Evacuarea din locuință a unui chiriaș sau ocupant fără drept
Legislația se poate schimba — versiunea oficială e întotdeauna cea a instituției.
Vrei să evacuezi un fost chiriaș al cărui contract s-a terminat sau un ocupant care stă în locuința ta fără niciun contract? Codul de procedură civilă are o procedură specială, rapidă: notificarea de evacuare (30 de zile pentru chiriaș, 5 zile pentru ocupant), apoi cererea la judecătorie — cu hotărâre executorie chiar din prima instanță.
Care este situația ta?
Legea tratează diferit pe cineva care a avut un contract de închiriere sau de arendă cu tine, dar contractul s-a terminat, față de cineva care stă în locuință fără niciun contract și fără acordul tău — termenul de notificare e diferit: 30 de zile pentru fostul chiriaș, doar 5 zile pentru ocupantul fără titlu.
Toate variantele, pe scurt
Evacuarea fostului chiriaș sau arendaș — contractul de închiriere/arendă s-a terminat
Acte necesare
- Notificarea de evacuare — Scrisă, comunicată locatarului prin intermediul unui executor judecătoresc — pasul obligatoriu înainte de a merge la instanță. Trebuie să-i pună în vedere să elibereze și să-ți predea liber imobilul.
- Dovada calității de locator sau a dreptului de proprietate — Contractul de închiriere/arendă din care rezultă calitatea ta de locator, plus actul de proprietate al imobilului, dacă e cazul.
- Dovada încetării locațiunii — Ce anume a pus capăt contractului: expirarea termenului, rezilierea, denunțarea unilaterală sau neplata chiriei/arenzii — după caz, notificarea de reziliere sau evidența plăților restante.
- Dovada comunicării notificării de evacuare — Procesul-verbal al executorului judecătoresc prin care s-a comunicat notificarea — sau dovada afișării ei la ușa imobilului, dacă imobilul era închis.
- Cererea de evacuare — Se depune la judecătorie după ce termenul din notificare a trecut fără ca locatarul să elibereze imobilul.
Unde depui
Cererea de evacuare se depune la judecătoria în circumscripția căreia se află imobilul — chiar dacă locatarul a părăsit între timp imobilul sau contractul a încetat între timp.
Taxe și termen
- Taxa judiciară de timbru pentru cererea de evacuare (procedura specială din Codul de procedură civilă): 100 lei sursă →
- Onorariul executorului judecătoresc pentru comunicarea notificării și, ulterior, pentru executarea hotărârii: de verificat — nu am confirmat cu citat verbatim un tarif fix în această sesiune; onorariile executorilor judecătorești se stabilesc separat diferă localÎntreabă direct executorul judecătoresc la care apelezi
Termen: Notificarea de evacuare trebuie să-i dea locatarului cel puțin 30 de zile pentru a elibera imobilul, de la data comunicării notificării — dacă locațiunea era pe durată nedeterminată sau a încetat din alt motiv decât expirarea termenului. Dacă locațiunea era pe durată determinată, notificarea trebuie făcută cu cel puțin 30 de zile înainte de expirarea termenului contractului, dacă legea nu prevede altfel. După ce acest termen trece fără ca locatarul să elibereze imobilul, depui cererea de evacuare la judecătorie — legea nu prevede un termen fix de soluționare, dar cererea se judecă „de urgență”, în camera de consiliu, cu dezbateri sumare. Hotărârea de evacuare poate fi atacată numai cu apel, în termen de 5 zile de la pronunțare (dacă s-a judecat cu citarea părților) sau de la comunicare (dacă s-a judecat fără citarea lor).
Pașii
- Trimite-i fostului chiriaș notificarea de evacuare, în scris, prin intermediul unui executor judecătoresc, cerându-i să elibereze și să-ți predea liber imobilul.
- Dă-i cel puțin 30 de zile de la comunicarea notificării — sau, dacă închirierea era pe durată determinată, trimite notificarea cu cel puțin 30 de zile înainte de expirarea contractului.
- Așteaptă expirarea termenului din notificare. Dacă locatarul a părăsit între timp imobilul, intri în posesia lui direct, fără nicio procedură judiciară — asta e evacuarea voluntară.
- Dacă locatarul refuză să plece, depune la judecătoria unde se află imobilul cererea de evacuare, cu dovada notificării și a calității tale de locator.
- Instanța judecă cererea de urgență — poți cere odată cu evacuarea și obligarea locatarului la plata chiriei sau arenzii restante.
- Primești hotărârea de evacuare — e executorie chiar dacă locatarul face apel; el o poate ataca doar în 5 zile de la pronunțare sau comunicare.
- Dacă locatarul tot nu eliberează imobilul, execută hotărârea prin executorul judecătoresc.
⚠️ De reținut · Evacuarea fostului chiriaș sau arendaș — contractul de închiriere/arendă s-a terminat
- Nu poți evacua pe cont propriu — cu forța, schimbând încuietorile sau scoțând bunurile locatarului — doar pentru că nu a plecat la termen. Legea îți permite să intri singur în posesia imobilului DOAR dacă locatarul l-a părăsit efectiv; dacă refuză să plece, ai nevoie de hotărârea executorie a instanței, obținută prin cererea de evacuare.
- Dacă locatarul nu poate fi găsit sau imobilul e închis, notificarea, citațiile și celelalte acte de procedură se pot afișa la ușa imobilului — legea îi consideră domiciliul obligatoriu acolo, atât timp cât îl ocupă fără drept.
- Locatarul poate renunța în scris la termenul de notificare, recunoscând dreptul tău de a recurge direct la procedura de evacuare — dacă ai un asemenea act scris de la el, nu mai trebuie să aștepți cele 30 de zile.
- Hotărârea de evacuare pentru neplata chiriei sau a arenzii poate fi suspendată — în apel sau în contestația la executare — DOAR dacă locatarul consemnează în numerar, la dispoziția ta, toată chiria restantă și cea care devine scadentă în timpul procesului. În rest, executarea hotărârii de evacuare nu se suspendă.
- Procedura specială nu îți atinge dreptul la chiria restantă sau la despăgubiri — le poți cere separat, prin ordonanță de plată, cerere cu valoare redusă sau pe calea dreptului comun.
- Poți alege și procedura de drept comun (o acțiune civilă obișnuită) în loc de procedura specială de evacuare — legea îți lasă alegerea, dar procedura specială e gândită să fie mai rapidă.
Elementele marcate cu ⚠️ pot diferi în localitatea ta. Înainte de drum, confirmă-le la instituția indicată — regulile locale se schimbă des.
Evacuarea ocupantului fără niciun titlu — fără contract și fără acordul tău
Acte necesare
- Notificarea de evacuare — Scrisă, prin care îi pui în vedere ocupantului să elibereze imobilul pe care îl ocupă fără niciun drept — pasul obligatoriu înainte de a merge la instanță.
- Dovada dreptului de proprietate — Actul de proprietate al imobilului, din care rezultă calitatea ta de proprietar.
- Dovada comunicării notificării de evacuare — Dovada că notificarea a fost comunicată ocupantului — sau afișată la ușa imobilului, dacă era închis.
- Cererea de evacuare — Se depune la judecătorie după ce termenul de 5 zile din notificare a trecut fără ca ocupantul să elibereze imobilul.
Unde depui
Cererea de evacuare se depune la judecătoria în circumscripția căreia se află imobilul ocupat fără drept.
Taxe și termen
- Taxa judiciară de timbru pentru cererea de evacuare (procedura specială din Codul de procedură civilă): 100 lei sursă →
- Onorariul executorului judecătoresc (dacă hotărârea de evacuare trebuie pusă în executare silită): variabil — se stabilește conform legislației privind onorariile executorilor; de verificat la executor diferă localOnorariile executorilor judecătorești sunt reglementate prin ordin al ministrului justiției și diferă după valoarea/complexitatea executării; confirmă suma la biroul executorului.
Termen: Notificarea de evacuare trebuie să-i dea ocupantului 5 zile pentru a elibera imobilul, de la data comunicării notificării — mult mai scurt decât termenul de 30 de zile pentru fostul chiriaș. După ce trec cele 5 zile fără ca ocupantul să elibereze imobilul, depui cererea de evacuare la judecătorie; cererea se judecă „de urgență”, în camera de consiliu, cu dezbateri sumare, iar întâmpinarea nu e obligatorie. Hotărârea de evacuare poate fi atacată numai cu apel, în termen de 5 zile de la pronunțare sau de la comunicare.
Pașii
- Trimite-i ocupantului notificarea de evacuare, în scris, cerându-i să elibereze imobilul pe care îl ocupă fără niciun drept.
- Dă-i 5 zile de la comunicarea notificării — termenul e mult mai scurt decât la fostul chiriaș, tocmai pentru că n-a existat niciodată un contract între voi.
- Așteaptă expirarea celor 5 zile. Dacă ocupantul a părăsit imobilul, intri în posesia lui direct, fără nicio procedură judiciară — asta e evacuarea voluntară.
- Dacă ocupantul refuză să plece, depune la judecătoria unde se află imobilul cererea de evacuare, cu dovada notificării și a dreptului tău de proprietate.
- Instanța judecă cererea de urgență, în camera de consiliu, cu dezbateri sumare.
- Primești hotărârea de evacuare — e executorie; ocupantul o poate ataca doar cu apel, în 5 zile de la pronunțare sau comunicare.
- Dacă ocupantul tot nu eliberează imobilul, execută hotărârea prin executorul judecătoresc.
⚠️ De reținut · Evacuarea ocupantului fără niciun titlu — fără contract și fără acordul tău
- Nu poți evacua pe cont propriu — cu forța, schimbând încuietorile sau scoțându-i bunurile din casă — chiar dacă ocupantul n-a avut niciodată niciun drept asupra imobilului. Poți intra singur în posesie DOAR dacă imobilul a fost efectiv părăsit; altfel, ai nevoie de hotărârea executorie a instanței, obținută prin cererea de evacuare.
- Termenul de notificare pentru ocupantul fără niciun titlu e de doar 5 zile — mult mai scurt decât cele 30 de zile pentru fostul chiriaș, pentru că n-a existat niciodată un contract de închiriere sau arendă între voi.
- Dacă ocupantul nu poate fi găsit sau imobilul e închis, notificarea și celelalte acte de procedură se pot afișa la ușa imobilului — legea îi consideră domiciliul obligatoriu acolo, atât timp cât îl ocupă fără drept.
- Pârâtul (ocupantul) nu poate formula cerere reconvențională în acest proces — dacă are vreo pretenție, o valorifică separat, pe altă cale.
- „Ocupant”, în sensul acestei proceduri, e oricine, altul decât proprietarul sau locatarul, care ocupă în fapt imobilul, cu sau fără permisiunea ori îngăduința proprietarului — de exemplu un fost concubin sau o rudă care refuză să plece, nu doar un intrus complet străin.
Elementele marcate cu ⚠️ pot diferi în localitatea ta. Înainte de drum, confirmă-le la instituția indicată — regulile locale se schimbă des.
Întrebări frecvente
Pot să schimb eu încuietorile și să-l dau afară pe chiriaș fără să merg în instanță?
Doar dacă locatarul sau ocupantul a părăsit deja efectiv imobilul — atunci poți intra în posesie de drept, fără nicio procedură judiciară. Dacă persoana e tot acolo și refuză să plece, legea îți cere să obții mai întâi o hotărâre judecătorească executorie prin cererea de evacuare; nu poți evacua singur, pe cont propriu.
Cât timp trebuie să aștept până pot evacua un chiriaș care nu mai plătește chiria?
Trimite-i mai întâi notificarea de evacuare, prin executor judecătoresc, dându-i cel puțin 30 de zile de la comunicare să elibereze imobilul. Dacă locațiunea era pe durată determinată, notificarea trebuie trimisă cu cel puțin 30 de zile înainte de expirarea contractului. Abia după ce trece acest termen fără ca locatarul să plece, poți depune cererea de evacuare la judecătorie.
Ce diferență e între evacuarea unui chiriaș și evacuarea unui ocupant fără contract?
Termenul de notificare diferă mult: 30 de zile pentru fostul chiriaș sau arendaș (a cărui locațiune a încetat), dar doar 5 zile pentru ocupantul care n-a avut niciodată niciun contract cu tine. Restul procedurii — cererea la judecătorie, judecata de urgență, caracterul executoriu al hotărârii — e la fel pentru amândoi.
Cât costă o cerere de evacuare la instanță?
Taxa judiciară de timbru pentru cererea de evacuare, soluționată prin procedura specială din Codul de procedură civilă, e de 100 de lei. La asta se adaugă onorariul executorului judecătoresc pentru comunicarea notificării și, dacă e cazul, pentru executarea hotărârii — tariful acestuia nu e fix, întreabă direct executorul la care apelezi.
Pot ataca hotărârea de evacuare?
Da, doar cu apel, în termen de 5 zile de la pronunțare (dacă s-a judecat cu citarea părților) sau de la comunicare (dacă s-a judecat fără citarea lor). Hotărârea rămâne executorie chiar dacă faci apel — executarea nu se suspendă automat. Excepție: la evacuarea pentru neplata chiriei sau arenzii, poți cere suspendarea doar dacă depui în numerar, la dispoziția proprietarului, toată suma restantă și cea care devine scadentă în timpul procesului.
Trebuie neapărat să folosesc procedura specială de evacuare, sau pot da în judecată pe calea obișnuită?
Poți alege — legea îți lasă alegerea între procedura specială din titlul XI al Codului de procedură civilă și procedura de drept comun. Procedura specială e gândită să fie mai rapidă: judecată de urgență, hotărâre executorie din prima instanță, întâmpinare neobligatorie.
Cadrul legal și sursele
Instituția competentă
Judecătoria — instanța care judecă cererile de evacuare pe procedura specială (Judecătoria) — portal.just.ro
- Executorul judecătoresc — Comunică notificarea de evacuare către locatar (art. 1.038 alin. (1) din Codul de procedură civilă cere expres această formă) și, ulterior, pune în executare hotărârea de evacuare devenită executorie
Contact
Actele normative
- COD nr. 134/2010 — Codul de procedură civilă, republicat — Titlul XI al Cărții a VI-a reglementează procedura specială de evacuare din imobilele folosite sau ocupate fără drept: definițiile locatarului și ocupantului, notificarea de evacuare cu termenele ei, cererea de evacuare pe cale judecătorească, caracterul executoriu al hotărârii și căile de atac. Formă consolidată verificată la 11 septembrie 2026 (179 note de modificare pe tot actul; niciuna dintre notele identificate nu privește art. 1.034-1.045). (art. 1.034-1.045 (procedura de evacuare din imobilele folosite/ocupate fără drept; art. 1.046-1.049 reglementează o materie distinctă — abuzul de folosință)) text integral →
- OUG nr. 80/2013 — Ordonanța de urgență privind taxele judiciare de timbru — art. 6 alin. (3) stabilește taxa judiciară de timbru pentru cererile de evacuare soluționate prin procedura specială din titlul XI al cărții a VI-a din Codul de procedură civilă (art. 6 alin. (3)) text integral →
Surse oficiale consultate
- Portalul legislativ — Codul de procedură civilă (Legea 134/2010), forma consolidată curentă — Titlul XI al Cărții a VI-a, „Evacuarea din imobilele folosite sau ocupate fără drept” — accesat 11 septembrie 2026
- Portalul legislativ — OUG 80/2013 privind taxele judiciare de timbru, forma consolidată curentă — accesat 11 septembrie 2026
Ai găsit o neconcordanță? Spune-ne — verificăm pe sursa oficială și corectăm.
Ți-ar mai putea trebui
- Închirierea unei locuințe — contractul, înregistrarea la ANAF și impozitul pe chirie
- Cererea cu valoare redusă — cum recuperezi în instanță sume de până la 50.000 lei fără avocat
- Ordinul de protecție — provizoriu de la poliție în aceeași zi și de la judecătorie de regulă în 72 de ore: cum îl ceri, ce interzice, cât ține