ani inclusiv. 1% dacă ai deținut-o mai mult de 3 ani. Îl calculează și îl încasează notarul public înainte de autentificarea actului. Îl virează apoi până la data de 25 inclusiv a lunii următoare celei în care l-a încasat. Art. 111 alin. (1) și (6) din Codul fiscal sursă →
Valoarea minimă din studiul de piață al camerei notarilor publici: nu e o taxă, e baza pe care se calculează impozitul. Nu există o cifră națională. Camerele notarilor publici actualizează studiile cel puțin o dată pe an. Ele conțin valorile minime de pe piața imobiliară specifică din anul precedent. Dacă valoarea declarată de voi în act e mai mică, impozitul se calculează la valoarea din studiu sursă → diferă localValorile diferă de la o cameră notarială la alta și de la un an la altul. Camerele le comunică direcțiilor generale regionale ale finanțelor publice. Nicio sursă oficială colectată nu publică cifrele. Cere-i notarului valoarea minimă pentru zona ta înainte de a fixa prețul din act.
Onorariul notarial pentru autentificarea actului: onorariul minimal din anexa nr. 2 pct. I la normele de onorarii: notarul nu poate coborî sub el (art. 8 sancționează disciplinar), dar poate cere mai mult. Se adaugă suplimentul de arhivare din nota la anexa nr. 2, cea cu actele translative (25 lei/act/dosar la păstrare 10 ani, 45 lei la păstrare permanentă). Normele nu spun dacă grila e cu sau fără TVA: art. 13 alin. (8) spune doar că valoarea la care se calculează onorariul nu include TVA. Cere devizul. Până la 20.000 lei: 2,2%, dar nu mai puțin de 230 lei. De la 20.001 la 35.000 lei: 440 lei plus 1,9% pentru suma care depășește 20.001 lei. De la 35.001 la 65.000 lei: 725 lei plus 1,6%. De la 65.001 la 100.000 lei: 1.205 lei plus 1,5%. De la 100.001 la 200.000 lei: 1.705 lei plus 1,1%. De la 200.001 la 600.000 lei: 2.805 lei plus 0,9%. Peste 600.001 lei: 6.405 lei plus 0,6%. În lipsă de stipulație contrară, cheltuielile pentru încheierea contractului sunt în sarcina cumpărătorului, potrivit art. 1.666 din Codul civil sursă →
Extrasul de carte funciară pentru autentificare: 40 lei pentru fiecare imobil, tariful ANCPI. Îl cere notarul: obținerea lui e o operațiune inclusă în onorariu (art. 7 alin. (1) lit. m) din normele de onorarii), dar tariful de publicitate imobiliară e calculat, încasat și virat separat la bugetul de stat (lit. q)), deci apare în deviz pe lângă onorariu sursă →
Tariful de intabulare a dreptului cumpărătorului: 0,15% din valoarea din act, pentru intabularea în favoarea persoanelor fizice (anexa la Ordinul ANCPI 16/2019, poz. 2.3.2), dar nu mai puțin de 60 lei pentru fiecare imobil (nota 8). Regula are o excepție. Dacă valoarea din act nu e disponibilă, tariful se raportează la altă valoare. La fel, dacă valoarea din act e mai mică decât valoarea de circulație. Aceasta e stabilită prin studiul de piață al camerelor notarilor publici. Sau printr-un raport de evaluare întocmit de un expert ANEVAR. De regulă tariful îl suportă cumpărătorul sursă →
Certificatul de atestare fiscală de la primărie: cuantumul se stabilește local. Codul fiscal nu îl trece printre taxele locale enumerate la art. 486, iar pagina de taxe și impozite a Primăriei Cluj-Napoca listează procedura fără sumă. Nu îl trata ca fiind gratuit sursă → diferă localSe stabilește prin hotărâre de consiliu local, deci diferă de la o primărie la alta. Întreabă la direcția de impozite și taxe locale a primăriei unde e înregistrat fiscal bunul.
Certificatul de performanță energetică: prețul nu e reglementat nici de Legea 372/2005, nici de vreo altă sursă oficială colectată pentru acest ghid. Se negociază cu auditorul energetic pentru clădiri, cel care îl elaborează și îl eliberează sursă → diferă localDiferă de la un auditor energetic la altul, fiindcă nu există un tarif reglementat. Cere mai multe oferte înainte de a comanda certificatul.
Impozitul special pe bunuri imobile de valoare mare: 0,9% din diferența dintre două valori. Prima e valoarea impozabilă a clădirii, calculată de organul fiscal local potrivit art. 457, nu prețul de piață și nu prețul din act. A doua e plafonul de 2.500.000 lei. Cota e în vigoare de la 1 ianuarie 2026. Îl datorezi pentru întregul an fiscal dacă aveai clădirea la 31 decembrie anul anterior. Rămâne al tău chiar dacă vinzi în cursul anului. Se declară și se plătește la organul fiscal central de la domiciliul tău, până pe 30 septembrie inclusiv. Art. 500^1-500^3 din Codul fiscal sursă →
Impozitul de 80% la terenul agricol din extravilan vândut în primii 8 ani de la cumpărare: se datorează doar dacă terenul agricol din extravilan l-ai cumpărat și îl vinzi înainte de împlinirea a 8 ani de la cumpărare. Cota e de 80% din diferența pozitivă dintre valoarea terenului la data vânzării și cea de la data cumpărării, determinată după valoarea orientativă din expertiza camerei notarilor publici sau după valoarea minimă din studiul de piață al camerelor, după caz. Art. 4^2 alin. (1) din Legea 17/2014 sursă →

Termen: Certificatul de atestare fiscală se emite în cel mult două zile lucrătoare de la solicitare și e valabil 30 de zile de la emitere. Extrasul de carte funciară pentru autentificare, cerut de notar, e valabil 10 zile lucrătoare de la data înregistrării cererii. Notarul trimite cererea de intabulare în ziua întocmirii actului sau cel mai târziu în următoarea zi lucrătoare. Cât durează efectiv intabularea nu se poate spune din sursele colectate: ANCPI publică volume de cereri, nu un termen mediu. În august 2026 ANCPI raporta pe pagina publică un volum mare de cereri în lucru și repunerea în funcțiune a plății din e-Terra: contează pe timpi de intabulare mai mari decât de obicei. · ⚡ există regim de urgență: Vânzarea în sine nu are regim de urgență. Serviciile de cadastru și publicitate imobiliară (extrasul, intabularea) se pot cere în regim de urgență: se prestează în cel mult 1/3 din termenul normal, cu un tarif suplimentar de 4 ori tariful normal, dar nu mai mult de 5.000 lei pe serviciu (art. 4 din Ordinul ANCPI 16/2019).

Pașii

Comandă certificatul de performanță energetică din timp. Îți trebuie și pentru anunț, și pentru semnare.
Cere certificatul de atestare fiscală la primăria unde e înregistrat fiscal bunul, sau dă-i notarului delegare să îl ceară el.
Achită impozitul pe clădire și pe teren datorat pentru anul în care vinzi. Fără asta, certificatul nu atestă ce trebuie.
Întreabă notarul ce valoare minimă dă studiul de piață pentru zona ta, înainte să stabiliți prețul din act.
Scrie-i cumpărătorului, negreșit, că vine cu propriul certificat de atestare fiscală. Fără el, actul e nul de drept.
La semnare, notarul calculează și încasează impozitul pe transfer și cere intabularea din oficiu.
Predă cumpărătorului certificatul energetic și celelalte documente despre bun, apoi cere-i notarului un exemplar al actului.
Depune la primărie declarația fiscală de scoatere din evidență, cu actul de vânzare, ca să nu îți mai curgă impozitul pe nume.

⚠️ De reținut · Vinzi o casă cu teren, fără asociație de proprietari

Pragul neimpozabil de 450.000 lei nu mai există. Textul de azi al art. 111 alin. (1) din Codul fiscal nu mai conține niciun plafon. Alineatul a fost modificat de OG 16/2022, punctul 46, cu efect de la 1 ianuarie 2023. Se plătește 3% sau 1% de la primul leu.
Citește pragul de vechime exact cum e scris. Cota de 3% se aplică la o deținere de până la 3 ani inclusiv. Cea de 1%, la una mai mare de 3 ani. Ziua care încheie al treilea an e încă în zona de 3%.
Prețul mic din act nu îți scade impozitul. Dacă valoarea declarată e sub valoarea minimă din studiul de piață, baza de calcul devine valoarea din studiu. Aceeași valoare minimă urcă și onorariul notarial, și tariful de intabulare. Iar notarul poate refuza întocmirea actului printr-o încheiere motivată, dacă are îndoieli asupra sincerității valorii declarate.
Nulitatea de drept nu te ocolește pentru că tu ești în regulă. Art. 159 alin. (6) din Codul de procedură fiscală trimite acum la alin. (5) și la alin. (5^2), adică și la certificatul cumpărătorului. Poți avea toate hârtiile tale și tot să rămâi cu un act nul.
Data de la care se cere și certificatul cumpărătorului diferă între surse, iar diferența e de o săptămână. Legea o dă la 25 februarie 2026: OUG 7/2026 a intrat în vigoare la publicare, iar art. LX nu trece art. VI printre excepții. Pagina de taxe locale a Primăriei Cluj-Napoca scrie în schimb: „Începând cu data de 02.03.2026”. Varianta sigură e data din lege, fiindcă e mai devreme.
Excepțiile sunt trei: executarea silită, procedura insolvenței și procedurile de lichidare. Acolo nu se aplică prevederile alin. (5) și (6) din art. 159. Textul excepției nu pomenește însă alin. (5^2), obligația nouă a cumpărătorului. Nulitatea vine din alin. (6), care e înlăturat — dar diferența de redactare merită întrebată la notar.
Amenda din legea certificatului energetic nu e pentru ce crede lumea. Cea de la 5.000 lei la 7.500 lei sancționează anunțul de vânzare fără informațiile despre indicatorii de performanță, potrivit art. 24 și art. 36. Lipsa certificatului la semnare atrage altceva: contractul încheiat fără respectarea obligației de informare e supus nulității relative, potrivit art. 22 alin. (4).
Scutirile de la art. 111 alin. (2) lit. a) și b) sunt la dobândire, nu la vânzare. Textul spune „la dobândirea dreptului de proprietate”. Cine a primit casa prin donație de la un părinte nu a plătit nimic atunci, dar plătește 3% sau 1% când o vinde.
Nu depui Declarația unică pentru banii din vânzare. Art. 122 alin. (6) lit. d) din Codul fiscal exceptează expres veniturile din transferul proprietăților imobiliare din patrimoniul personal. Nu e o tăcere a legii, e o exceptare scrisă.
Nu datorezi contribuție de asigurări sociale de sănătate pe acest venit. Art. 155 din Codul fiscal enumeră categoriile de venituri supuse contribuției, iar transferul proprietăților imobiliare nu e printre ele. Afirmația se sprijină pe absența categoriei din listă, nu pe un text care să o scutească.
Impozitul pe clădire pe anul în care vinzi rămâne al tău, integral. Îl datorează persoana care avea proprietatea la 31 decembrie anul fiscal anterior, potrivit art. 461 alin. (1) și (5). Aceeași regulă e la teren, la art. 466 alin. (3). Cumpărătorul îl datorează abia de la 1 ianuarie anul următor și are 30 de zile de la dobândire ca să depună declarația lui.
Nu există un termen legal sancționat pentru scoaterea din evidență la primărie. Art. 493 alin. (2) din Codul fiscal enumeră declarațiile a căror nedepunere sau depunere peste termen e contravenție: toate sunt declarații de dobândire ori de modificare (art. 461 alin. (2), (6), (7) și celelalte), iar art. 461 nu pune nicio obligație declarativă în sarcina celui care înstrăinează. Obligația practică rămâne: primăriile cer declarația tipizată, iar dacă nu o depui impozitul continuă să apară pe numele tău.
Impozitul special pe bunuri imobile de valoare mare te poate ajunge după ce ai vândut. E datorat pentru întregul an de cine avea clădirea la 31 decembrie anul anterior. Organul fiscal local te înștiințează până la data de 30 mai. Declarația și plata merg la ANAF, nu la primărie, până pe 30 septembrie.
La antecontract, arvuna joacă simetric. Arvuna confirmatorie (art. 1.544): cumpărătorul care nu execută fără justificare pierde arvuna, iar dacă tu nu execuți, cumpărătorul poate cere dublul ei, adică arvuna înapoi plus o sumă egală, deci fiecare parte riscă aceeași sumă. Dreptul de a se dezice trebuie stipulat expres (arvuna penalizatoare, art. 1.545): cine denunță contractul pierde arvuna dată sau restituie dublul celei primite. Iar în lipsă de stipulație contrară, sumele plătite în temeiul unei promisiuni de vânzare sunt avans din preț, nu arvună (art. 1.670).
Dacă ai semnat antecontract și refuzi nejustificat să închei vânzarea, cumpărătorul poate cere instanței o hotărâre care să țină loc de contract, dacă toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite. Dreptul lui la acțiune se prescrie în 6 luni de la data la care contractul trebuia încheiat (art. 1.669 alin. (1) și (2) din Codul civil).
Semnătura nu îți încheie răspunderea. Garantezi cumpărătorul contra evicțiunii, pentru pretenții ale terților întemeiate pe un drept născut înainte de vânzare și neadus la cunoștința lui. Garantezi și contra viciilor ascunse care fac bunul impropriu întrebuințării. Art. 1.695 și art. 1.707 din Codul civil.
Suprafața scrisă în act te poate costa un an mai târziu. Dacă ați indicat suprafața și prețul pe unitatea de măsură, iar suprafața reală e mai mică, cumpărătorul poate cere reducerea prețului sau rezoluțiunea. Acțiunile pe suprafață trebuie intentate într-un an de la încheierea contractului, sub sancțiunea decăderii. Art. 1.743 și art. 1.744 din Codul civil.
A doua vânzare din același an calendaristic te poate scoate din zona locuinței personale. Normele Codului fiscal spun că vânzarea locuinței proprietate personală nu e activitate economică. Dar cumpărarea de terenuri sau construcții în scopul vânzării devine activitate cu caracter de continuitate, dacă faci mai mult de o tranzacție într-un an. Plafonul de scutire de TVA e 395.000 lei, din 1 septembrie 2025.
Notarul răspunde pentru impozitul greșit calculat numai dacă a făcut-o cu intenție. Asta e regula de la art. 112 din Codul fiscal. Diferențele de impozit stabilite în plus le plătești tu, în cel mult 60 de zile de la comunicarea deciziei de impunere de rectificare.
Dacă transferul nu trece prin notar, termenele sunt ale tale. La hotărâre judecătorească sau la executare silită, organul fiscal calculează impozitul prin decizie de impunere. Îl încasează în 60 de zile de la comunicarea deciziei. La alte proceduri decât cea notarială sau judecătorească, ai obligația să declari venitul în maximum 10 zile de la data transferului.
Sursele oficiale colectate nu publică o listă completă a actelor pe care le cere biroul notarial. Ghidul acoperă obligațiile scrise în lege, nu practica fiecărui birou. Cere-i notarului lista lui, în scris, la programare.
Certificatul de atestare fiscală acoperă și terenul, nu doar clădirea. Art. 159 alin. (5) din Codul de procedură fiscală vorbește despre înstrăinarea clădirilor, a terenurilor și a mijloacelor de transport.
Dacă odată cu casa vinzi și teren agricol din extravilan, intri sub Legea 17/2014. Legea reglementează vânzarea-cumpărarea terenurilor agricole situate în extravilan. Înstrăinarea fără respectarea dreptului de preempțiune sau fără avizele cerute e interzisă și se sancționează cu nulitatea absolută, potrivit art. 16 alin. (1).
Tot pentru terenul agricol din extravilan: dacă l-ai cumpărat și îl vinzi înainte de 8 ani de la cumpărare, plătești un impozit de 80% din diferența pozitivă dintre valoarea de la vânzare și cea de la cumpărare (art. 4^2 alin. (1) din Legea 17/2014). Vânzarea fără plata acestui impozit e interzisă și sancționată cu nulitatea relativă, potrivit art. 16 alin. (2).
Pentru terenul din intravilan, Legea 17/2014 nu se aplică. Textul ei delimitează expres extravilanul.
Vecinii nu au drept de preempțiune la o casă obișnuită. Codul civil instituie preempțiuni legale doar în cazuri speciale: terenurile din fondul forestier (art. 1.746) și bunurile agricole arendate, în favoarea arendașului (art. 1.849).
Notarul încheie actul numai dacă imobilul e înscris în cartea funciară, cu excepțiile de la art. 36 alin. (1) din Legea 7/1996: cazurile de la art. 887 din Codul civil, partajul succesoral sau voluntar fără dezlipiri ori alipiri și alte cazuri prevăzute expres de lege. O casă, un teren sau o cotă neintabulată se intabulează înainte de vânzare.
Scutirea de TVA de la art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal nu acoperă construcțiile noi (livrate cel târziu până la 31 decembrie a anului următor primei ocupări ori utilizări) și terenurile construibile. Ca persoană fizică intri în sfera TVA doar dacă vânzarea e activitate economică potrivit normelor Codului fiscal, nu la vânzarea locuinței personale.

Elementele marcate cu ⚠️ pot diferi în localitatea ta. Înainte de drum, confirmă-le la instituția indicată — regulile locale se schimbă des.

Vinzi cu un credit ipotecar în derulare: banca nu îți poate interzice actul

Acte necesare

Certificatul de atestare fiscală pe numele tău, de la primăria unde e înregistrat fiscal bunul — Atestă achitarea tuturor obligațiilor de plată către bugetul local al unității administrativ-teritoriale în a cărei rază e înregistrat fiscal bunul. Trebuie să achiți și impozitul datorat pentru anul în care vinzi. Excepția din text: cazul în care impozitul pentru acel bun se datorează de altă persoană decât proprietarul. Se emite în cel mult două zile lucrătoare de la solicitare și e valabil 30 de zile de la emitere. Art. 159 alin. (3) și (5) din Codul de procedură fiscală.
Certificatul de atestare fiscală al cumpărătorului, de la primăria domiciliului lui — Obligație nouă, din 25 februarie 2026. Cumpărătorul prezintă certificat care atestă achitarea obligațiilor către bugetul local al unității administrativ-teritoriale unde își are domiciliul, sediul sau punctul de lucru. Art. 159 alin. (6) din Codul de procedură fiscală declară nule de drept actele încheiate cu încălcarea alin. (5) și a alin. (5^2). Deci actul tău cade și dacă lipsește hârtia lui. (Îl aduce cumpărătorul, dar de el atârnă valabilitatea actului tău)
Certificatul de performanță energetică — Îl pui la dispoziția potențialului cumpărător în copie, anterior perfectării contractului. La încheierea contractului transmiți certificatul, în original, noului proprietar, iar la data înregistrării contractului depui o copie la organul fiscal competent. Cele trei obligații sunt la art. 22 alin. (1)-(3) din Legea 372/2005, republicată. Contractul încheiat fără copia pusă la dispoziție înainte de semnare e supus nulității relative, potrivit art. 22 alin. (4). Certificatul e valabil 10 ani de la data eliberării înscrisă în el, cu excepția renovării majore care îi modifică consumurile energetice (art. 21 alin. (2)). Un certificat emis fără cod unic de înregistrare de la Ministerul Dezvoltării, Lucrărilor Publice și Administrației e nul de drept, din 25 iulie 2024 (art. 21 alin. (8)). (Pentru clădirile de la art. 8 alin. (1) din Legea 372/2005 (între ele, clădirile și monumentele protejate cărora cerințele le-ar schimba inacceptabil caracterul, lăcașurile de cult, clădirile independente sub 50 mp utili) certificatul se poate elabora doar la cererea scrisă și justificată a proprietarului, iar atunci e nevoie și de un raport de audit energetic — art. 21 alin. (4); pentru cele de la art. 8 alin. (2) (industriale, agricole, garaje exterioare) nu se elaborează deloc)
Adeverința de la asociația de proprietari, în original — Dovedește achitarea până la acea dată a cotelor de contribuție la cheltuielile asociației. Dacă nu ai achitat integral, adeverința menționează cuantumul debitelor existente la acea dată. Cerințele sunt cumulative. Adeverința are număr de înregistrare din evidențele asociației, data eliberării și termen de valabilitate de 30 de zile calendaristice. Se prezintă notarului în original. Poartă semnătura olografă a administratorului și a președintelui, cu numele și prenumele lor, plus ștampila asociației. Prin excepție, semnătura oricăruia dintre ei e suficientă. Atunci adeverința trebuie să menționeze în cuprinsul ei motivul lipsei celei de-a doua semnături. Art. 33 alin. (2) lit. a) din Legea 196/2018. (Doar dacă locuința e într-un condominiu: bloc sau ansamblu cu părți comune și asociație de proprietari)
Declarația pe propria răspundere despre lipsa asociației, plus ultima factură — Alternativa din aceeași literă a). Se aplică în trei cazuri. Dacă nu e constituită asociație. Dacă asociația nu are președinte și administrator în funcție. Sau dacă plata cotelor ori a utilităților se face printr-o altă modalitate agreată de proprietari. Declarația se menționează în cuprinsul actului notarial de înstrăinare. Prezinți notarului și copia ultimei facturi, cu dovada achitării, ori cuantumul debitelor la acea dată. Factura nu poate fi pentru o perioadă anterioară mai mare de 2 luni. (Doar dacă locuința e într-un condominiu și nu ai de la cine lua adeverința)
Consimțământul scris al soțului — Art. 322 alin. (1) din Codul civil interzice oricăruia dintre soți, chiar dacă e proprietar exclusiv, să dispună de drepturile asupra locuinței familiei. Dacă bunul e comun, art. 346 alin. (1) cere acordul ambilor soți, iar art. 343 alin. (1) spune că nu trebuie dovedită calitatea de bun comun. Actul încheiat fără consimțământul cerut de lege e anulabil, potrivit art. 347 alin. (1). Două limite contează pentru cumpărător: la locuința familiei, soțul care nu a consimțit poate cere anularea doar dacă locuința e notată ca atare în cartea funciară, în termen de un an de când a aflat de act, dar nu mai târziu de un an de la încetarea regimului matrimonial (art. 322 alin. (4) și (5)); fără notare rămân doar daune-interese între soți, afară de cazul în care cumpărătorul a cunoscut pe altă cale destinația de locuință a familiei. La bunul comun, cumpărătorul care a depus diligența necesară pentru a se informa asupra naturii bunului e apărat de nulitate (art. 347 alin. (2)). (Doar dacă ești căsătorit)
Extrasul de carte funciară pentru autentificare — Nu îl obții tu. Îl solicită notarul la autentificarea actelor prin care se transmite un drept real imobiliar, potrivit art. 35 alin. (1) din Legea 7/1996. E valabil 10 zile lucrătoare de la data înregistrării cererii. Costul lui e inclus în onorariul notarial, potrivit art. 7 alin. (1) lit. m) din normele de onorarii.
Documentele despre bun pe care le deții — La înstrăinare ești obligat să transmiți dobânditorului orice documente pe care le deții. Contează cele care pot avea consecințe asupra drepturilor și obligațiilor privitoare la proprietatea înstrăinată. Printre ele, certificatul de performanță energetică. În act, părțile declară corespunzător despre îndeplinirea acestor obligații. Art. 33 alin. (5) din Legea 196/2018.
Declarația fiscală tipizată de scoatere din evidență — Modelul e al primăriei. Primăria Cluj-Napoca listează procedura „Scoaterea din evidență a clădirilor” cu declarație fiscală pe formular tipizat, și separat „Scoaterea din evidență a terenurilor”. Sursele colectate nu publică un formular național unic. (Pentru pasul de după vânzare: scoaterea din evidența primăriei) diferă localFormularul și lista de anexe se stabilesc de fiecare primărie. Verifică pe pagina de taxe și impozite locale a primăriei tale sau la ghișeul direcției de impozite și taxe locale.
Actul de înstrăinare — Contractul de vânzare-cumpărare. Primăria Cluj-Napoca acceptă la aceeași rubrică și alte acte de transfer. Le enumeră: contract de schimb, certificat de moștenitor, act de donație, act de partaj, contract de fiducie. Tot acolo: contract de dare în plată, dispoziție de retrocedare, act de adjudecare, hotărâre judecătorească. (Pentru pasul de după vânzare: scoaterea din evidența primăriei)
Actul de identitate — Pentru coproprietari sau pentru împuternicit, în formularea primăriei. (Pentru pasul de după vânzare: scoaterea din evidența primăriei)
Împuternicirea — Dacă depune altcineva în locul tău. (Pentru pasul de după vânzare: scoaterea din evidența primăriei, și doar dacă nu mergi personal)
Copiile anexelor, cu mențiunea de conformitate — Primăria Cluj-Napoca cere ca toate actele anexă la declarație să se depună în copie. Copiile poartă mențiunea „Conform cu originalul”, cu semnătura olografă a contribuabilului. (Pentru pasul de după vânzare: scoaterea din evidența primăriei) diferă localCerința de conformare a copiilor e formulată de fiecare primărie. Întreabă la direcția de impozite și taxe locale a primăriei tale cum vrea copiile.

Unde depui

La biroul notarial ales de părți. Convențiile care strămută drepturi reale ce urmează a fi înscrise în cartea funciară trebuie încheiate prin înscris autentic, sub sancțiunea nulității absolute — art. 1.244 din Codul civil. Certificatul de atestare fiscală se cere la direcția de impozite și taxe locale a primăriei unde e înregistrat fiscal bunul. Îl poate cere și notarul public, conform delegării date de tine, potrivit art. 159 alin. (1) din Codul de procedură fiscală. Din 25 februarie 2026, prezentarea certificatelor poate fi înlocuită de verificarea, pe cale electronică, a situației obligațiilor fiscale. Regula e scrisă la fel și pentru vânzător, și pentru cumpărător. Nu presupune că biroul tău face verificarea electronică: întreabă-l înainte, iar dacă nu o face, ia certificatele. Intabularea nu o depui tu. Notarul care a întocmit actul e obligat să ceară înscrierea din oficiu. Trimite cererea la biroul teritorial în ziua întocmirii actului sau cel târziu în următoarea zi lucrătoare. Radierea ipotecii se cere la biroul de cadastru și publicitate imobiliară, ca operațiune separată de intabularea dreptului cumpărătorului.

Taxe și termen

Impozitul pe transferul dreptului de proprietate: 3% din valoarea tranzacției dacă ai deținut proprietatea până la 3 ani inclusiv. 1% dacă ai deținut-o mai mult de 3 ani. Îl calculează și îl încasează notarul public înainte de autentificarea actului. Îl virează apoi până la data de 25 inclusiv a lunii următoare celei în care l-a încasat. Art. 111 alin. (1) și (6) din Codul fiscal sursă →
Valoarea minimă din studiul de piață al camerei notarilor publici: nu e o taxă, e baza pe care se calculează impozitul. Nu există o cifră națională. Camerele notarilor publici actualizează studiile cel puțin o dată pe an. Ele conțin valorile minime de pe piața imobiliară specifică din anul precedent. Dacă valoarea declarată de voi în act e mai mică, impozitul se calculează la valoarea din studiu sursă → diferă localValorile diferă de la o cameră notarială la alta și de la un an la altul. Camerele le comunică direcțiilor generale regionale ale finanțelor publice. Nicio sursă oficială colectată nu publică cifrele. Cere-i notarului valoarea minimă pentru zona ta înainte de a fixa prețul din act.
Onorariul notarial pentru autentificarea actului: onorariul minimal din anexa nr. 2 pct. I la normele de onorarii: notarul nu poate coborî sub el (art. 8 sancționează disciplinar), dar poate cere mai mult. Se adaugă suplimentul de arhivare din nota la anexa nr. 2, cea cu actele translative (25 lei/act/dosar la păstrare 10 ani, 45 lei la păstrare permanentă). Normele nu spun dacă grila e cu sau fără TVA: art. 13 alin. (8) spune doar că valoarea la care se calculează onorariul nu include TVA. Cere devizul. Până la 20.000 lei: 2,2%, dar nu mai puțin de 230 lei. De la 20.001 la 35.000 lei: 440 lei plus 1,9% pentru suma care depășește 20.001 lei. De la 35.001 la 65.000 lei: 725 lei plus 1,6%. De la 65.001 la 100.000 lei: 1.205 lei plus 1,5%. De la 100.001 la 200.000 lei: 1.705 lei plus 1,1%. De la 200.001 la 600.000 lei: 2.805 lei plus 0,9%. Peste 600.001 lei: 6.405 lei plus 0,6%. În lipsă de stipulație contrară, cheltuielile pentru încheierea contractului sunt în sarcina cumpărătorului, potrivit art. 1.666 din Codul civil sursă →
Extrasul de carte funciară pentru autentificare: 40 lei pentru fiecare imobil, tariful ANCPI. Îl cere notarul: obținerea lui e o operațiune inclusă în onorariu (art. 7 alin. (1) lit. m) din normele de onorarii), dar tariful de publicitate imobiliară e calculat, încasat și virat separat la bugetul de stat (lit. q)), deci apare în deviz pe lângă onorariu sursă →
Tariful de intabulare a dreptului cumpărătorului: 0,15% din valoarea din act, pentru intabularea în favoarea persoanelor fizice (anexa la Ordinul ANCPI 16/2019, poz. 2.3.2), dar nu mai puțin de 60 lei pentru fiecare imobil (nota 8). Regula are o excepție. Dacă valoarea din act nu e disponibilă, tariful se raportează la altă valoare. La fel, dacă valoarea din act e mai mică decât valoarea de circulație. Aceasta e stabilită prin studiul de piață al camerelor notarilor publici. Sau printr-un raport de evaluare întocmit de un expert ANEVAR. De regulă tariful îl suportă cumpărătorul sursă →
Certificatul de atestare fiscală de la primărie: cuantumul se stabilește local. Codul fiscal nu îl trece printre taxele locale enumerate la art. 486, iar pagina de taxe și impozite a Primăriei Cluj-Napoca listează procedura fără sumă. Nu îl trata ca fiind gratuit sursă → diferă localSe stabilește prin hotărâre de consiliu local, deci diferă de la o primărie la alta. Întreabă la direcția de impozite și taxe locale a primăriei unde e înregistrat fiscal bunul.
Certificatul de performanță energetică: prețul nu e reglementat nici de Legea 372/2005, nici de vreo altă sursă oficială colectată pentru acest ghid. Se negociază cu auditorul energetic pentru clădiri, cel care îl elaborează și îl eliberează sursă → diferă localDiferă de la un auditor energetic la altul, fiindcă nu există un tarif reglementat. Cere mai multe oferte înainte de a comanda certificatul.
Impozitul special pe bunuri imobile de valoare mare: 0,9% din diferența dintre două valori. Prima e valoarea impozabilă a clădirii, calculată de organul fiscal local potrivit art. 457, nu prețul de piață și nu prețul din act. A doua e plafonul de 2.500.000 lei. Cota e în vigoare de la 1 ianuarie 2026. Îl datorezi pentru întregul an fiscal dacă aveai clădirea la 31 decembrie anul anterior. Rămâne al tău chiar dacă vinzi în cursul anului. Se declară și se plătește la organul fiscal central de la domiciliul tău, până pe 30 septembrie inclusiv. Art. 500^1-500^3 din Codul fiscal sursă →
Radierea ipotecii și a interdicțiilor din cartea funciară: 75 lei pentru fiecare operațiune de radiere, în tariful ANCPI. Tariful perceput pentru radierea dreptului de ipotecă include și radierea interdicțiilor. Se percepe și pentru radierea dreptului de ipotecă legală sursă →

Termen: Certificatul de atestare fiscală se emite în cel mult două zile lucrătoare de la solicitare și e valabil 30 de zile de la emitere. Extrasul de carte funciară pentru autentificare, cerut de notar, e valabil 10 zile lucrătoare de la data înregistrării cererii. Notarul trimite cererea de intabulare în ziua întocmirii actului sau cel mai târziu în următoarea zi lucrătoare. Cât durează efectiv intabularea nu se poate spune din sursele colectate: ANCPI publică volume de cereri, nu un termen mediu. În august 2026 ANCPI raporta pe pagina publică un volum mare de cereri în lucru și repunerea în funcțiune a plății din e-Terra: contează pe timpi de intabulare mai mari decât de obicei. Sursele colectate nu conțin un termen în care banca eliberează documentul necesar radierii. · ⚡ există regim de urgență: Vânzarea în sine nu are regim de urgență. Serviciile de cadastru și publicitate imobiliară (extrasul, intabularea) se pot cere în regim de urgență: se prestează în cel mult 1/3 din termenul normal, cu un tarif suplimentar de 4 ori tariful normal, dar nu mai mult de 5.000 lei pe serviciu (art. 4 din Ordinul ANCPI 16/2019).

Pașii

Comandă certificatul de performanță energetică din timp. Îți trebuie și pentru anunț, și pentru semnare.
Cere certificatul de atestare fiscală la primăria unde e înregistrat fiscal bunul, sau dă-i notarului delegare să îl ceară el.
Achită impozitul pe clădire și pe teren datorat pentru anul în care vinzi. Fără asta, certificatul nu atestă ce trebuie.
Întreabă notarul ce valoare minimă dă studiul de piață pentru zona ta, înainte să stabiliți prețul din act.
Scrie-i cumpărătorului, negreșit, că vine cu propriul certificat de atestare fiscală. Fără el, actul e nul de drept.
La semnare, notarul calculează și încasează impozitul pe transfer și cere intabularea din oficiu.
Predă cumpărătorului certificatul energetic și celelalte documente despre bun, apoi cere-i notarului un exemplar al actului.
Depune la primărie declarația fiscală de scoatere din evidență, cu actul de vânzare, ca să nu îți mai curgă impozitul pe nume.
Cere băncii, în scris, ce document emite pentru radierea ipotecii și în cât timp. Termenul nu e în sursele oficiale colectate.
Verifică extrasul de carte funciară: ipoteca și interdicțiile rămân înscrise până la radiere, chiar dacă ai achitat creditul.

⚠️ De reținut · Vinzi cu un credit ipotecar în derulare: banca nu îți poate interzice actul

Pragul neimpozabil de 450.000 lei nu mai există. Textul de azi al art. 111 alin. (1) din Codul fiscal nu mai conține niciun plafon. Alineatul a fost modificat de OG 16/2022, punctul 46, cu efect de la 1 ianuarie 2023. Se plătește 3% sau 1% de la primul leu.
Citește pragul de vechime exact cum e scris. Cota de 3% se aplică la o deținere de până la 3 ani inclusiv. Cea de 1%, la una mai mare de 3 ani. Ziua care încheie al treilea an e încă în zona de 3%.
Prețul mic din act nu îți scade impozitul. Dacă valoarea declarată e sub valoarea minimă din studiul de piață, baza de calcul devine valoarea din studiu. Aceeași valoare minimă urcă și onorariul notarial, și tariful de intabulare. Iar notarul poate refuza întocmirea actului printr-o încheiere motivată, dacă are îndoieli asupra sincerității valorii declarate.
Nulitatea de drept nu te ocolește pentru că tu ești în regulă. Art. 159 alin. (6) din Codul de procedură fiscală trimite acum la alin. (5) și la alin. (5^2), adică și la certificatul cumpărătorului. Poți avea toate hârtiile tale și tot să rămâi cu un act nul.
Data de la care se cere și certificatul cumpărătorului diferă între surse, iar diferența e de o săptămână. Legea o dă la 25 februarie 2026: OUG 7/2026 a intrat în vigoare la publicare, iar art. LX nu trece art. VI printre excepții. Pagina de taxe locale a Primăriei Cluj-Napoca scrie în schimb: „Începând cu data de 02.03.2026”. Varianta sigură e data din lege, fiindcă e mai devreme.
Excepțiile sunt trei: executarea silită, procedura insolvenței și procedurile de lichidare. Acolo nu se aplică prevederile alin. (5) și (6) din art. 159. Textul excepției nu pomenește însă alin. (5^2), obligația nouă a cumpărătorului. Nulitatea vine din alin. (6), care e înlăturat — dar diferența de redactare merită întrebată la notar.
Amenda din legea certificatului energetic nu e pentru ce crede lumea. Cea de la 5.000 lei la 7.500 lei sancționează anunțul de vânzare fără informațiile despre indicatorii de performanță, potrivit art. 24 și art. 36. Lipsa certificatului la semnare atrage altceva: contractul încheiat fără respectarea obligației de informare e supus nulității relative, potrivit art. 22 alin. (4).
Scutirile de la art. 111 alin. (2) lit. a) și b) sunt la dobândire, nu la vânzare. Textul spune „la dobândirea dreptului de proprietate”. Cine a primit casa prin donație de la un părinte nu a plătit nimic atunci, dar plătește 3% sau 1% când o vinde.
Nu depui Declarația unică pentru banii din vânzare. Art. 122 alin. (6) lit. d) din Codul fiscal exceptează expres veniturile din transferul proprietăților imobiliare din patrimoniul personal. Nu e o tăcere a legii, e o exceptare scrisă.
Nu datorezi contribuție de asigurări sociale de sănătate pe acest venit. Art. 155 din Codul fiscal enumeră categoriile de venituri supuse contribuției, iar transferul proprietăților imobiliare nu e printre ele. Afirmația se sprijină pe absența categoriei din listă, nu pe un text care să o scutească.
Impozitul pe clădire pe anul în care vinzi rămâne al tău, integral. Îl datorează persoana care avea proprietatea la 31 decembrie anul fiscal anterior, potrivit art. 461 alin. (1) și (5). Aceeași regulă e la teren, la art. 466 alin. (3). Cumpărătorul îl datorează abia de la 1 ianuarie anul următor și are 30 de zile de la dobândire ca să depună declarația lui.
Nu există un termen legal sancționat pentru scoaterea din evidență la primărie. Art. 493 alin. (2) din Codul fiscal enumeră declarațiile a căror nedepunere sau depunere peste termen e contravenție: toate sunt declarații de dobândire ori de modificare (art. 461 alin. (2), (6), (7) și celelalte), iar art. 461 nu pune nicio obligație declarativă în sarcina celui care înstrăinează. Obligația practică rămâne: primăriile cer declarația tipizată, iar dacă nu o depui impozitul continuă să apară pe numele tău.
Impozitul special pe bunuri imobile de valoare mare te poate ajunge după ce ai vândut. E datorat pentru întregul an de cine avea clădirea la 31 decembrie anul anterior. Organul fiscal local te înștiințează până la data de 30 mai. Declarația și plata merg la ANAF, nu la primărie, până pe 30 septembrie.
La antecontract, arvuna joacă simetric. Arvuna confirmatorie (art. 1.544): cumpărătorul care nu execută fără justificare pierde arvuna, iar dacă tu nu execuți, cumpărătorul poate cere dublul ei, adică arvuna înapoi plus o sumă egală, deci fiecare parte riscă aceeași sumă. Dreptul de a se dezice trebuie stipulat expres (arvuna penalizatoare, art. 1.545): cine denunță contractul pierde arvuna dată sau restituie dublul celei primite. Iar în lipsă de stipulație contrară, sumele plătite în temeiul unei promisiuni de vânzare sunt avans din preț, nu arvună (art. 1.670).
Dacă ai semnat antecontract și refuzi nejustificat să închei vânzarea, cumpărătorul poate cere instanței o hotărâre care să țină loc de contract, dacă toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite. Dreptul lui la acțiune se prescrie în 6 luni de la data la care contractul trebuia încheiat (art. 1.669 alin. (1) și (2) din Codul civil).
Semnătura nu îți încheie răspunderea. Garantezi cumpărătorul contra evicțiunii, pentru pretenții ale terților întemeiate pe un drept născut înainte de vânzare și neadus la cunoștința lui. Garantezi și contra viciilor ascunse care fac bunul impropriu întrebuințării. Art. 1.695 și art. 1.707 din Codul civil.
Suprafața scrisă în act te poate costa un an mai târziu. Dacă ați indicat suprafața și prețul pe unitatea de măsură, iar suprafața reală e mai mică, cumpărătorul poate cere reducerea prețului sau rezoluțiunea. Acțiunile pe suprafață trebuie intentate într-un an de la încheierea contractului, sub sancțiunea decăderii. Art. 1.743 și art. 1.744 din Codul civil.
A doua vânzare din același an calendaristic te poate scoate din zona locuinței personale. Normele Codului fiscal spun că vânzarea locuinței proprietate personală nu e activitate economică. Dar cumpărarea de terenuri sau construcții în scopul vânzării devine activitate cu caracter de continuitate, dacă faci mai mult de o tranzacție într-un an. Plafonul de scutire de TVA e 395.000 lei, din 1 septembrie 2025.
Notarul răspunde pentru impozitul greșit calculat numai dacă a făcut-o cu intenție. Asta e regula de la art. 112 din Codul fiscal. Diferențele de impozit stabilite în plus le plătești tu, în cel mult 60 de zile de la comunicarea deciziei de impunere de rectificare.
Dacă transferul nu trece prin notar, termenele sunt ale tale. La hotărâre judecătorească sau la executare silită, organul fiscal calculează impozitul prin decizie de impunere. Îl încasează în 60 de zile de la comunicarea deciziei. La alte proceduri decât cea notarială sau judecătorească, ai obligația să declari venitul în maximum 10 zile de la data transferului.
Sursele oficiale colectate nu publică o listă completă a actelor pe care le cere biroul notarial. Ghidul acoperă obligațiile scrise în lege, nu practica fiecărui birou. Cere-i notarului lista lui, în scris, la programare.
Clauza din contractul de ipotecă prin care banca îți interzice să vinzi nu anulează vânzarea. Actele de dispoziție asupra imobilului ipotecat sunt valabile chiar dacă cel care a dobândit bunul cunoaște stipulația care le interzice. Art. 2.384 alin. (1) din Codul civil.
Clauzele care te obligă la plata anticipată și imediată a creditului se consideră nescrise. E vorba de cele care se declanșează doar fiindcă ai constituit o altă garanție asupra aceluiași bun. Art. 2.384 alin. (2) din Codul civil.
Ipoteca nu dispare de la sine. Ea se constituie prin înscriere în cartea funciară, potrivit art. 2.377, și rămâne acolo până la radiere. Cumpărătorul o vede în extras.
Sursele oficiale colectate pentru acest ghid nu descriu procedura prin care banca își dă acordul sau eliberează documentul de radiere. Ghidul spune ce prevede legea, nu cum lucrează fiecare bancă. Întreabă banca înainte de a fixa data semnării.
Situația specială din acest rezultat nu te scutește de regula condominiului. Fără adeverința asociației — ori, când nu există asociație funcțională, fără declarația pe propria răspundere și ultima factură, ori, cu datorii, fără preluarea lor expresă de către cumpărător (art. 33 alin. (2)) — notarul nu autentifică. Iar dacă o face totuși, actul de înstrăinare e anulabil, potrivit art. 33 alin. (4) din Legea 196/2018.
Notarul încheie actul numai dacă imobilul e înscris în cartea funciară, cu excepțiile de la art. 36 alin. (1) din Legea 7/1996: cazurile de la art. 887 din Codul civil, partajul succesoral sau voluntar fără dezlipiri ori alipiri și alte cazuri prevăzute expres de lege. O casă, un teren sau o cotă neintabulată se intabulează înainte de vânzare.
Scutirea de TVA de la art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal nu acoperă construcțiile noi (livrate cel târziu până la 31 decembrie a anului următor primei ocupări ori utilizări) și terenurile construibile. Ca persoană fizică intri în sfera TVA doar dacă vânzarea e activitate economică potrivit normelor Codului fiscal, nu la vânzarea locuinței personale.

Elementele marcate cu ⚠️ pot diferi în localitatea ta. Înainte de drum, confirmă-le la instituția indicată — regulile locale se schimbă des.

Vinzi o casă luată prin programul „Noua casă”: interdicția de 5 ani și acordul Ministerului Finanțelor

Acte necesare

Certificatul de atestare fiscală pe numele tău, de la primăria unde e înregistrat fiscal bunul — Atestă achitarea tuturor obligațiilor de plată către bugetul local al unității administrativ-teritoriale în a cărei rază e înregistrat fiscal bunul. Trebuie să achiți și impozitul datorat pentru anul în care vinzi. Excepția din text: cazul în care impozitul pentru acel bun se datorează de altă persoană decât proprietarul. Se emite în cel mult două zile lucrătoare de la solicitare și e valabil 30 de zile de la emitere. Art. 159 alin. (3) și (5) din Codul de procedură fiscală.
Certificatul de atestare fiscală al cumpărătorului, de la primăria domiciliului lui — Obligație nouă, din 25 februarie 2026. Cumpărătorul prezintă certificat care atestă achitarea obligațiilor către bugetul local al unității administrativ-teritoriale unde își are domiciliul, sediul sau punctul de lucru. Art. 159 alin. (6) din Codul de procedură fiscală declară nule de drept actele încheiate cu încălcarea alin. (5) și a alin. (5^2). Deci actul tău cade și dacă lipsește hârtia lui. (Îl aduce cumpărătorul, dar de el atârnă valabilitatea actului tău)
Certificatul de performanță energetică — Îl pui la dispoziția potențialului cumpărător în copie, anterior perfectării contractului. La încheierea contractului transmiți certificatul, în original, noului proprietar, iar la data înregistrării contractului depui o copie la organul fiscal competent. Cele trei obligații sunt la art. 22 alin. (1)-(3) din Legea 372/2005, republicată. Contractul încheiat fără copia pusă la dispoziție înainte de semnare e supus nulității relative, potrivit art. 22 alin. (4). Certificatul e valabil 10 ani de la data eliberării înscrisă în el, cu excepția renovării majore care îi modifică consumurile energetice (art. 21 alin. (2)). Un certificat emis fără cod unic de înregistrare de la Ministerul Dezvoltării, Lucrărilor Publice și Administrației e nul de drept, din 25 iulie 2024 (art. 21 alin. (8)). (Pentru clădirile de la art. 8 alin. (1) din Legea 372/2005 (între ele, clădirile și monumentele protejate cărora cerințele le-ar schimba inacceptabil caracterul, lăcașurile de cult, clădirile independente sub 50 mp utili) certificatul se poate elabora doar la cererea scrisă și justificată a proprietarului, iar atunci e nevoie și de un raport de audit energetic — art. 21 alin. (4); pentru cele de la art. 8 alin. (2) (industriale, agricole, garaje exterioare) nu se elaborează deloc)
Adeverința de la asociația de proprietari, în original — Dovedește achitarea până la acea dată a cotelor de contribuție la cheltuielile asociației. Dacă nu ai achitat integral, adeverința menționează cuantumul debitelor existente la acea dată. Cerințele sunt cumulative. Adeverința are număr de înregistrare din evidențele asociației, data eliberării și termen de valabilitate de 30 de zile calendaristice. Se prezintă notarului în original. Poartă semnătura olografă a administratorului și a președintelui, cu numele și prenumele lor, plus ștampila asociației. Prin excepție, semnătura oricăruia dintre ei e suficientă. Atunci adeverința trebuie să menționeze în cuprinsul ei motivul lipsei celei de-a doua semnături. Art. 33 alin. (2) lit. a) din Legea 196/2018. (Doar dacă locuința e într-un condominiu: bloc sau ansamblu cu părți comune și asociație de proprietari)
Declarația pe propria răspundere despre lipsa asociației, plus ultima factură — Alternativa din aceeași literă a). Se aplică în trei cazuri. Dacă nu e constituită asociație. Dacă asociația nu are președinte și administrator în funcție. Sau dacă plata cotelor ori a utilităților se face printr-o altă modalitate agreată de proprietari. Declarația se menționează în cuprinsul actului notarial de înstrăinare. Prezinți notarului și copia ultimei facturi, cu dovada achitării, ori cuantumul debitelor la acea dată. Factura nu poate fi pentru o perioadă anterioară mai mare de 2 luni. (Doar dacă locuința e într-un condominiu și nu ai de la cine lua adeverința)
Consimțământul scris al soțului — Art. 322 alin. (1) din Codul civil interzice oricăruia dintre soți, chiar dacă e proprietar exclusiv, să dispună de drepturile asupra locuinței familiei. Dacă bunul e comun, art. 346 alin. (1) cere acordul ambilor soți, iar art. 343 alin. (1) spune că nu trebuie dovedită calitatea de bun comun. Actul încheiat fără consimțământul cerut de lege e anulabil, potrivit art. 347 alin. (1). Două limite contează pentru cumpărător: la locuința familiei, soțul care nu a consimțit poate cere anularea doar dacă locuința e notată ca atare în cartea funciară, în termen de un an de când a aflat de act, dar nu mai târziu de un an de la încetarea regimului matrimonial (art. 322 alin. (4) și (5)); fără notare rămân doar daune-interese între soți, afară de cazul în care cumpărătorul a cunoscut pe altă cale destinația de locuință a familiei. La bunul comun, cumpărătorul care a depus diligența necesară pentru a se informa asupra naturii bunului e apărat de nulitate (art. 347 alin. (2)). (Doar dacă ești căsătorit)
Extrasul de carte funciară pentru autentificare — Nu îl obții tu. Îl solicită notarul la autentificarea actelor prin care se transmite un drept real imobiliar, potrivit art. 35 alin. (1) din Legea 7/1996. E valabil 10 zile lucrătoare de la data înregistrării cererii. Costul lui e inclus în onorariul notarial, potrivit art. 7 alin. (1) lit. m) din normele de onorarii.
Documentele despre bun pe care le deții — La înstrăinare ești obligat să transmiți dobânditorului orice documente pe care le deții. Contează cele care pot avea consecințe asupra drepturilor și obligațiilor privitoare la proprietatea înstrăinată. Printre ele, certificatul de performanță energetică. În act, părțile declară corespunzător despre îndeplinirea acestor obligații. Art. 33 alin. (5) din Legea 196/2018.
Acordul finanțatorului și al Ministerului Finanțelor Publice pentru înstrăinare — Se solicită după expirarea perioadei de 5 ani în care operează interdicția de înstrăinare. Condiția: să ai creditul din program încă în derulare. Acordul e exprimat sub condiția achitării integrale a creditului garantat. Dacă nu îndeplinești condiția, acordul se consideră desființat cu efect retroactiv. Art. 18^2 alin. (1) și (2) din normele programului. (Doar dacă au trecut cei 5 ani și mai ai creditul în derulare)
Declarația fiscală tipizată de scoatere din evidență — Modelul e al primăriei. Primăria Cluj-Napoca listează procedura „Scoaterea din evidență a clădirilor” cu declarație fiscală pe formular tipizat, și separat „Scoaterea din evidență a terenurilor”. Sursele colectate nu publică un formular național unic. (Pentru pasul de după vânzare: scoaterea din evidența primăriei) diferă localFormularul și lista de anexe se stabilesc de fiecare primărie. Verifică pe pagina de taxe și impozite locale a primăriei tale sau la ghișeul direcției de impozite și taxe locale.
Actul de înstrăinare — Contractul de vânzare-cumpărare. Primăria Cluj-Napoca acceptă la aceeași rubrică și alte acte de transfer. Le enumeră: contract de schimb, certificat de moștenitor, act de donație, act de partaj, contract de fiducie. Tot acolo: contract de dare în plată, dispoziție de retrocedare, act de adjudecare, hotărâre judecătorească. (Pentru pasul de după vânzare: scoaterea din evidența primăriei)
Actul de identitate — Pentru coproprietari sau pentru împuternicit, în formularea primăriei. (Pentru pasul de după vânzare: scoaterea din evidența primăriei)
Împuternicirea — Dacă depune altcineva în locul tău. (Pentru pasul de după vânzare: scoaterea din evidența primăriei, și doar dacă nu mergi personal)
Copiile anexelor, cu mențiunea de conformitate — Primăria Cluj-Napoca cere ca toate actele anexă la declarație să se depună în copie. Copiile poartă mențiunea „Conform cu originalul”, cu semnătura olografă a contribuabilului. (Pentru pasul de după vânzare: scoaterea din evidența primăriei) diferă localCerința de conformare a copiilor e formulată de fiecare primărie. Întreabă la direcția de impozite și taxe locale a primăriei tale cum vrea copiile.

Unde depui

La biroul notarial ales de părți. Convențiile care strămută drepturi reale ce urmează a fi înscrise în cartea funciară trebuie încheiate prin înscris autentic, sub sancțiunea nulității absolute — art. 1.244 din Codul civil. Certificatul de atestare fiscală se cere la direcția de impozite și taxe locale a primăriei unde e înregistrat fiscal bunul. Îl poate cere și notarul public, conform delegării date de tine, potrivit art. 159 alin. (1) din Codul de procedură fiscală. Din 25 februarie 2026, prezentarea certificatelor poate fi înlocuită de verificarea, pe cale electronică, a situației obligațiilor fiscale. Regula e scrisă la fel și pentru vânzător, și pentru cumpărător. Nu presupune că biroul tău face verificarea electronică: întreabă-l înainte, iar dacă nu o face, ia certificatele. Intabularea nu o depui tu. Notarul care a întocmit actul e obligat să ceară înscrierea din oficiu. Trimite cererea la biroul teritorial în ziua întocmirii actului sau cel târziu în următoarea zi lucrătoare. Ipoteca legală în favoarea statului și interdicțiile se radiază la biroul de cadastru și publicitate imobiliară. La lichidarea creditului prin rambursare integrală, anticipată sau la termen, acordul de radiere îl dă FNGCIMM. E mandatat să îl exprime în numele statului român, prin Ministerul Finanțelor Publice.

Taxe și termen

Impozitul pe transferul dreptului de proprietate: 3% din valoarea tranzacției dacă ai deținut proprietatea până la 3 ani inclusiv. 1% dacă ai deținut-o mai mult de 3 ani. Îl calculează și îl încasează notarul public înainte de autentificarea actului. Îl virează apoi până la data de 25 inclusiv a lunii următoare celei în care l-a încasat. Art. 111 alin. (1) și (6) din Codul fiscal sursă →
Valoarea minimă din studiul de piață al camerei notarilor publici: nu e o taxă, e baza pe care se calculează impozitul. Nu există o cifră națională. Camerele notarilor publici actualizează studiile cel puțin o dată pe an. Ele conțin valorile minime de pe piața imobiliară specifică din anul precedent. Dacă valoarea declarată de voi în act e mai mică, impozitul se calculează la valoarea din studiu sursă → diferă localValorile diferă de la o cameră notarială la alta și de la un an la altul. Camerele le comunică direcțiilor generale regionale ale finanțelor publice. Nicio sursă oficială colectată nu publică cifrele. Cere-i notarului valoarea minimă pentru zona ta înainte de a fixa prețul din act.
Onorariul notarial pentru autentificarea actului: onorariul minimal din anexa nr. 2 pct. I la normele de onorarii: notarul nu poate coborî sub el (art. 8 sancționează disciplinar), dar poate cere mai mult. Se adaugă suplimentul de arhivare din nota la anexa nr. 2, cea cu actele translative (25 lei/act/dosar la păstrare 10 ani, 45 lei la păstrare permanentă). Normele nu spun dacă grila e cu sau fără TVA: art. 13 alin. (8) spune doar că valoarea la care se calculează onorariul nu include TVA. Cere devizul. Până la 20.000 lei: 2,2%, dar nu mai puțin de 230 lei. De la 20.001 la 35.000 lei: 440 lei plus 1,9% pentru suma care depășește 20.001 lei. De la 35.001 la 65.000 lei: 725 lei plus 1,6%. De la 65.001 la 100.000 lei: 1.205 lei plus 1,5%. De la 100.001 la 200.000 lei: 1.705 lei plus 1,1%. De la 200.001 la 600.000 lei: 2.805 lei plus 0,9%. Peste 600.001 lei: 6.405 lei plus 0,6%. În lipsă de stipulație contrară, cheltuielile pentru încheierea contractului sunt în sarcina cumpărătorului, potrivit art. 1.666 din Codul civil sursă →
Extrasul de carte funciară pentru autentificare: 40 lei pentru fiecare imobil, tariful ANCPI. Îl cere notarul: obținerea lui e o operațiune inclusă în onorariu (art. 7 alin. (1) lit. m) din normele de onorarii), dar tariful de publicitate imobiliară e calculat, încasat și virat separat la bugetul de stat (lit. q)), deci apare în deviz pe lângă onorariu sursă →
Tariful de intabulare a dreptului cumpărătorului: 0,15% din valoarea din act, pentru intabularea în favoarea persoanelor fizice (anexa la Ordinul ANCPI 16/2019, poz. 2.3.2), dar nu mai puțin de 60 lei pentru fiecare imobil (nota 8). Regula are o excepție. Dacă valoarea din act nu e disponibilă, tariful se raportează la altă valoare. La fel, dacă valoarea din act e mai mică decât valoarea de circulație. Aceasta e stabilită prin studiul de piață al camerelor notarilor publici. Sau printr-un raport de evaluare întocmit de un expert ANEVAR. De regulă tariful îl suportă cumpărătorul sursă →
Certificatul de atestare fiscală de la primărie: cuantumul se stabilește local. Codul fiscal nu îl trece printre taxele locale enumerate la art. 486, iar pagina de taxe și impozite a Primăriei Cluj-Napoca listează procedura fără sumă. Nu îl trata ca fiind gratuit sursă → diferă localSe stabilește prin hotărâre de consiliu local, deci diferă de la o primărie la alta. Întreabă la direcția de impozite și taxe locale a primăriei unde e înregistrat fiscal bunul.
Certificatul de performanță energetică: prețul nu e reglementat nici de Legea 372/2005, nici de vreo altă sursă oficială colectată pentru acest ghid. Se negociază cu auditorul energetic pentru clădiri, cel care îl elaborează și îl eliberează sursă → diferă localDiferă de la un auditor energetic la altul, fiindcă nu există un tarif reglementat. Cere mai multe oferte înainte de a comanda certificatul.
Impozitul special pe bunuri imobile de valoare mare: 0,9% din diferența dintre două valori. Prima e valoarea impozabilă a clădirii, calculată de organul fiscal local potrivit art. 457, nu prețul de piață și nu prețul din act. A doua e plafonul de 2.500.000 lei. Cota e în vigoare de la 1 ianuarie 2026. Îl datorezi pentru întregul an fiscal dacă aveai clădirea la 31 decembrie anul anterior. Rămâne al tău chiar dacă vinzi în cursul anului. Se declară și se plătește la organul fiscal central de la domiciliul tău, până pe 30 septembrie inclusiv. Art. 500^1-500^3 din Codul fiscal sursă →
Radierea ipotecii și a interdicțiilor din cartea funciară: 75 lei pentru fiecare operațiune de radiere, în tariful ANCPI. Tariful perceput pentru radierea dreptului de ipotecă include și radierea interdicțiilor. Se percepe și pentru radierea dreptului de ipotecă legală sursă →

Termen: Certificatul de atestare fiscală se emite în cel mult două zile lucrătoare de la solicitare și e valabil 30 de zile de la emitere. Extrasul de carte funciară pentru autentificare, cerut de notar, e valabil 10 zile lucrătoare de la data înregistrării cererii. Notarul trimite cererea de intabulare în ziua întocmirii actului sau cel mai târziu în următoarea zi lucrătoare. Cât durează efectiv intabularea nu se poate spune din sursele colectate: ANCPI publică volume de cereri, nu un termen mediu. În august 2026 ANCPI raporta pe pagina publică un volum mare de cereri în lucru și repunerea în funcțiune a plății din e-Terra: contează pe timpi de intabulare mai mari decât de obicei. Interdicția de înstrăinare e notată în cartea funciară pe o perioadă de 5 ani. Interdicția de grevare cu alte sarcini e notată pe toată durata garanției. · ⚡ există regim de urgență: Vânzarea în sine nu are regim de urgență. Serviciile de cadastru și publicitate imobiliară (extrasul, intabularea) se pot cere în regim de urgență: se prestează în cel mult 1/3 din termenul normal, cu un tarif suplimentar de 4 ori tariful normal, dar nu mai mult de 5.000 lei pe serviciu (art. 4 din Ordinul ANCPI 16/2019).

Pașii

Comandă certificatul de performanță energetică din timp. Îți trebuie și pentru anunț, și pentru semnare.
Cere certificatul de atestare fiscală la primăria unde e înregistrat fiscal bunul, sau dă-i notarului delegare să îl ceară el.
Achită impozitul pe clădire și pe teren datorat pentru anul în care vinzi. Fără asta, certificatul nu atestă ce trebuie.
Întreabă notarul ce valoare minimă dă studiul de piață pentru zona ta, înainte să stabiliți prețul din act.
Scrie-i cumpărătorului, negreșit, că vine cu propriul certificat de atestare fiscală. Fără el, actul e nul de drept.
La semnare, notarul calculează și încasează impozitul pe transfer și cere intabularea din oficiu.
Predă cumpărătorului certificatul energetic și celelalte documente despre bun, apoi cere-i notarului un exemplar al actului.
Depune la primărie declarația fiscală de scoatere din evidență, cu actul de vânzare, ca să nu îți mai curgă impozitul pe nume.
Verifică în extrasul de carte funciară data de la care curge interdicția de înstrăinare de 5 ani.
Dacă cei 5 ani au trecut și mai ai creditul, cere acordul finanțatorului și al Ministerului Finanțelor Publice.
Dacă ai achitat integral creditul, cere radierea ipotecii legale și a interdicțiilor. Acordul îl dă FNGCIMM, în numele statului.

⚠️ De reținut · Vinzi o casă luată prin programul „Noua casă”: interdicția de 5 ani și acordul Ministerului Finanțelor

Pragul neimpozabil de 450.000 lei nu mai există. Textul de azi al art. 111 alin. (1) din Codul fiscal nu mai conține niciun plafon. Alineatul a fost modificat de OG 16/2022, punctul 46, cu efect de la 1 ianuarie 2023. Se plătește 3% sau 1% de la primul leu.
Citește pragul de vechime exact cum e scris. Cota de 3% se aplică la o deținere de până la 3 ani inclusiv. Cea de 1%, la una mai mare de 3 ani. Ziua care încheie al treilea an e încă în zona de 3%.
Prețul mic din act nu îți scade impozitul. Dacă valoarea declarată e sub valoarea minimă din studiul de piață, baza de calcul devine valoarea din studiu. Aceeași valoare minimă urcă și onorariul notarial, și tariful de intabulare. Iar notarul poate refuza întocmirea actului printr-o încheiere motivată, dacă are îndoieli asupra sincerității valorii declarate.
Nulitatea de drept nu te ocolește pentru că tu ești în regulă. Art. 159 alin. (6) din Codul de procedură fiscală trimite acum la alin. (5) și la alin. (5^2), adică și la certificatul cumpărătorului. Poți avea toate hârtiile tale și tot să rămâi cu un act nul.
Data de la care se cere și certificatul cumpărătorului diferă între surse, iar diferența e de o săptămână. Legea o dă la 25 februarie 2026: OUG 7/2026 a intrat în vigoare la publicare, iar art. LX nu trece art. VI printre excepții. Pagina de taxe locale a Primăriei Cluj-Napoca scrie în schimb: „Începând cu data de 02.03.2026”. Varianta sigură e data din lege, fiindcă e mai devreme.
Excepțiile sunt trei: executarea silită, procedura insolvenței și procedurile de lichidare. Acolo nu se aplică prevederile alin. (5) și (6) din art. 159. Textul excepției nu pomenește însă alin. (5^2), obligația nouă a cumpărătorului. Nulitatea vine din alin. (6), care e înlăturat — dar diferența de redactare merită întrebată la notar.
Amenda din legea certificatului energetic nu e pentru ce crede lumea. Cea de la 5.000 lei la 7.500 lei sancționează anunțul de vânzare fără informațiile despre indicatorii de performanță, potrivit art. 24 și art. 36. Lipsa certificatului la semnare atrage altceva: contractul încheiat fără respectarea obligației de informare e supus nulității relative, potrivit art. 22 alin. (4).
Scutirile de la art. 111 alin. (2) lit. a) și b) sunt la dobândire, nu la vânzare. Textul spune „la dobândirea dreptului de proprietate”. Cine a primit casa prin donație de la un părinte nu a plătit nimic atunci, dar plătește 3% sau 1% când o vinde.
Nu depui Declarația unică pentru banii din vânzare. Art. 122 alin. (6) lit. d) din Codul fiscal exceptează expres veniturile din transferul proprietăților imobiliare din patrimoniul personal. Nu e o tăcere a legii, e o exceptare scrisă.
Nu datorezi contribuție de asigurări sociale de sănătate pe acest venit. Art. 155 din Codul fiscal enumeră categoriile de venituri supuse contribuției, iar transferul proprietăților imobiliare nu e printre ele. Afirmația se sprijină pe absența categoriei din listă, nu pe un text care să o scutească.
Impozitul pe clădire pe anul în care vinzi rămâne al tău, integral. Îl datorează persoana care avea proprietatea la 31 decembrie anul fiscal anterior, potrivit art. 461 alin. (1) și (5). Aceeași regulă e la teren, la art. 466 alin. (3). Cumpărătorul îl datorează abia de la 1 ianuarie anul următor și are 30 de zile de la dobândire ca să depună declarația lui.
Nu există un termen legal sancționat pentru scoaterea din evidență la primărie. Art. 493 alin. (2) din Codul fiscal enumeră declarațiile a căror nedepunere sau depunere peste termen e contravenție: toate sunt declarații de dobândire ori de modificare (art. 461 alin. (2), (6), (7) și celelalte), iar art. 461 nu pune nicio obligație declarativă în sarcina celui care înstrăinează. Obligația practică rămâne: primăriile cer declarația tipizată, iar dacă nu o depui impozitul continuă să apară pe numele tău.
Impozitul special pe bunuri imobile de valoare mare te poate ajunge după ce ai vândut. E datorat pentru întregul an de cine avea clădirea la 31 decembrie anul anterior. Organul fiscal local te înștiințează până la data de 30 mai. Declarația și plata merg la ANAF, nu la primărie, până pe 30 septembrie.
La antecontract, arvuna joacă simetric. Arvuna confirmatorie (art. 1.544): cumpărătorul care nu execută fără justificare pierde arvuna, iar dacă tu nu execuți, cumpărătorul poate cere dublul ei, adică arvuna înapoi plus o sumă egală, deci fiecare parte riscă aceeași sumă. Dreptul de a se dezice trebuie stipulat expres (arvuna penalizatoare, art. 1.545): cine denunță contractul pierde arvuna dată sau restituie dublul celei primite. Iar în lipsă de stipulație contrară, sumele plătite în temeiul unei promisiuni de vânzare sunt avans din preț, nu arvună (art. 1.670).
Dacă ai semnat antecontract și refuzi nejustificat să închei vânzarea, cumpărătorul poate cere instanței o hotărâre care să țină loc de contract, dacă toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite. Dreptul lui la acțiune se prescrie în 6 luni de la data la care contractul trebuia încheiat (art. 1.669 alin. (1) și (2) din Codul civil).
Semnătura nu îți încheie răspunderea. Garantezi cumpărătorul contra evicțiunii, pentru pretenții ale terților întemeiate pe un drept născut înainte de vânzare și neadus la cunoștința lui. Garantezi și contra viciilor ascunse care fac bunul impropriu întrebuințării. Art. 1.695 și art. 1.707 din Codul civil.
Suprafața scrisă în act te poate costa un an mai târziu. Dacă ați indicat suprafața și prețul pe unitatea de măsură, iar suprafața reală e mai mică, cumpărătorul poate cere reducerea prețului sau rezoluțiunea. Acțiunile pe suprafață trebuie intentate într-un an de la încheierea contractului, sub sancțiunea decăderii. Art. 1.743 și art. 1.744 din Codul civil.
A doua vânzare din același an calendaristic te poate scoate din zona locuinței personale. Normele Codului fiscal spun că vânzarea locuinței proprietate personală nu e activitate economică. Dar cumpărarea de terenuri sau construcții în scopul vânzării devine activitate cu caracter de continuitate, dacă faci mai mult de o tranzacție într-un an. Plafonul de scutire de TVA e 395.000 lei, din 1 septembrie 2025.
Notarul răspunde pentru impozitul greșit calculat numai dacă a făcut-o cu intenție. Asta e regula de la art. 112 din Codul fiscal. Diferențele de impozit stabilite în plus le plătești tu, în cel mult 60 de zile de la comunicarea deciziei de impunere de rectificare.
Dacă transferul nu trece prin notar, termenele sunt ale tale. La hotărâre judecătorească sau la executare silită, organul fiscal calculează impozitul prin decizie de impunere. Îl încasează în 60 de zile de la comunicarea deciziei. La alte proceduri decât cea notarială sau judecătorească, ai obligația să declari venitul în maximum 10 zile de la data transferului.
Sursele oficiale colectate nu publică o listă completă a actelor pe care le cere biroul notarial. Ghidul acoperă obligațiile scrise în lege, nu practica fiecărui birou. Cere-i notarului lista lui, în scris, la programare.
Aici interdicția nu e o simplă clauză de contract. E notată în cartea funciară pe 5 ani, alături de ipoteca legală de rang I în favoarea statului român, reprezentat de Ministerul Finanțelor Publice. Regula din art. 2.384 al Codului civil, care salvează vânzarea în ciuda unei clauze de inalienabilitate, nu acoperă situația asta.
Acordul de după cei 5 ani nu e o formalitate. E exprimat sub condiția achitării integrale a creditului garantat, iar la neîndeplinirea condiției se consideră desființat cu efect retroactiv.
Dacă cumpărătorul plătește prin credit, finanțatorul și Ministerul Finanțelor Publice își dau acordul pentru ridicarea temporară a interdicției de grevare. Scopul e înscrierea noii ipoteci, în favoarea băncii care creditează cumpărarea.
Excepția de la interdicție e îngustă. Novarea obiectului garanției se acordă doar în două cazuri. Dacă locuința e sau a devenit improprie cerințelor de locuit, prin vicii ascunse constatate. Ori printr-o daună produsă ca urmare a unui risc asigurat. Și cu praguri: finanțatorul verifică documentele justificative privind viciile ascunse sau că daunele constatate și evaluate sunt de cel puțin 50% din valoarea creditului acordat inițial, iar noua locuință adusă în garanție trebuie să valoreze cel puțin creditul contractat plus avansul (art. 10^7 alin. (2) din normele la HG 717/2009).
Onorariile pentru autentificarea contractelor din program se reduc cu 30%, cu excepția celor prevăzute în anexa nr. 1 pct. 10 și 25 la normele de onorarii. Atenție la denumire: textul articolului spune „Prima casă”, numele vechi al programului.
Sursele colectate nu spun dacă reducerea de onorariu se aplică și la vânzarea de ieșire din program. Textul vorbește despre actele care se încheie în cadrul programului. Întreabă notarul înainte.
Situația specială din acest rezultat nu te scutește de regula condominiului. Fără adeverința asociației — ori, când nu există asociație funcțională, fără declarația pe propria răspundere și ultima factură, ori, cu datorii, fără preluarea lor expresă de către cumpărător (art. 33 alin. (2)) — notarul nu autentifică. Iar dacă o face totuși, actul de înstrăinare e anulabil, potrivit art. 33 alin. (4) din Legea 196/2018.
Notarul încheie actul numai dacă imobilul e înscris în cartea funciară, cu excepțiile de la art. 36 alin. (1) din Legea 7/1996: cazurile de la art. 887 din Codul civil, partajul succesoral sau voluntar fără dezlipiri ori alipiri și alte cazuri prevăzute expres de lege. O casă, un teren sau o cotă neintabulată se intabulează înainte de vânzare.
Scutirea de TVA de la art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal nu acoperă construcțiile noi (livrate cel târziu până la 31 decembrie a anului următor primei ocupări ori utilizări) și terenurile construibile. Ca persoană fizică intri în sfera TVA doar dacă vânzarea e activitate economică potrivit normelor Codului fiscal, nu la vânzarea locuinței personale.

Elementele marcate cu ⚠️ pot diferi în localitatea ta. Înainte de drum, confirmă-le la instituția indicată — regulile locale se schimbă des.

Ai moștenit și vrei să vinzi: fereastra de scutire se închide pe 30 septembrie 2026

Acte necesare

Certificatul de moștenitor — Se eliberează la finalizarea procedurii succesorale. Până când dreptul tău nu apare în cartea funciară, extrasul pe care îl cere notarul la autentificare arată alt proprietar înscris. cum obții acest act →
Certificatul de atestare fiscală pe numele tău, de la primăria unde e înregistrat fiscal bunul — Atestă achitarea tuturor obligațiilor de plată către bugetul local al unității administrativ-teritoriale în a cărei rază e înregistrat fiscal bunul. Trebuie să achiți și impozitul datorat pentru anul în care vinzi. Excepția din text: cazul în care impozitul pentru acel bun se datorează de altă persoană decât proprietarul. Se emite în cel mult două zile lucrătoare de la solicitare și e valabil 30 de zile de la emitere. Art. 159 alin. (3) și (5) din Codul de procedură fiscală.
Certificatul de atestare fiscală al cumpărătorului, de la primăria domiciliului lui — Obligație nouă, din 25 februarie 2026. Cumpărătorul prezintă certificat care atestă achitarea obligațiilor către bugetul local al unității administrativ-teritoriale unde își are domiciliul, sediul sau punctul de lucru. Art. 159 alin. (6) din Codul de procedură fiscală declară nule de drept actele încheiate cu încălcarea alin. (5) și a alin. (5^2). Deci actul tău cade și dacă lipsește hârtia lui. (Îl aduce cumpărătorul, dar de el atârnă valabilitatea actului tău)
Certificatul de performanță energetică — Îl pui la dispoziția potențialului cumpărător în copie, anterior perfectării contractului. La încheierea contractului transmiți certificatul, în original, noului proprietar, iar la data înregistrării contractului depui o copie la organul fiscal competent. Cele trei obligații sunt la art. 22 alin. (1)-(3) din Legea 372/2005, republicată. Contractul încheiat fără copia pusă la dispoziție înainte de semnare e supus nulității relative, potrivit art. 22 alin. (4). Certificatul e valabil 10 ani de la data eliberării înscrisă în el, cu excepția renovării majore care îi modifică consumurile energetice (art. 21 alin. (2)). Un certificat emis fără cod unic de înregistrare de la Ministerul Dezvoltării, Lucrărilor Publice și Administrației e nul de drept, din 25 iulie 2024 (art. 21 alin. (8)). (Pentru clădirile de la art. 8 alin. (1) din Legea 372/2005 (între ele, clădirile și monumentele protejate cărora cerințele le-ar schimba inacceptabil caracterul, lăcașurile de cult, clădirile independente sub 50 mp utili) certificatul se poate elabora doar la cererea scrisă și justificată a proprietarului, iar atunci e nevoie și de un raport de audit energetic — art. 21 alin. (4); pentru cele de la art. 8 alin. (2) (industriale, agricole, garaje exterioare) nu se elaborează deloc)
Adeverința de la asociația de proprietari, în original — Dovedește achitarea până la acea dată a cotelor de contribuție la cheltuielile asociației. Dacă nu ai achitat integral, adeverința menționează cuantumul debitelor existente la acea dată. Cerințele sunt cumulative. Adeverința are număr de înregistrare din evidențele asociației, data eliberării și termen de valabilitate de 30 de zile calendaristice. Se prezintă notarului în original. Poartă semnătura olografă a administratorului și a președintelui, cu numele și prenumele lor, plus ștampila asociației. Prin excepție, semnătura oricăruia dintre ei e suficientă. Atunci adeverința trebuie să menționeze în cuprinsul ei motivul lipsei celei de-a doua semnături. Art. 33 alin. (2) lit. a) din Legea 196/2018. (Doar dacă locuința e într-un condominiu: bloc sau ansamblu cu părți comune și asociație de proprietari)
Declarația pe propria răspundere despre lipsa asociației, plus ultima factură — Alternativa din aceeași literă a). Se aplică în trei cazuri. Dacă nu e constituită asociație. Dacă asociația nu are președinte și administrator în funcție. Sau dacă plata cotelor ori a utilităților se face printr-o altă modalitate agreată de proprietari. Declarația se menționează în cuprinsul actului notarial de înstrăinare. Prezinți notarului și copia ultimei facturi, cu dovada achitării, ori cuantumul debitelor la acea dată. Factura nu poate fi pentru o perioadă anterioară mai mare de 2 luni. (Doar dacă locuința e într-un condominiu și nu ai de la cine lua adeverința)
Consimțământul scris al soțului — Art. 322 alin. (1) din Codul civil interzice oricăruia dintre soți, chiar dacă e proprietar exclusiv, să dispună de drepturile asupra locuinței familiei. Dacă bunul e comun, art. 346 alin. (1) cere acordul ambilor soți, iar art. 343 alin. (1) spune că nu trebuie dovedită calitatea de bun comun. Actul încheiat fără consimțământul cerut de lege e anulabil, potrivit art. 347 alin. (1). Două limite contează pentru cumpărător: la locuința familiei, soțul care nu a consimțit poate cere anularea doar dacă locuința e notată ca atare în cartea funciară, în termen de un an de când a aflat de act, dar nu mai târziu de un an de la încetarea regimului matrimonial (art. 322 alin. (4) și (5)); fără notare rămân doar daune-interese între soți, afară de cazul în care cumpărătorul a cunoscut pe altă cale destinația de locuință a familiei. La bunul comun, cumpărătorul care a depus diligența necesară pentru a se informa asupra naturii bunului e apărat de nulitate (art. 347 alin. (2)). (Doar dacă ești căsătorit)
Extrasul de carte funciară pentru autentificare — Nu îl obții tu. Îl solicită notarul la autentificarea actelor prin care se transmite un drept real imobiliar, potrivit art. 35 alin. (1) din Legea 7/1996. E valabil 10 zile lucrătoare de la data înregistrării cererii. Costul lui e inclus în onorariul notarial, potrivit art. 7 alin. (1) lit. m) din normele de onorarii.
Documentele despre bun pe care le deții — La înstrăinare ești obligat să transmiți dobânditorului orice documente pe care le deții. Contează cele care pot avea consecințe asupra drepturilor și obligațiilor privitoare la proprietatea înstrăinată. Printre ele, certificatul de performanță energetică. În act, părțile declară corespunzător despre îndeplinirea acestor obligații. Art. 33 alin. (5) din Legea 196/2018.
Declarația fiscală tipizată de scoatere din evidență — Modelul e al primăriei. Primăria Cluj-Napoca listează procedura „Scoaterea din evidență a clădirilor” cu declarație fiscală pe formular tipizat, și separat „Scoaterea din evidență a terenurilor”. Sursele colectate nu publică un formular național unic. (Pentru pasul de după vânzare: scoaterea din evidența primăriei) diferă localFormularul și lista de anexe se stabilesc de fiecare primărie. Verifică pe pagina de taxe și impozite locale a primăriei tale sau la ghișeul direcției de impozite și taxe locale.
Actul de înstrăinare — Contractul de vânzare-cumpărare. Primăria Cluj-Napoca acceptă la aceeași rubrică și alte acte de transfer. Le enumeră: contract de schimb, certificat de moștenitor, act de donație, act de partaj, contract de fiducie. Tot acolo: contract de dare în plată, dispoziție de retrocedare, act de adjudecare, hotărâre judecătorească. (Pentru pasul de după vânzare: scoaterea din evidența primăriei)
Actul de identitate — Pentru coproprietari sau pentru împuternicit, în formularea primăriei. (Pentru pasul de după vânzare: scoaterea din evidența primăriei)
Împuternicirea — Dacă depune altcineva în locul tău. (Pentru pasul de după vânzare: scoaterea din evidența primăriei, și doar dacă nu mergi personal)
Copiile anexelor, cu mențiunea de conformitate — Primăria Cluj-Napoca cere ca toate actele anexă la declarație să se depună în copie. Copiile poartă mențiunea „Conform cu originalul”, cu semnătura olografă a contribuabilului. (Pentru pasul de după vânzare: scoaterea din evidența primăriei) diferă localCerința de conformare a copiilor e formulată de fiecare primărie. Întreabă la direcția de impozite și taxe locale a primăriei tale cum vrea copiile.

Unde depui

La biroul notarial ales de părți. Convențiile care strămută drepturi reale ce urmează a fi înscrise în cartea funciară trebuie încheiate prin înscris autentic, sub sancțiunea nulității absolute — art. 1.244 din Codul civil. Certificatul de atestare fiscală se cere la direcția de impozite și taxe locale a primăriei unde e înregistrat fiscal bunul. Îl poate cere și notarul public, conform delegării date de tine, potrivit art. 159 alin. (1) din Codul de procedură fiscală. Din 25 februarie 2026, prezentarea certificatelor poate fi înlocuită de verificarea, pe cale electronică, a situației obligațiilor fiscale. Regula e scrisă la fel și pentru vânzător, și pentru cumpărător. Nu presupune că biroul tău face verificarea electronică: întreabă-l înainte, iar dacă nu o face, ia certificatele. Intabularea nu o depui tu. Notarul care a întocmit actul e obligat să ceară înscrierea din oficiu. Trimite cererea la biroul teritorial în ziua întocmirii actului sau cel târziu în următoarea zi lucrătoare. Succesiunea se dezbate la notar, iar intabularea dreptului tău se cere la biroul de cadastru și publicitate imobiliară.

Taxe și termen

Impozitul pe transferul dreptului de proprietate: 3% din valoarea tranzacției dacă ai deținut proprietatea până la 3 ani inclusiv. 1% dacă ai deținut-o mai mult de 3 ani. Îl calculează și îl încasează notarul public înainte de autentificarea actului. Îl virează apoi până la data de 25 inclusiv a lunii următoare celei în care l-a încasat. Art. 111 alin. (1) și (6) din Codul fiscal sursă →
Valoarea minimă din studiul de piață al camerei notarilor publici: nu e o taxă, e baza pe care se calculează impozitul. Nu există o cifră națională. Camerele notarilor publici actualizează studiile cel puțin o dată pe an. Ele conțin valorile minime de pe piața imobiliară specifică din anul precedent. Dacă valoarea declarată de voi în act e mai mică, impozitul se calculează la valoarea din studiu sursă → diferă localValorile diferă de la o cameră notarială la alta și de la un an la altul. Camerele le comunică direcțiilor generale regionale ale finanțelor publice. Nicio sursă oficială colectată nu publică cifrele. Cere-i notarului valoarea minimă pentru zona ta înainte de a fixa prețul din act.
Onorariul notarial pentru autentificarea actului: onorariul minimal din anexa nr. 2 pct. I la normele de onorarii: notarul nu poate coborî sub el (art. 8 sancționează disciplinar), dar poate cere mai mult. Se adaugă suplimentul de arhivare din nota la anexa nr. 2, cea cu actele translative (25 lei/act/dosar la păstrare 10 ani, 45 lei la păstrare permanentă). Normele nu spun dacă grila e cu sau fără TVA: art. 13 alin. (8) spune doar că valoarea la care se calculează onorariul nu include TVA. Cere devizul. Până la 20.000 lei: 2,2%, dar nu mai puțin de 230 lei. De la 20.001 la 35.000 lei: 440 lei plus 1,9% pentru suma care depășește 20.001 lei. De la 35.001 la 65.000 lei: 725 lei plus 1,6%. De la 65.001 la 100.000 lei: 1.205 lei plus 1,5%. De la 100.001 la 200.000 lei: 1.705 lei plus 1,1%. De la 200.001 la 600.000 lei: 2.805 lei plus 0,9%. Peste 600.001 lei: 6.405 lei plus 0,6%. În lipsă de stipulație contrară, cheltuielile pentru încheierea contractului sunt în sarcina cumpărătorului, potrivit art. 1.666 din Codul civil sursă →
Extrasul de carte funciară pentru autentificare: 40 lei pentru fiecare imobil, tariful ANCPI. Îl cere notarul: obținerea lui e o operațiune inclusă în onorariu (art. 7 alin. (1) lit. m) din normele de onorarii), dar tariful de publicitate imobiliară e calculat, încasat și virat separat la bugetul de stat (lit. q)), deci apare în deviz pe lângă onorariu sursă →
Tariful de intabulare a dreptului cumpărătorului: 0,15% din valoarea din act, pentru intabularea în favoarea persoanelor fizice (anexa la Ordinul ANCPI 16/2019, poz. 2.3.2), dar nu mai puțin de 60 lei pentru fiecare imobil (nota 8). Regula are o excepție. Dacă valoarea din act nu e disponibilă, tariful se raportează la altă valoare. La fel, dacă valoarea din act e mai mică decât valoarea de circulație. Aceasta e stabilită prin studiul de piață al camerelor notarilor publici. Sau printr-un raport de evaluare întocmit de un expert ANEVAR. De regulă tariful îl suportă cumpărătorul sursă →
Certificatul de atestare fiscală de la primărie: cuantumul se stabilește local. Codul fiscal nu îl trece printre taxele locale enumerate la art. 486, iar pagina de taxe și impozite a Primăriei Cluj-Napoca listează procedura fără sumă. Nu îl trata ca fiind gratuit sursă → diferă localSe stabilește prin hotărâre de consiliu local, deci diferă de la o primărie la alta. Întreabă la direcția de impozite și taxe locale a primăriei unde e înregistrat fiscal bunul.
Certificatul de performanță energetică: prețul nu e reglementat nici de Legea 372/2005, nici de vreo altă sursă oficială colectată pentru acest ghid. Se negociază cu auditorul energetic pentru clădiri, cel care îl elaborează și îl eliberează sursă → diferă localDiferă de la un auditor energetic la altul, fiindcă nu există un tarif reglementat. Cere mai multe oferte înainte de a comanda certificatul.
Impozitul special pe bunuri imobile de valoare mare: 0,9% din diferența dintre două valori. Prima e valoarea impozabilă a clădirii, calculată de organul fiscal local potrivit art. 457, nu prețul de piață și nu prețul din act. A doua e plafonul de 2.500.000 lei. Cota e în vigoare de la 1 ianuarie 2026. Îl datorezi pentru întregul an fiscal dacă aveai clădirea la 31 decembrie anul anterior. Rămâne al tău chiar dacă vinzi în cursul anului. Se declară și se plătește la organul fiscal central de la domiciliul tău, până pe 30 septembrie inclusiv. Art. 500^1-500^3 din Codul fiscal sursă →

Termen: Certificatul de atestare fiscală se emite în cel mult două zile lucrătoare de la solicitare și e valabil 30 de zile de la emitere. Extrasul de carte funciară pentru autentificare, cerut de notar, e valabil 10 zile lucrătoare de la data înregistrării cererii. Notarul trimite cererea de intabulare în ziua întocmirii actului sau cel mai târziu în următoarea zi lucrătoare. Cât durează efectiv intabularea nu se poate spune din sursele colectate: ANCPI publică volume de cereri, nu un termen mediu. În august 2026 ANCPI raporta pe pagina publică un volum mare de cereri în lucru și repunerea în funcțiune a plății din e-Terra: contează pe timpi de intabulare mai mari decât de obicei. Pentru moștenire, termenul care contează e altul: impozitul nu se datorează dacă succesiunea e dezbătută și finalizată în 2 ani de la data decesului. Peste acest termen, moștenitorii datorează 1% calculat la valoarea masei succesorale. · ⚡ există regim de urgență: Vânzarea în sine nu are regim de urgență. Serviciile de cadastru și publicitate imobiliară (extrasul, intabularea) se pot cere în regim de urgență: se prestează în cel mult 1/3 din termenul normal, cu un tarif suplimentar de 4 ori tariful normal, dar nu mai mult de 5.000 lei pe serviciu (art. 4 din Ordinul ANCPI 16/2019).

Pașii

Dezbate succesiunea la notar și cere certificatul de moștenitor.
Cere intabularea dreptului tău în cartea funciară, ca să poți vinde.
Numără perioada de deținere de la data decesului: peste 3 ani înseamnă cota de 1%, până la 3 ani inclusiv cota de 3% (pct. 33 alin. (1) lit. h) pct. (x) din normele Codului fiscal).
Comandă certificatul de performanță energetică din timp. Îți trebuie și pentru anunț, și pentru semnare.
Cere certificatul de atestare fiscală la primăria unde e înregistrat fiscal bunul, sau dă-i notarului delegare să îl ceară el.
Achită impozitul pe clădire și pe teren datorat pentru anul în care vinzi. Fără asta, certificatul nu atestă ce trebuie.
Întreabă notarul ce valoare minimă dă studiul de piață pentru zona ta, înainte să stabiliți prețul din act.
Scrie-i cumpărătorului, negreșit, că vine cu propriul certificat de atestare fiscală. Fără el, actul e nul de drept.
La semnare, notarul calculează și încasează impozitul pe transfer și cere intabularea din oficiu.
Predă cumpărătorului certificatul energetic și celelalte documente despre bun, apoi cere-i notarului un exemplar al actului.
Depune la primărie declarația fiscală de scoatere din evidență, cu actul de vânzare, ca să nu îți mai curgă impozitul pe nume.

⚠️ De reținut · Ai moștenit și vrei să vinzi: fereastra de scutire se închide pe 30 septembrie 2026

Pragul neimpozabil de 450.000 lei nu mai există. Textul de azi al art. 111 alin. (1) din Codul fiscal nu mai conține niciun plafon. Alineatul a fost modificat de OG 16/2022, punctul 46, cu efect de la 1 ianuarie 2023. Se plătește 3% sau 1% de la primul leu.
Citește pragul de vechime exact cum e scris. Cota de 3% se aplică la o deținere de până la 3 ani inclusiv. Cea de 1%, la una mai mare de 3 ani. Ziua care încheie al treilea an e încă în zona de 3%.
Prețul mic din act nu îți scade impozitul. Dacă valoarea declarată e sub valoarea minimă din studiul de piață, baza de calcul devine valoarea din studiu. Aceeași valoare minimă urcă și onorariul notarial, și tariful de intabulare. Iar notarul poate refuza întocmirea actului printr-o încheiere motivată, dacă are îndoieli asupra sincerității valorii declarate.
Nulitatea de drept nu te ocolește pentru că tu ești în regulă. Art. 159 alin. (6) din Codul de procedură fiscală trimite acum la alin. (5) și la alin. (5^2), adică și la certificatul cumpărătorului. Poți avea toate hârtiile tale și tot să rămâi cu un act nul.
Data de la care se cere și certificatul cumpărătorului diferă între surse, iar diferența e de o săptămână. Legea o dă la 25 februarie 2026: OUG 7/2026 a intrat în vigoare la publicare, iar art. LX nu trece art. VI printre excepții. Pagina de taxe locale a Primăriei Cluj-Napoca scrie în schimb: „Începând cu data de 02.03.2026”. Varianta sigură e data din lege, fiindcă e mai devreme.
Excepțiile sunt trei: executarea silită, procedura insolvenței și procedurile de lichidare. Acolo nu se aplică prevederile alin. (5) și (6) din art. 159. Textul excepției nu pomenește însă alin. (5^2), obligația nouă a cumpărătorului. Nulitatea vine din alin. (6), care e înlăturat — dar diferența de redactare merită întrebată la notar.
Amenda din legea certificatului energetic nu e pentru ce crede lumea. Cea de la 5.000 lei la 7.500 lei sancționează anunțul de vânzare fără informațiile despre indicatorii de performanță, potrivit art. 24 și art. 36. Lipsa certificatului la semnare atrage altceva: contractul încheiat fără respectarea obligației de informare e supus nulității relative, potrivit art. 22 alin. (4).
Scutirile de la art. 111 alin. (2) lit. a) și b) sunt la dobândire, nu la vânzare. Textul spune „la dobândirea dreptului de proprietate”. Cine a primit casa prin donație de la un părinte nu a plătit nimic atunci, dar plătește 3% sau 1% când o vinde.
Nu depui Declarația unică pentru banii din vânzare. Art. 122 alin. (6) lit. d) din Codul fiscal exceptează expres veniturile din transferul proprietăților imobiliare din patrimoniul personal. Nu e o tăcere a legii, e o exceptare scrisă.
Nu datorezi contribuție de asigurări sociale de sănătate pe acest venit. Art. 155 din Codul fiscal enumeră categoriile de venituri supuse contribuției, iar transferul proprietăților imobiliare nu e printre ele. Afirmația se sprijină pe absența categoriei din listă, nu pe un text care să o scutească.
Impozitul pe clădire pe anul în care vinzi rămâne al tău, integral. Îl datorează persoana care avea proprietatea la 31 decembrie anul fiscal anterior, potrivit art. 461 alin. (1) și (5). Aceeași regulă e la teren, la art. 466 alin. (3). Cumpărătorul îl datorează abia de la 1 ianuarie anul următor și are 30 de zile de la dobândire ca să depună declarația lui.
Nu există un termen legal sancționat pentru scoaterea din evidență la primărie. Art. 493 alin. (2) din Codul fiscal enumeră declarațiile a căror nedepunere sau depunere peste termen e contravenție: toate sunt declarații de dobândire ori de modificare (art. 461 alin. (2), (6), (7) și celelalte), iar art. 461 nu pune nicio obligație declarativă în sarcina celui care înstrăinează. Obligația practică rămâne: primăriile cer declarația tipizată, iar dacă nu o depui impozitul continuă să apară pe numele tău.
Impozitul special pe bunuri imobile de valoare mare te poate ajunge după ce ai vândut. E datorat pentru întregul an de cine avea clădirea la 31 decembrie anul anterior. Organul fiscal local te înștiințează până la data de 30 mai. Declarația și plata merg la ANAF, nu la primărie, până pe 30 septembrie.
La antecontract, arvuna joacă simetric. Arvuna confirmatorie (art. 1.544): cumpărătorul care nu execută fără justificare pierde arvuna, iar dacă tu nu execuți, cumpărătorul poate cere dublul ei, adică arvuna înapoi plus o sumă egală, deci fiecare parte riscă aceeași sumă. Dreptul de a se dezice trebuie stipulat expres (arvuna penalizatoare, art. 1.545): cine denunță contractul pierde arvuna dată sau restituie dublul celei primite. Iar în lipsă de stipulație contrară, sumele plătite în temeiul unei promisiuni de vânzare sunt avans din preț, nu arvună (art. 1.670).
Dacă ai semnat antecontract și refuzi nejustificat să închei vânzarea, cumpărătorul poate cere instanței o hotărâre care să țină loc de contract, dacă toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite. Dreptul lui la acțiune se prescrie în 6 luni de la data la care contractul trebuia încheiat (art. 1.669 alin. (1) și (2) din Codul civil).
Semnătura nu îți încheie răspunderea. Garantezi cumpărătorul contra evicțiunii, pentru pretenții ale terților întemeiate pe un drept născut înainte de vânzare și neadus la cunoștința lui. Garantezi și contra viciilor ascunse care fac bunul impropriu întrebuințării. Art. 1.695 și art. 1.707 din Codul civil.
Suprafața scrisă în act te poate costa un an mai târziu. Dacă ați indicat suprafața și prețul pe unitatea de măsură, iar suprafața reală e mai mică, cumpărătorul poate cere reducerea prețului sau rezoluțiunea. Acțiunile pe suprafață trebuie intentate într-un an de la încheierea contractului, sub sancțiunea decăderii. Art. 1.743 și art. 1.744 din Codul civil.
A doua vânzare din același an calendaristic te poate scoate din zona locuinței personale. Normele Codului fiscal spun că vânzarea locuinței proprietate personală nu e activitate economică. Dar cumpărarea de terenuri sau construcții în scopul vânzării devine activitate cu caracter de continuitate, dacă faci mai mult de o tranzacție într-un an. Plafonul de scutire de TVA e 395.000 lei, din 1 septembrie 2025.
Notarul răspunde pentru impozitul greșit calculat numai dacă a făcut-o cu intenție. Asta e regula de la art. 112 din Codul fiscal. Diferențele de impozit stabilite în plus le plătești tu, în cel mult 60 de zile de la comunicarea deciziei de impunere de rectificare.
Dacă transferul nu trece prin notar, termenele sunt ale tale. La hotărâre judecătorească sau la executare silită, organul fiscal calculează impozitul prin decizie de impunere. Îl încasează în 60 de zile de la comunicarea deciziei. La alte proceduri decât cea notarială sau judecătorească, ai obligația să declari venitul în maximum 10 zile de la data transferului.
Sursele oficiale colectate nu publică o listă completă a actelor pe care le cere biroul notarial. Ghidul acoperă obligațiile scrise în lege, nu practica fiecărui birou. Cere-i notarului lista lui, în scris, la programare.
Există o fereastră care se închide pe 30 septembrie 2026. Legea 170/2026, art. III, prevede prin derogare că nu se datorează impozit pentru succesiunile dezbătute și finalizate până la 30 septembrie 2026 inclusiv. Condiția: termenul de doi ani de la data decesului să se împlinească în perioada 14 iulie - 30 septembrie 2026. După acea dată se revine la regula de 1% pe masa succesorală.
Derogarea privește moștenirea, nu vânzarea. Nu îți scutește impozitul pe transfer de 3% sau 1% de la vânzarea de mai târziu.
Impozitul pe transfer se calculează pe perioada ta de deținere. Procedura cere notarului să comunice expres dacă proprietatea a fost deținută până la 3 ani inclusiv sau mai mult de 3 ani.
Perioada de deținere se numără de la data decesului autorului succesiunii, nu de la certificatul de moștenitor și nu de la intabulare. Normele Codului fiscal (HG 1/2016, Titlul IV, pct. 33 alin. (1) lit. h) pct. (x)) spun expres: „data dobândirii este considerată data decesului autorului succesiunii, indiferent de data la care s-a eliberat certificatul de moștenitor”. Deci cota de 1% pentru deținere peste 3 ani se judecă față de data decesului.
Scutirea pentru persoanele cu handicap grav sau accentuat e la moștenire, nu la vânzare. Procedura o descrie ca impozit scutit la plată pentru veniturile din transmiterea dreptului cu titlu de moștenire, indiferent de momentul dezbaterii succesiunii. Un vânzător cu handicap grav plătește 3% sau 1% când vinde.
Situația specială din acest rezultat nu te scutește de regula condominiului. Fără adeverința asociației — ori, când nu există asociație funcțională, fără declarația pe propria răspundere și ultima factură, ori, cu datorii, fără preluarea lor expresă de către cumpărător (art. 33 alin. (2)) — notarul nu autentifică. Iar dacă o face totuși, actul de înstrăinare e anulabil, potrivit art. 33 alin. (4) din Legea 196/2018.
Scutirea de TVA de la art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal nu acoperă construcțiile noi (livrate cel târziu până la 31 decembrie a anului următor primei ocupări ori utilizări) și terenurile construibile. Ca persoană fizică intri în sfera TVA doar dacă vânzarea e activitate economică potrivit normelor Codului fiscal, nu la vânzarea locuinței personale.

Elementele marcate cu ⚠️ pot diferi în localitatea ta. Înainte de drum, confirmă-le la instituția indicată — regulile locale se schimbă des.

Vinzi o clădire clasată monument istoric: preempțiunea statului, sub sancțiunea nulității absolute

Acte necesare

Înștiințarea privind intenția de vânzare, cu documentația cerută — Se transmite serviciului public deconcentrat al Ministerului Culturii (direcția județeană pentru cultură), pe modelul din anexa nr. 1 la Normele aprobate prin Ordinul ministrului culturii nr. 3.143/2019, împreună cu orice alte documente pe care le consideri relevante. În 3 zile lucrătoare serviciul analizează înștiințarea și îți poate cere: copia actului de proprietate conformă cu originalul, copia actului de identitate (plus mandatul sau procura, dacă ești reprezentat), planurile imobilului (cu marcarea suprafeței vândute, dacă vinzi doar o parte) și un documentar fotografic interior și exterior. Art. 4 alin. (5) din Legea 422/2001 și art. 2 din Norme.
Răspunsul la înștiințare sau dovada că termenul a trecut — Termenul în care statul îți transmite intenția de exercitare a dreptului de preempțiune e de maximum 25 de zile de la înregistrarea înștiințării, a documentației și a propunerii de răspuns la minister sau, după caz, la serviciile publice deconcentrate (art. 4 alin. (7) din Legea 422/2001). Dacă ministerul sau serviciile deconcentrate nu îl exercită, dreptul se transferă autorităților publice locale, care îți comunică exercitarea sau neexercitarea în cel mult 30 de zile lucrătoare de la comunicarea neexercitării de către minister (art. 4 alin. (8) și (8^1), introduse prin Legea 89/2024). Normele din 2019 (art. 6 alin. (2)) spun încă „maximum 15 zile” pentru autoritățile locale: textul lor nu a fost actualizat după 2024, iar legea are întâietate. Comunicarea de neexercitare e valabilă pe întregul an calendaristic în care a fost emisă, chiar dacă monumentul e vândut de mai multe ori (art. 6 alin. (3) din Norme).
Certificatul de atestare fiscală pe numele tău, de la primăria unde e înregistrat fiscal bunul — Atestă achitarea tuturor obligațiilor de plată către bugetul local al unității administrativ-teritoriale în a cărei rază e înregistrat fiscal bunul. Trebuie să achiți și impozitul datorat pentru anul în care vinzi. Excepția din text: cazul în care impozitul pentru acel bun se datorează de altă persoană decât proprietarul. Se emite în cel mult două zile lucrătoare de la solicitare și e valabil 30 de zile de la emitere. Art. 159 alin. (3) și (5) din Codul de procedură fiscală.
Certificatul de atestare fiscală al cumpărătorului, de la primăria domiciliului lui — Obligație nouă, din 25 februarie 2026. Cumpărătorul prezintă certificat care atestă achitarea obligațiilor către bugetul local al unității administrativ-teritoriale unde își are domiciliul, sediul sau punctul de lucru. Art. 159 alin. (6) din Codul de procedură fiscală declară nule de drept actele încheiate cu încălcarea alin. (5) și a alin. (5^2). Deci actul tău cade și dacă lipsește hârtia lui. (Îl aduce cumpărătorul, dar de el atârnă valabilitatea actului tău)
Certificatul de performanță energetică — Îl pui la dispoziția potențialului cumpărător în copie, anterior perfectării contractului. La încheierea contractului transmiți certificatul, în original, noului proprietar, iar la data înregistrării contractului depui o copie la organul fiscal competent. Cele trei obligații sunt la art. 22 alin. (1)-(3) din Legea 372/2005, republicată. Contractul încheiat fără copia pusă la dispoziție înainte de semnare e supus nulității relative, potrivit art. 22 alin. (4). Certificatul e valabil 10 ani de la data eliberării înscrisă în el, cu excepția renovării majore care îi modifică consumurile energetice (art. 21 alin. (2)). Un certificat emis fără cod unic de înregistrare de la Ministerul Dezvoltării, Lucrărilor Publice și Administrației e nul de drept, din 25 iulie 2024 (art. 21 alin. (8)). Clădirea clasată monument intră la art. 8 lit. a) dacă aplicarea cerințelor de performanță i-ar modifica în mod inacceptabil caracterul ori aspectul exterior; atunci certificatul se face doar la cererea ta scrisă și justificată. (Pentru clădirile de la art. 8 alin. (1) din Legea 372/2005 (între ele, clădirile și monumentele protejate cărora cerințele le-ar schimba inacceptabil caracterul, lăcașurile de cult, clădirile independente sub 50 mp utili) certificatul se poate elabora doar la cererea scrisă și justificată a proprietarului, iar atunci e nevoie și de un raport de audit energetic — art. 21 alin. (4); pentru cele de la art. 8 alin. (2) (industriale, agricole, garaje exterioare) nu se elaborează deloc)
Adeverința de la asociația de proprietari, în original — Dovedește achitarea până la acea dată a cotelor de contribuție la cheltuielile asociației. Dacă nu ai achitat integral, adeverința menționează cuantumul debitelor existente la acea dată. Cerințele sunt cumulative. Adeverința are număr de înregistrare din evidențele asociației, data eliberării și termen de valabilitate de 30 de zile calendaristice. Se prezintă notarului în original. Poartă semnătura olografă a administratorului și a președintelui, cu numele și prenumele lor, plus ștampila asociației. Prin excepție, semnătura oricăruia dintre ei e suficientă. Atunci adeverința trebuie să menționeze în cuprinsul ei motivul lipsei celei de-a doua semnături. Art. 33 alin. (2) lit. a) din Legea 196/2018. (Doar dacă locuința e într-un condominiu: bloc sau ansamblu cu părți comune și asociație de proprietari)
Declarația pe propria răspundere despre lipsa asociației, plus ultima factură — Alternativa din aceeași literă a). Se aplică în trei cazuri. Dacă nu e constituită asociație. Dacă asociația nu are președinte și administrator în funcție. Sau dacă plata cotelor ori a utilităților se face printr-o altă modalitate agreată de proprietari. Declarația se menționează în cuprinsul actului notarial de înstrăinare. Prezinți notarului și copia ultimei facturi, cu dovada achitării, ori cuantumul debitelor la acea dată. Factura nu poate fi pentru o perioadă anterioară mai mare de 2 luni. (Doar dacă locuința e într-un condominiu și nu ai de la cine lua adeverința)
Consimțământul scris al soțului — Art. 322 alin. (1) din Codul civil interzice oricăruia dintre soți, chiar dacă e proprietar exclusiv, să dispună de drepturile asupra locuinței familiei. Dacă bunul e comun, art. 346 alin. (1) cere acordul ambilor soți, iar art. 343 alin. (1) spune că nu trebuie dovedită calitatea de bun comun. Actul încheiat fără consimțământul cerut de lege e anulabil, potrivit art. 347 alin. (1). Două limite contează pentru cumpărător: la locuința familiei, soțul care nu a consimțit poate cere anularea doar dacă locuința e notată ca atare în cartea funciară, în termen de un an de când a aflat de act, dar nu mai târziu de un an de la încetarea regimului matrimonial (art. 322 alin. (4) și (5)); fără notare rămân doar daune-interese între soți, afară de cazul în care cumpărătorul a cunoscut pe altă cale destinația de locuință a familiei. La bunul comun, cumpărătorul care a depus diligența necesară pentru a se informa asupra naturii bunului e apărat de nulitate (art. 347 alin. (2)). (Doar dacă ești căsătorit)
Extrasul de carte funciară pentru autentificare — Nu îl obții tu. Îl solicită notarul la autentificarea actelor prin care se transmite un drept real imobiliar, potrivit art. 35 alin. (1) din Legea 7/1996. E valabil 10 zile lucrătoare de la data înregistrării cererii. Costul lui e inclus în onorariul notarial, potrivit art. 7 alin. (1) lit. m) din normele de onorarii.
Documentele despre bun pe care le deții — La înstrăinare ești obligat să transmiți dobânditorului orice documente pe care le deții. Contează cele care pot avea consecințe asupra drepturilor și obligațiilor privitoare la proprietatea înstrăinată. Printre ele, certificatul de performanță energetică. În act, părțile declară corespunzător despre îndeplinirea acestor obligații. Art. 33 alin. (5) din Legea 196/2018.
Declarația fiscală tipizată de scoatere din evidență — Modelul e al primăriei. Primăria Cluj-Napoca listează procedura „Scoaterea din evidență a clădirilor” cu declarație fiscală pe formular tipizat, și separat „Scoaterea din evidență a terenurilor”. Sursele colectate nu publică un formular național unic. (Pentru pasul de după vânzare: scoaterea din evidența primăriei) diferă localFormularul și lista de anexe se stabilesc de fiecare primărie. Verifică pe pagina de taxe și impozite locale a primăriei tale sau la ghișeul direcției de impozite și taxe locale.
Actul de înstrăinare — Contractul de vânzare-cumpărare. Primăria Cluj-Napoca acceptă la aceeași rubrică și alte acte de transfer. Le enumeră: contract de schimb, certificat de moștenitor, act de donație, act de partaj, contract de fiducie. Tot acolo: contract de dare în plată, dispoziție de retrocedare, act de adjudecare, hotărâre judecătorească. (Pentru pasul de după vânzare: scoaterea din evidența primăriei)
Actul de identitate — Pentru coproprietari sau pentru împuternicit, în formularea primăriei. (Pentru pasul de după vânzare: scoaterea din evidența primăriei)
Împuternicirea — Dacă depune altcineva în locul tău. (Pentru pasul de după vânzare: scoaterea din evidența primăriei, și doar dacă nu mergi personal)
Copiile anexelor, cu mențiunea de conformitate — Primăria Cluj-Napoca cere ca toate actele anexă la declarație să se depună în copie. Copiile poartă mențiunea „Conform cu originalul”, cu semnătura olografă a contribuabilului. (Pentru pasul de după vânzare: scoaterea din evidența primăriei) diferă localCerința de conformare a copiilor e formulată de fiecare primărie. Întreabă la direcția de impozite și taxe locale a primăriei tale cum vrea copiile.

Unde depui

La biroul notarial ales de părți. Convențiile care strămută drepturi reale ce urmează a fi înscrise în cartea funciară trebuie încheiate prin înscris autentic, sub sancțiunea nulității absolute — art. 1.244 din Codul civil. Certificatul de atestare fiscală se cere la direcția de impozite și taxe locale a primăriei unde e înregistrat fiscal bunul. Îl poate cere și notarul public, conform delegării date de tine, potrivit art. 159 alin. (1) din Codul de procedură fiscală. Din 25 februarie 2026, prezentarea certificatelor poate fi înlocuită de verificarea, pe cale electronică, a situației obligațiilor fiscale. Regula e scrisă la fel și pentru vânzător, și pentru cumpărător. Nu presupune că biroul tău face verificarea electronică: întreabă-l înainte, iar dacă nu o face, ia certificatele. Intabularea nu o depui tu. Notarul care a întocmit actul e obligat să ceară înscrierea din oficiu. Trimite cererea la biroul teritorial în ziua întocmirii actului sau cel târziu în următoarea zi lucrătoare. Înainte de notar mai ai un pas: înștiințarea de intenție de vânzare, la serviciul public deconcentrat al Ministerului Culturii din județul tău.

Taxe și termen

Impozitul pe transferul dreptului de proprietate: 3% din valoarea tranzacției dacă ai deținut proprietatea până la 3 ani inclusiv. 1% dacă ai deținut-o mai mult de 3 ani. Îl calculează și îl încasează notarul public înainte de autentificarea actului. Îl virează apoi până la data de 25 inclusiv a lunii următoare celei în care l-a încasat. Art. 111 alin. (1) și (6) din Codul fiscal sursă →
Valoarea minimă din studiul de piață al camerei notarilor publici: nu e o taxă, e baza pe care se calculează impozitul. Nu există o cifră națională. Camerele notarilor publici actualizează studiile cel puțin o dată pe an. Ele conțin valorile minime de pe piața imobiliară specifică din anul precedent. Dacă valoarea declarată de voi în act e mai mică, impozitul se calculează la valoarea din studiu sursă → diferă localValorile diferă de la o cameră notarială la alta și de la un an la altul. Camerele le comunică direcțiilor generale regionale ale finanțelor publice. Nicio sursă oficială colectată nu publică cifrele. Cere-i notarului valoarea minimă pentru zona ta înainte de a fixa prețul din act.
Onorariul notarial pentru autentificarea actului: onorariul minimal din anexa nr. 2 pct. I la normele de onorarii: notarul nu poate coborî sub el (art. 8 sancționează disciplinar), dar poate cere mai mult. Se adaugă suplimentul de arhivare din nota la anexa nr. 2, cea cu actele translative (25 lei/act/dosar la păstrare 10 ani, 45 lei la păstrare permanentă). Normele nu spun dacă grila e cu sau fără TVA: art. 13 alin. (8) spune doar că valoarea la care se calculează onorariul nu include TVA. Cere devizul. Până la 20.000 lei: 2,2%, dar nu mai puțin de 230 lei. De la 20.001 la 35.000 lei: 440 lei plus 1,9% pentru suma care depășește 20.001 lei. De la 35.001 la 65.000 lei: 725 lei plus 1,6%. De la 65.001 la 100.000 lei: 1.205 lei plus 1,5%. De la 100.001 la 200.000 lei: 1.705 lei plus 1,1%. De la 200.001 la 600.000 lei: 2.805 lei plus 0,9%. Peste 600.001 lei: 6.405 lei plus 0,6%. În lipsă de stipulație contrară, cheltuielile pentru încheierea contractului sunt în sarcina cumpărătorului, potrivit art. 1.666 din Codul civil sursă →
Extrasul de carte funciară pentru autentificare: 40 lei pentru fiecare imobil, tariful ANCPI. Îl cere notarul: obținerea lui e o operațiune inclusă în onorariu (art. 7 alin. (1) lit. m) din normele de onorarii), dar tariful de publicitate imobiliară e calculat, încasat și virat separat la bugetul de stat (lit. q)), deci apare în deviz pe lângă onorariu sursă →
Tariful de intabulare a dreptului cumpărătorului: 0,15% din valoarea din act, pentru intabularea în favoarea persoanelor fizice (anexa la Ordinul ANCPI 16/2019, poz. 2.3.2), dar nu mai puțin de 60 lei pentru fiecare imobil (nota 8). Regula are o excepție. Dacă valoarea din act nu e disponibilă, tariful se raportează la altă valoare. La fel, dacă valoarea din act e mai mică decât valoarea de circulație. Aceasta e stabilită prin studiul de piață al camerelor notarilor publici. Sau printr-un raport de evaluare întocmit de un expert ANEVAR. De regulă tariful îl suportă cumpărătorul sursă →
Certificatul de atestare fiscală de la primărie: cuantumul se stabilește local. Codul fiscal nu îl trece printre taxele locale enumerate la art. 486, iar pagina de taxe și impozite a Primăriei Cluj-Napoca listează procedura fără sumă. Nu îl trata ca fiind gratuit sursă → diferă localSe stabilește prin hotărâre de consiliu local, deci diferă de la o primărie la alta. Întreabă la direcția de impozite și taxe locale a primăriei unde e înregistrat fiscal bunul.
Certificatul de performanță energetică: prețul nu e reglementat nici de Legea 372/2005, nici de vreo altă sursă oficială colectată pentru acest ghid. Se negociază cu auditorul energetic pentru clădiri, cel care îl elaborează și îl eliberează sursă → diferă localDiferă de la un auditor energetic la altul, fiindcă nu există un tarif reglementat. Cere mai multe oferte înainte de a comanda certificatul.
Impozitul special pe bunuri imobile de valoare mare: 0,9% din diferența dintre două valori. Prima e valoarea impozabilă a clădirii, calculată de organul fiscal local potrivit art. 457, nu prețul de piață și nu prețul din act. A doua e plafonul de 2.500.000 lei. Cota e în vigoare de la 1 ianuarie 2026. Îl datorezi pentru întregul an fiscal dacă aveai clădirea la 31 decembrie anul anterior. Rămâne al tău chiar dacă vinzi în cursul anului. Se declară și se plătește la organul fiscal central de la domiciliul tău, până pe 30 septembrie inclusiv. Art. 500^1-500^3 din Codul fiscal sursă →

Termen: Certificatul de atestare fiscală se emite în cel mult două zile lucrătoare de la solicitare și e valabil 30 de zile de la emitere. Extrasul de carte funciară pentru autentificare, cerut de notar, e valabil 10 zile lucrătoare de la data înregistrării cererii. Notarul trimite cererea de intabulare în ziua întocmirii actului sau cel mai târziu în următoarea zi lucrătoare. Cât durează efectiv intabularea nu se poate spune din sursele colectate: ANCPI publică volume de cereri, nu un termen mediu. În august 2026 ANCPI raporta pe pagina publică un volum mare de cereri în lucru și repunerea în funcțiune a plății din e-Terra: contează pe timpi de intabulare mai mari decât de obicei. Peste toate se adaugă cele maximum 25 de zile pentru răspunsul ministerului sau al serviciului deconcentrat și, dacă statul nu exercită dreptul, încă cel mult 30 de zile lucrătoare pentru răspunsul autorității locale (art. 4 alin. (7) și (8^1) din Legea 422/2001). · ⚡ există regim de urgență: Vânzarea în sine nu are regim de urgență. Serviciile de cadastru și publicitate imobiliară (extrasul, intabularea) se pot cere în regim de urgență: se prestează în cel mult 1/3 din termenul normal, cu un tarif suplimentar de 4 ori tariful normal, dar nu mai mult de 5.000 lei pe serviciu (art. 4 din Ordinul ANCPI 16/2019).

Pașii

Verifică dacă și în ce grupă e clasată clădirea, înainte de orice altceva.
Transmite înștiințarea privind intenția de vânzare la serviciul public deconcentrat al Ministerului Culturii, cu documentația cerută.
Așteaptă răspunsul: maximum 25 de zile pentru minister sau serviciul deconcentrat, apoi, dacă statul nu exercită, cel mult 30 de zile lucrătoare pentru autoritățile publice locale, de la comunicarea neexercitării. Semnezi abia cu comunicarea scrisă de neexercitare.
Comandă certificatul de performanță energetică din timp. Îți trebuie și pentru anunț, și pentru semnare.
Cere certificatul de atestare fiscală la primăria unde e înregistrat fiscal bunul, sau dă-i notarului delegare să îl ceară el.
Achită impozitul pe clădire și pe teren datorat pentru anul în care vinzi. Fără asta, certificatul nu atestă ce trebuie.
Întreabă notarul ce valoare minimă dă studiul de piață pentru zona ta, înainte să stabiliți prețul din act.
Scrie-i cumpărătorului, negreșit, că vine cu propriul certificat de atestare fiscală. Fără el, actul e nul de drept.
La semnare, notarul calculează și încasează impozitul pe transfer și cere intabularea din oficiu.
Predă cumpărătorului certificatul energetic și celelalte documente despre bun, apoi cere-i notarului un exemplar al actului.
Depune la primărie declarația fiscală de scoatere din evidență, cu actul de vânzare, ca să nu îți mai curgă impozitul pe nume.

⚠️ De reținut · Vinzi o clădire clasată monument istoric: preempțiunea statului, sub sancțiunea nulității absolute

Pragul neimpozabil de 450.000 lei nu mai există. Textul de azi al art. 111 alin. (1) din Codul fiscal nu mai conține niciun plafon. Alineatul a fost modificat de OG 16/2022, punctul 46, cu efect de la 1 ianuarie 2023. Se plătește 3% sau 1% de la primul leu.
Citește pragul de vechime exact cum e scris. Cota de 3% se aplică la o deținere de până la 3 ani inclusiv. Cea de 1%, la una mai mare de 3 ani. Ziua care încheie al treilea an e încă în zona de 3%.
Prețul mic din act nu îți scade impozitul. Dacă valoarea declarată e sub valoarea minimă din studiul de piață, baza de calcul devine valoarea din studiu. Aceeași valoare minimă urcă și onorariul notarial, și tariful de intabulare. Iar notarul poate refuza întocmirea actului printr-o încheiere motivată, dacă are îndoieli asupra sincerității valorii declarate.
Nulitatea de drept nu te ocolește pentru că tu ești în regulă. Art. 159 alin. (6) din Codul de procedură fiscală trimite acum la alin. (5) și la alin. (5^2), adică și la certificatul cumpărătorului. Poți avea toate hârtiile tale și tot să rămâi cu un act nul.
Data de la care se cere și certificatul cumpărătorului diferă între surse, iar diferența e de o săptămână. Legea o dă la 25 februarie 2026: OUG 7/2026 a intrat în vigoare la publicare, iar art. LX nu trece art. VI printre excepții. Pagina de taxe locale a Primăriei Cluj-Napoca scrie în schimb: „Începând cu data de 02.03.2026”. Varianta sigură e data din lege, fiindcă e mai devreme.
Excepțiile sunt trei: executarea silită, procedura insolvenței și procedurile de lichidare. Acolo nu se aplică prevederile alin. (5) și (6) din art. 159. Textul excepției nu pomenește însă alin. (5^2), obligația nouă a cumpărătorului. Nulitatea vine din alin. (6), care e înlăturat — dar diferența de redactare merită întrebată la notar.
Amenda din legea certificatului energetic nu e pentru ce crede lumea. Cea de la 5.000 lei la 7.500 lei sancționează anunțul de vânzare fără informațiile despre indicatorii de performanță, potrivit art. 24 și art. 36. Lipsa certificatului la semnare atrage altceva: contractul încheiat fără respectarea obligației de informare e supus nulității relative, potrivit art. 22 alin. (4).
Scutirile de la art. 111 alin. (2) lit. a) și b) sunt la dobândire, nu la vânzare. Textul spune „la dobândirea dreptului de proprietate”. Cine a primit casa prin donație de la un părinte nu a plătit nimic atunci, dar plătește 3% sau 1% când o vinde.
Nu depui Declarația unică pentru banii din vânzare. Art. 122 alin. (6) lit. d) din Codul fiscal exceptează expres veniturile din transferul proprietăților imobiliare din patrimoniul personal. Nu e o tăcere a legii, e o exceptare scrisă.
Nu datorezi contribuție de asigurări sociale de sănătate pe acest venit. Art. 155 din Codul fiscal enumeră categoriile de venituri supuse contribuției, iar transferul proprietăților imobiliare nu e printre ele. Afirmația se sprijină pe absența categoriei din listă, nu pe un text care să o scutească.
Impozitul pe clădire pe anul în care vinzi rămâne al tău, integral. Îl datorează persoana care avea proprietatea la 31 decembrie anul fiscal anterior, potrivit art. 461 alin. (1) și (5). Aceeași regulă e la teren, la art. 466 alin. (3). Cumpărătorul îl datorează abia de la 1 ianuarie anul următor și are 30 de zile de la dobândire ca să depună declarația lui.
Nu există un termen legal sancționat pentru scoaterea din evidență la primărie. Art. 493 alin. (2) din Codul fiscal enumeră declarațiile a căror nedepunere sau depunere peste termen e contravenție: toate sunt declarații de dobândire ori de modificare (art. 461 alin. (2), (6), (7) și celelalte), iar art. 461 nu pune nicio obligație declarativă în sarcina celui care înstrăinează. Obligația practică rămâne: primăriile cer declarația tipizată, iar dacă nu o depui impozitul continuă să apară pe numele tău.
Impozitul special pe bunuri imobile de valoare mare te poate ajunge după ce ai vândut. E datorat pentru întregul an de cine avea clădirea la 31 decembrie anul anterior. Organul fiscal local te înștiințează până la data de 30 mai. Declarația și plata merg la ANAF, nu la primărie, până pe 30 septembrie.
La antecontract, arvuna joacă simetric. Arvuna confirmatorie (art. 1.544): cumpărătorul care nu execută fără justificare pierde arvuna, iar dacă tu nu execuți, cumpărătorul poate cere dublul ei, adică arvuna înapoi plus o sumă egală, deci fiecare parte riscă aceeași sumă. Dreptul de a se dezice trebuie stipulat expres (arvuna penalizatoare, art. 1.545): cine denunță contractul pierde arvuna dată sau restituie dublul celei primite. Iar în lipsă de stipulație contrară, sumele plătite în temeiul unei promisiuni de vânzare sunt avans din preț, nu arvună (art. 1.670).
Dacă ai semnat antecontract și refuzi nejustificat să închei vânzarea, cumpărătorul poate cere instanței o hotărâre care să țină loc de contract, dacă toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite. Dreptul lui la acțiune se prescrie în 6 luni de la data la care contractul trebuia încheiat (art. 1.669 alin. (1) și (2) din Codul civil).
Semnătura nu îți încheie răspunderea. Garantezi cumpărătorul contra evicțiunii, pentru pretenții ale terților întemeiate pe un drept născut înainte de vânzare și neadus la cunoștința lui. Garantezi și contra viciilor ascunse care fac bunul impropriu întrebuințării. Art. 1.695 și art. 1.707 din Codul civil.
Suprafața scrisă în act te poate costa un an mai târziu. Dacă ați indicat suprafața și prețul pe unitatea de măsură, iar suprafața reală e mai mică, cumpărătorul poate cere reducerea prețului sau rezoluțiunea. Acțiunile pe suprafață trebuie intentate într-un an de la încheierea contractului, sub sancțiunea decăderii. Art. 1.743 și art. 1.744 din Codul civil.
A doua vânzare din același an calendaristic te poate scoate din zona locuinței personale. Normele Codului fiscal spun că vânzarea locuinței proprietate personală nu e activitate economică. Dar cumpărarea de terenuri sau construcții în scopul vânzării devine activitate cu caracter de continuitate, dacă faci mai mult de o tranzacție într-un an. Plafonul de scutire de TVA e 395.000 lei, din 1 septembrie 2025.
Notarul răspunde pentru impozitul greșit calculat numai dacă a făcut-o cu intenție. Asta e regula de la art. 112 din Codul fiscal. Diferențele de impozit stabilite în plus le plătești tu, în cel mult 60 de zile de la comunicarea deciziei de impunere de rectificare.
Dacă transferul nu trece prin notar, termenele sunt ale tale. La hotărâre judecătorească sau la executare silită, organul fiscal calculează impozitul prin decizie de impunere. Îl încasează în 60 de zile de la comunicarea deciziei. La alte proceduri decât cea notarială sau judecătorească, ai obligația să declari venitul în maximum 10 zile de la data transferului.
Sursele oficiale colectate nu publică o listă completă a actelor pe care le cere biroul notarial. Ghidul acoperă obligațiile scrise în lege, nu practica fiecărui birou. Cere-i notarului lista lui, în scris, la programare.
Aici sancțiunea e cea mai grea din tot ghidul. Monumentele istorice din proprietate privată pot fi vândute numai în condițiile exercitării dreptului de preempțiune, sub sancțiunea nulității absolute a vânzării. Art. 4 alin. (4) din Legea 422/2001.
Cine exercită preempțiunea depinde de grupă. Statul român, prin Ministerul Culturii și Patrimoniului Național, pentru monumentele clasate în grupa A. Serviciile publice deconcentrate ale aceluiași minister, pentru grupa B. Ori unitățile administrativ-teritoriale, după caz.
Preempțiunea are două etaje și două termene. Primul: ministerul (grupa A) sau serviciul deconcentrat (grupa B), maximum 25 de zile. Al doilea: dacă statul nu exercită, dreptul trece la autoritățile publice locale, care au cel mult 30 de zile lucrătoare de la comunicarea neexercitării. Vânzarea fără parcurgerea preempțiunii e lovită de nulitate absolută (art. 4 alin. (4)). Sursele nu spun că tăcerea după expirarea termenelor echivalează cu neexercitarea: cere comunicarea scrisă de neexercitare înainte de a semna.
Situația specială din acest rezultat nu te scutește de regula condominiului. Fără adeverința asociației — ori, când nu există asociație funcțională, fără declarația pe propria răspundere și ultima factură, ori, cu datorii, fără preluarea lor expresă de către cumpărător (art. 33 alin. (2)) — notarul nu autentifică. Iar dacă o face totuși, actul de înstrăinare e anulabil, potrivit art. 33 alin. (4) din Legea 196/2018.
Notarul încheie actul numai dacă imobilul e înscris în cartea funciară, cu excepțiile de la art. 36 alin. (1) din Legea 7/1996: cazurile de la art. 887 din Codul civil, partajul succesoral sau voluntar fără dezlipiri ori alipiri și alte cazuri prevăzute expres de lege. O casă, un teren sau o cotă neintabulată se intabulează înainte de vânzare.
Scutirea de TVA de la art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal nu acoperă construcțiile noi (livrate cel târziu până la 31 decembrie a anului următor primei ocupări ori utilizări) și terenurile construibile. Ca persoană fizică intri în sfera TVA doar dacă vânzarea e activitate economică potrivit normelor Codului fiscal, nu la vânzarea locuinței personale.

Elementele marcate cu ⚠️ pot diferi în localitatea ta. Înainte de drum, confirmă-le la instituția indicată — regulile locale se schimbă des.

Întrebări frecvente

Cât e impozitul când vinzi casa sau apartamentul?

3% din valoarea tranzacției dacă ai deținut proprietatea până la 3 ani inclusiv, 1% dacă ai deținut-o mai mult de 3 ani. Se aplică de la primul leu: pragul neimpozabil nu mai există. Notarul calculează și încasează impozitul înainte de a autentifica actul, apoi îl virează până pe 25 a lunii următoare. Atenție la bază. Dacă valoarea declarată în act e sub valoarea minimă din studiul de piață, impozitul se calculează la valoarea din studiu.

Mai există pragul neimpozabil de 450.000 lei?

Nu. Forma de azi a art. 111 alin. (1) din Codul fiscal nu mai conține niciun plafon neimpozabil. Alineatul a fost modificat de OG 16/2022, punctul 46, cu efect de la 1 ianuarie 2023. Cifra circulă încă, dar nu mai are temei în text.

Pot vinde dacă mai am credit ipotecar la bancă?

Da. Actele de dispoziție asupra imobilului ipotecat sunt valabile chiar dacă dobânditorul cunoaște clauza din contractul de ipotecă ce le interzice — art. 2.384 alin. (1) din Codul civil. Clauzele care îți impun plata anticipată a creditului doar pentru că ai constituit altă garanție asupra aceluiași bun se consideră nescrise. Ipoteca rămâne totuși înscrisă în cartea funciară până la radiere. Programul „Noua casă” e altceva: acolo interdicția de înstrăinare e notată în cartea funciară pe 5 ani.

Ce se întâmplă dacă cumpărătorul nu aduce certificat de atestare fiscală?

Actul e nul de drept, chiar dacă hârtiile tale sunt în regulă. Din 25 februarie 2026, cumpărătorul prezintă certificat de atestare fiscală. Îl ia de la bugetul local unde își are domiciliul, sediul sau punctul de lucru. Art. 159 alin. (6) din Codul de procedură fiscală trimite acum la alin. (5) și la alin. (5^2). Excepțiile sunt trei: executarea silită, insolvența și lichidarea. Prezentarea poate fi înlocuită de verificarea electronică a obligațiilor fiscale — întreabă notarul dacă o face.

Trebuie să depun Declarația unică pentru banii din vânzare?

Nu. Art. 122 alin. (6) lit. d) din Codul fiscal exceptează expres veniturile din transferul proprietăților imobiliare din patrimoniul personal de la obligația de a depune Declarația unică. Nici contribuția de asigurări sociale de sănătate nu se datorează: art. 155 enumeră categoriile supuse contribuției, iar aceasta nu e printre ele. Excepția care rămâne: la alte proceduri decât cea notarială sau judecătorească, declari venitul în maximum 10 zile de la transfer.

Cine plătește impozitul pe clădire pe anul în care am vândut?

Tu, pentru tot anul. Impozitul e datorat de persoana care avea proprietatea la 31 decembrie anul fiscal anterior — art. 461 alin. (1) și (5) din Codul fiscal. Aceeași regulă e la teren, la art. 466 alin. (3). Cumpărătorul îl datorează abia de la 1 ianuarie anul următor, dar are 30 de zile de la dobândire ca să depună declarația lui. Impozitul se plătește în două rate egale, până la 31 martie și 30 septembrie.

Cât costă certificatul de performanță energetică și e obligatoriu?

Obligatoriu, da. Trebuie să pui o copie la dispoziția cumpărătorului înainte de perfectarea contractului, iar la încheiere să transmiți certificatul în original. Contractul încheiat fără copia pusă la dispoziție înainte de semnare e supus nulității relative (art. 22 din Legea 372/2005). Pentru clădirile de la art. 8 — între ele monumentele — certificatul se face doar la cerere scrisă și justificată. Certificatul e valabil 10 ani de la data eliberării. Prețul însă nu e reglementat de nicio sursă oficială colectată pentru acest ghid: se negociază cu auditorul energetic. Amenda de la 5.000 la 7.500 lei privește anunțul de vânzare fără indicatorii de performanță, nu semnarea fără certificat.

Ce fac după semnare, ca să nu îmi mai curgă impozitul pe nume?

Depui la primărie declarația fiscală de scoatere din evidență, cu actul de vânzare, actul de identitate și copiile cerute. Nu există însă un termen legal sancționat pentru asta: art. 493 alin. (2) din Codul fiscal sancționează doar nedepunerea declarațiilor de dobândire ori de modificare, iar art. 461 nu pune nicio obligație declarativă în sarcina celui care înstrăinează. Obligația practică rămâne, fiindcă altfel bunul continuă să apară pe numele tău. Verifică și impozitul special pe bunuri imobile de valoare mare: dacă îl datorezi, declarația merge la ANAF până pe 30 septembrie.

Cadrul legal și sursele

Instituția competentă

Uniunea Națională a Notarilor Publici din România (UNNPR) — uniuneanotarilor.ro

Camera Notarilor Publici — Întocmește și actualizează cel puțin anual studiul de piață cu valorile minime la care se calculează impozitul, onorariul și tariful de intabulare
Agenția Națională de Administrare Fiscală — Primește impozitul pe transfer virat de notar și, separat, declarația și plata impozitului special pe bunuri imobile de valoare mare
Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară — Prin oficiile teritoriale, înregistrează actul, intabulează dreptul cumpărătorului și radiază ipotecile și interdicțiile
Direcția de impozite și taxe locale a primăriei — Eliberează certificatul de atestare fiscală și scoate clădirea sau terenul din evidența ta, după vânzare
Ministerul Finanțelor — Titularul ipotecii legale de rang I și al interdicțiilor notate în cartea funciară la locuințele cumpărate prin programul „Noua casă”
Ministerul Culturii, prin serviciile publice deconcentrate — Exercită dreptul de preempțiune al statului la vânzarea clădirilor clasate monument istoric

Actele normative

COD nr. 227/2015 — Codul fiscal — impozitul pe transferul proprietăților imobiliare, exceptarea de la Declarația unică, impozitele locale și impozitul special de valoare mare (art. 111, art. 112, art. 122 alin. (6) lit. d), art. 155, art. 292 alin. (2) lit. f), art. 310 alin. (1), art. 461, art. 462, art. 466 alin. (3), art. 486, art. 493 alin. (2), art. 500^1-500^3) text integral →
COD nr. 207/2015 — Codul de procedură fiscală — certificatele de atestare fiscală ale vânzătorului și ale cumpărătorului și nulitatea de drept a actului (art. 159 alin. (1), (3), (5), (5^2), (6) și (7)) text integral →
COD nr. 287/2009 — Codul civil — forma autentică, locuința familiei, arvuna, garanțiile vânzătorului, suprafața și ipoteca (art. 321, art. 322, art. 343, art. 346, art. 347, art. 1.244, art. 1.544-1.546, art. 1.666, art. 1.669, art. 1.670, art. 1.695, art. 1.707, art. 1.741, art. 1.743, art. 1.744, art. 1.746, art. 1.849, art. 2.376, art. 2.377, art. 2.384) text integral →
OUG nr. 7/2026 — Ordonanța de urgență care introduce obligația cumpărătorului de a prezenta certificat de atestare fiscală și extinde nulitatea de drept — art. LX o pune în vigoare la publicare, iar art. VI nu e printre excepții (art. VI pct. 3-5, art. LX) text integral →
OUG nr. 138/2024 — Ordonanța de urgență care rescrie baza de calcul a impozitului pe transfer și introduce regula valorii minime din studiul de piață — art. VII o pune în vigoare de la publicare, 5 decembrie 2024 (art. VI pct. 7 și 8, art. VII) text integral →
OG nr. 16/2022 — Ordonanța care a rescris art. 111 alin. (1) din Codul fiscal de la 1 ianuarie 2023 — forma de azi a alineatului nu mai conține niciun prag neimpozabil (art. I pct. 46)
LEGE nr. 170/2026 — Legea care derogă de la art. 111 alin. (3) din Codul fiscal pentru succesiunile dezbătute și finalizate până la 30 septembrie 2026 inclusiv (art. III) text integral →
LEGE nr. 239/2025 — Legea care a modificat cota impozitului special pe bunuri imobile și mobile de valoare mare, de la 1 ianuarie 2026 (art. XII pct. 51)
OG nr. 22/2025 — Ordonanța care a modificat plafonul de scutire de TVA din art. 310 alin. (1) din Codul fiscal, de la 1 septembrie 2025 (art. I pct. 11)
LEGE nr. 372/2005 — Legea privind performanța energetică a clădirilor, republicată — obligațiile de la vânzare, valabilitatea certificatului, anunțul și contravențiile (art. 8, art. 21 alin. (2), (4) și (8), art. 22, art. 24, art. 36 alin. (1) lit. m) și alin. (3) lit. a)) text integral →
LEGE nr. 196/2018 — Legea privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari — adeverința cerută la înstrăinare și predarea documentelor către dobânditor (art. 33 alin. (1), (2), (4), (5), (8) și (9)) text integral →
LEGE nr. 7/1996 — Legea cadastrului și a publicității imobiliare — extrasul de carte funciară pentru autentificare și înscrierea din oficiu cerută de notar (art. 35 alin. (1), art. 36 alin. (1)) text integral →
NORMA nr. 177/C/2024 — Normele privind onorariile notariale — baza de calcul a onorariului, cheltuielile incluse, reducerea pentru actele din program și grila minimală (art. 4 alin. (1) și (3), art. 7 alin. (1) lit. m), art. 30, anexa nr. 2 pct. I) text integral →
ORDIN nr. 16/2019 — Ordinul ANCPI privind tarifele pentru serviciile de cadastru și publicitate imobiliară (art. 4, anexa poz. 2.3.2, 2.4.2 și 2.7.3, nota 8 și nota 10) text integral →
ORDIN nr. 1022/2562/2016 — Ordinul comun privind procedura de calcul, încasare și rectificare a impozitului pe venitul din transferul proprietăților imobiliare din patrimoniul personal (pct. 5.8.6, anexa nr. 9 pct. 2 și 5) text integral →
NORMA nr. 717/2009 — Normele de implementare a programului „Noua casă” — ipoteca legală de rang I, interdicția de înstrăinare de 5 ani, acordul de înstrăinare și radierea (art. 10 alin. (1), art. 10^7, art. 10^10, art. 18^2) text integral →
LEGE nr. 422/2001 — Legea privind protejarea monumentelor istorice, republicată — dreptul de preempțiune al statului la vânzare, sub sancțiunea nulității absolute (art. 4 alin. (4)-(8^1)) text integral →
LEGE nr. 17/2014 — Legea privind vânzarea-cumpărarea terenurilor agricole situate în extravilan — se aplică doar dacă odată cu casa vinzi și teren agricol extravilan (art. 1, art. 4^2 alin. (1), art. 16 alin. (1) și (2)) text integral →
NORMA nr. 1/2016 — Normele metodologice de aplicare a Codului fiscal — când persoana fizică realizează sau nu o activitate economică prin vânzarea de construcții și terenuri (pct. 4 alin. (2), (4) și (5) din Titlul VII; pct. 33 alin. (1) lit. h) pct. (x) din Titlul IV) text integral →
NORMA nr. 3143/2019 — Normele metodologice pentru aplicarea art. 4 din Legea 422/2001 (Ordinul ministrului culturii 3.143/2019) — modelul înștiințării, documentele care pot fi cerute, circuitul și termenele (art. 2, art. 3 alin. (3), art. 6 alin. (2) și (3)) text integral →

Surse oficiale consultate

Codul fiscal (Legea 227/2015), forma consolidată pe legislatie.just.ro — accesat 27 august 2026
Codul de procedură fiscală (Legea 207/2015), forma consolidată — accesat 27 august 2026
Codul civil (Legea 287/2009), forma consolidată — accesat 27 august 2026
OUG 7/2026 — actul modificator, pentru art. LX privind intrarea în vigoare — accesat 27 august 2026
OUG 138/2024 — actul modificator, pentru art. VII privind intrarea în vigoare — accesat 27 august 2026
Legea 170/2026 — art. III, derogarea pentru succesiuni până la 30 septembrie 2026 — accesat 27 august 2026
Legea 372/2005 privind performanța energetică a clădirilor, republicată — accesat 27 august 2026
Legea 196/2018 privind asociațiile de proprietari, forma consolidată — accesat 27 august 2026
Legea 7/1996 a cadastrului și a publicității imobiliare, forma consolidată — accesat 27 august 2026
Normele privind onorariile notariale, anexă la Ordinul 177/C/2024 — accesat 27 august 2026
Ordinul ANCPI 16/2019 privind tarifele de cadastru și publicitate imobiliară — accesat 27 august 2026
Ordinul 1022/2562/2016 — procedura impozitului pe transferul proprietăților imobiliare — accesat 27 august 2026
Normele de implementare a programului „Noua casă”, anexă la HG 717/2009 — accesat 27 august 2026
Legea 422/2001 privind protejarea monumentelor istorice, republicată — accesat 27 august 2026
Legea 17/2014 privind terenurile agricole din extravilan — accesat 27 august 2026
Normele metodologice de aplicare a Codului fiscal (HG 1/2016), Titlul VII — accesat 27 august 2026
Primăria Cluj-Napoca — taxe și impozite locale, persoane fizice: actele pentru scoaterea din evidență — accesat 27 august 2026
ANCPI — comunicat pe pagina publică din 20 august 2026 despre volumul de cereri și plata din e-Terra (poate dispărea din prima pagină) — accesat 27 august 2026
Uniunea Națională a Notarilor Publici din România — pagina publică — accesat 27 august 2026
Normele pentru aplicarea art. 4 din Legea 422/2001, aprobate prin Ordinul ministrului culturii 3.143/2019 — accesat 2 septembrie 2026

Ai găsit o neconcordanță? Spune-ne — verificăm pe sursa oficială și corectăm.

Vinzi casa sau apartamentul — impozit pe transfer, acte la notar și radiere DITL

În ce situație e proprietatea pe care o vinzi?

Toate variantele, pe scurt

Vinzi un apartament în bloc: adeverința asociației, certificatele și impozitul pe transfer

Acte necesare

Unde depui

Taxe și termen

Pașii

⚠️ De reținut · Vinzi un apartament în bloc: adeverința asociației, certificatele și impozitul pe transfer

Vinzi o casă cu teren, fără asociație de proprietari

Acte necesare

Unde depui

Taxe și termen

Pașii

⚠️ De reținut · Vinzi o casă cu teren, fără asociație de proprietari

Vinzi cu un credit ipotecar în derulare: banca nu îți poate interzice actul

Acte necesare

Unde depui

Taxe și termen

Pașii

⚠️ De reținut · Vinzi cu un credit ipotecar în derulare: banca nu îți poate interzice actul

Vinzi o casă luată prin programul „Noua casă”: interdicția de 5 ani și acordul Ministerului Finanțelor

Acte necesare

Unde depui

Taxe și termen

Pașii

⚠️ De reținut · Vinzi o casă luată prin programul „Noua casă”: interdicția de 5 ani și acordul Ministerului Finanțelor

Ai moștenit și vrei să vinzi: fereastra de scutire se închide pe 30 septembrie 2026

Acte necesare

Unde depui

Taxe și termen

Pașii

⚠️ De reținut · Ai moștenit și vrei să vinzi: fereastra de scutire se închide pe 30 septembrie 2026

Vinzi o clădire clasată monument istoric: preempțiunea statului, sub sancțiunea nulității absolute

Acte necesare

Unde depui

Taxe și termen

Pașii

⚠️ De reținut · Vinzi o clădire clasată monument istoric: preempțiunea statului, sub sancțiunea nulității absolute

Întrebări frecvente

Cât e impozitul când vinzi casa sau apartamentul?

Mai există pragul neimpozabil de 450.000 lei?

Pot vinde dacă mai am credit ipotecar la bancă?

Ce se întâmplă dacă cumpărătorul nu aduce certificat de atestare fiscală?

Trebuie să depun Declarația unică pentru banii din vânzare?

Cine plătește impozitul pe clădire pe anul în care am vândut?

Cât costă certificatul de performanță energetică și e obligatoriu?

Ce fac după semnare, ca să nu îmi mai curgă impozitul pe nume?

Cadrul legal și sursele

Instituția competentă

Actele normative

Surse oficiale consultate

Ți-ar mai putea trebui